Il n'est pas normal que la société ne soit pas représentée par un personne physique dont on connaisse, par ailleurs, la fonction au sein de la société. A compléter, donc.Le siège de la SA semble être à Paris et le numéro de carte correspond à une délivrance dans le département de la Vienne !Ceci demande des explications.On vérifiera que les "correspondants" parisiens disposent des autorisations administratives nécessaires.RETOUR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cette formule est insuffisante. En effet, elle ne permet pas de savoir ce qui se passe si le syndic n'est PAS réélu en assemblée et qu'un nouveau syndic ne l'est pas non plus faute de participants en nombre suffisant.Nous vous conseillons donc de faire rajouter :"Lorsque les conditions de majorité de l'article 25 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965 ne sont pas réunies lors de l'assemblée générale, la durée du mandat est prolongée jusqu'à l'assemblée générale se tenant en 2ème lecture, cette dernière ne pouvant avoir lieu plus de deux mois après la 1ère, le mandat du syndic se terminant alors et au plus tard le …..". RETOUR

Mettre 4 mois ou lieu de 6 mois.Ces clauses de résiliation anticipée sont critiquables pour diverses raisons :L'assemblée générale doit pouvoir révoquer un syndic sans avoir à "motiver" sa révocation pour "motif grave".De son côté, le syndic peut démissionner mais il ne doit pouvoir le faire, selon nous :- au moins 3 mois ;- qu'en convoquant l'assemblée générale pouvant élire valablement son successeur (à défaut, la copropriété se retrouverait en administration judiciaire).RETOUR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quand le contrat précise " ordinaire " cela signifie que la préparation de toute assemblée générale supplémentaire fera l'objet d'une facturation spéciale. Soyez vigilant, certains syndics prévoient en prestations particulières des sommes très significatives pour "préparer" les assemblées NON ordinaires.RETOUR

Cette formule signifie que la tenue des assemblées générales hors heures ouvrables sera facturée.Dans ce cas, il faudra bien faire attention à la définition des heures ouvrables(en général jusqu'à 18 heure, mais se pose le problème de samedi matin).Un conseil : négociez de ne payer - en cas d'assemblée hors heures ouvrables - que la différence entre le prix hors heures ouvrables et heures ouvrables.

Comme la plupart des contrats prévoit, en gestion courante, "la déclaration" et le "versement des indemnités aux bénéficiaires" tout le monde croit que la "gestion" des sinistres est incluse en gestion courante RETOUR

 

 

Cela veut-il dire que le cabinet ne pratique PAS la gestion en système de "charges réelles" ? A voir.N.B. : la loi Solidarité et Renouvellement Urbain prévoit de toute façon la suppression de ce système (à terme). Cela n'empêche pas de se renseigner.RETOUR

Pourquoi mettre "présentation" ? Faire remplacer ce mot par "envoi".RETOUR

Faire rajouter : "établissement du budget AVEC le conseil syndical".RETOUR

Attention : ce libellé peut laisser croire qu'il s'agit d'un compte séparé "loi Bonnemaison", ce qui n'est pas le cas. On ne sait d'ailleurs pas s'il s'agit d'un SOUS-compte (vraisemblablement) ou non.Par ailleurs, les conditions particulières ne précisent pas à quelles conditions la copropriété pourrait disposer d'un vrai compte SEPARE à son nom, ce qui est illégal et rend illégal ce contrat.RETOUR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cette clause issue d'un vieux contrat-type n'est pas satisfaisante.Le problème n'est cependant pas là, mais dans le fait que "visite" ne veut pas dire grand chose :- Combien de visites par an ?- Avec qui ? (le conseil syndical est-il convoqué) ?- Y a t-il un compte-rendu obligatoire de visite ?On le voit, tout cela a besoin de précision.RETOUR

Le libellé est TRES ambigu sur ce point "souscription des contrats").Il distingue :- contrats obligatoires ;- contrats "de la résidence".En ce qui concerne ces derniers, il est prévu que la souscription est soumise à l'assemblée générale, ce qui n'est PAS le cas des "contrats obligatoires". Cela veut-il dire que le syndic peut souscrire seul les contrats obligatoires sans "appels d'offres". A faire préciser. RETOUR

Là encore, cette clause appelle des commentaires.Cette disposition est floue (que veut dire exactement "suivi des modalités" ?)Une telle clause doit être réécrite complètement. Nous vous proposons : "Souscription - après mise en concurrence et accord de l'assemblée générale ou du conseil syndical, selon le cas, des contrats d'entretien et contrôle de leur bonne exécution en particulier : prestations, clauses contractuelles, évolution des prix, pénalités".RETOUR

Se fondant sur cette expression restrictive (salaire "base"), certains syndics n'hésitent pas à facturer l'établissement des avenants (légaux ou contractuels).Notre conseil : Rajouter l'expression "et des avenants éventuels".Licenciement. Là encore, lorsque la liste des tâches ne prévoit pas "licenciement", on pourra avoir la surprise de se voir facturer le temps consacré par le syndic à la procédure de licenciement. Comme on le voit, on n'est jamais assez prudent (d'autant que, de leur côté, certains syndics savent parfaitement gérer ce genre de "trous").RETOUR

 

 

 

 

 

 

 

Il vaut mieux introduire une formule d'indexation "butoir" et rajouter : "en tout état de cause, l'augmentation ne pourra pas dépasser l'indice INSEE de la construction".RETOUR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ce forfait - qui exclut les frais de recommandé avec accusé de réception pour les assemblées générales et les procès-verbaux - est à la fois très élevé et dangereux.a) Il semble exclure les photocopies pour convocation des assemblées générales !b) Il exclut, aussi, les frais pour l'assemblée générale NON ordinaire.Par ailleurs, comme le contrat ne prévoit pas de prix de photocopie hors forfait, on ne sait PAS le coût unitaire de celles qui ne rentrent pas dans le forfait, en particulier - encore une fois - celles relatives à la convocation des assemblées générales…Enfin, pourquoi un forfait par "LOT" et non par "compte" (si un copropriétaire a SIX lots, il n'est convoqué qu'une fois !).retourRETOUR

Notre conseil : Obtenir des honoraires annoncés TTC sur un montant de travaux HT.Lorsque le contrat, comme ici, ne prévoit qu'un taux de rémunération fixe, il faut rejeter cette clause et négocier une rémunération dégressive.RETOUR

Pourquoi OU ? Si le syndic assure gestion financière ET technique cela fait-il 5,5 % ? Par ailleurs, que recouvre les termes : "direction et suivi du chantier" ? à faire préciser, évidemment.

Pour le travail d'ouverture du prêt, le syndic prélève une somme forfaitaire par copropriétaire concerné qui est élevée.A noter que le travail est, la plupart du temps, très simple :- le syndic ne négocie pas le prêt ;- le syndic se contente de remplir un dossier général, plus une fiche par copropriétaire.(Par ailleurs, certains syndics peuvent toucher une commission de la part de la banque).Dès lors, on se méfiera des honoraires qui dépassent une demi-vacation par dossier.RETOUR

En principe, on ne devrait pas avoir à relancer les copropriétaires par relance simple. Ceux-ci sont sensés payer à 15 jours ou 1 mois. S'ils ne le font pas, il faut simplement adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (mise en demeure).Les syndics répondent qu'il est préférable (pour des raisons commerciales) de ne pas brusquer les copropriétaires et donc de faire une relance.Ceci dit, c'est leur problème (de syndic). On ne voit pas pourquoi ils "taxeraient" les copropriétaires, voire la copropriété, pour des raisons qui leur sont propres.Notre conseil : Si les syndics veulent garder la relance simple, exigez qu'elle soit gratuite (pour la copropriété comme le copropriétaire).RETOUR

La mise en demeure (qui fait courir les intérêts de retard) est une procédure désormais simple (des logiciels spéciaux permettent de déclencher cette opération automatiquement.Il faut donc se méfier des coûts trop élevés (qui, là encore, sont des rentes pour les syndics) et refuser au-dessus de 60 Frs /70 FrsRETOUR

Qu'est-ce qu'un "dossier judiciaire" ? Remettre un dossier à l'huissier est-il déjà "constituer un dossier judiciaire" ?La constitution doit donner lieu à une facturation spéciale (ex : 500 Francs TTC). Le suivi doit être justifié et non forfaitaire.RETOUR

 

La répartition des frais entre acquéreur et vendeur est, à notre avis, totalement illégal et l'acquéreur qui n'a pas été appelé à voter le contrat, ne peut se le voir opposer, ni avoir à payer des frais spéciaux concernant le calcul de ces charges, que sont les frais de gestion courante.À noter : les frais imputés au vendeur ont, d'ailleurs, aussi été jugés illégaux par certains tribunaux.Par ailleurs, le coût mutation (1295 Francs) est beaucoup trop élevé.

Cela veut-il dire "remise sur demande" ou cela est-il facturé à la copropriété automatiquement ? A voir.RETOUR

 

 

 

 

 

Cher.

 

Voir remarque faite plus haut.RETOUR

 

Contrat d'administration de copropriété.

Conditions générales.

Le présent contrat est conclu entre :

Le syndicat de copropriété de l'immeuble dont l'adresse est indiquée aux conditions particulières.

D'une part

Et la société dont le siège social est à Paris.

Titulaire de la carte professionnelle G et T N…..

Délivrée par la Préfecture de la VIENNE

Adhérent N° ….. - FNAIM

D'autre part,

ARTICLE 1 - DISPOSITIONS GENERALES

Ce contrat d'administrateur d'immeubles :

a) a pour objectif de définir les obligations et tâches de gestion courante confiées à la Société consécutivement au mandat de syndic donné lors de l'assemblée générale des copropriétaires dont la date est mentionnée aux conditions particulières.

b) se compose :
- des présentes conditions générales qui définissent l'étendue des obligations et tâches de gestion courante confiées à la Société.
- des conditions particulières qui personnalisent le contrat notamment par l'indication de sa durée, du montant des honoraires forfaitaires et exceptionnels et de la prise d'effet du contrat.

c) s'inscrit dans le cadre de la loi du 10 Juillet 1965 modifiée par la loi du 31 Décembre 1985 et du décret d'application du 17 Mars 1967 modifié par le décret du 9 Juin 1986.

ARTICLE 2 - DUREE ET RESILIATION DU CONTRAT

a) Durée

Le présent contrat est consenti et accepté pour la durée fixée aux conditions particulières.

Il viendra à échéance le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de la dernière année et/ou au plus tard six mois après la date de clôture du dernier exercice comptable.

 

 

 

 

b) Résiliation

c) Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période que pour motif grave et légitime porté à la connaissance du syndic et de l'assemblée générale qui devra alors statuer à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 Juillet 1965.

Le syndic, de son côté, pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions à condition d'en prévenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance, chaque copropriétaire, en indiquant les raisons fondées et graves de sa démission.

Article 3- Mandat de syndic

La société accepte le mandat de syndic tel qu'il résulte des lois fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des décrets d'application et du règlement de copropriété.

Ce mandat se décompose en actes d'administration et de gestion courante définis à l'article 4 et en actes d'administration exceptionnels qui dépendent des décisions prises par le syndicat de copropriété ou résultent de situations atypiques.

Article 4 - Administration, gestion courante

a) Gestion - administration

Réception aux heures ouvrables, sur rendez-vous, des copropriétaires par les préposés du syndic.

Convocation de l'assemblée générale ordinaire

 

 

 

Tenue de l'assemblée ordinaire et du conseil syndical la précédant (pendant les heures ouvrables du cabinet)Rédaction du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire, tenue du registre des délibérations

Établissement des notes d'informations

Changement d'adresse des copropriétaires

Déclaration de sinistre concernant les parties et non causé par un propriétaire ou locataire

Conservation des archives

b) Comptabilité du syndicat

Tenue de la comptabilité générale de la copropriétéEncaissement des paiements de charges, mise à jour des comptes individuel des copropriétaires

Appels de provisions trimestriels ou semestriels d'un fonds permanent pour la réalisation des charges courantes

 

Présentation une fois par an, du compte des recettes et des dépenses de l'exercice, répartition des dépenses, état des dettes et créances, situation de trésorerie

Établissement du budget prévisionnel sur lequel l'assemblée générale sera appelée à se prononcer.

c) Compte bancaire

Chaque copropriété dispose d'un compte bancaire au nom de l'agence de PARIS, individualisant toutes les sommes ou valeurs reçues par le syndicat.

Ce compte spécifique à la copropriété fait l'objet d'un relevé de compte mensuel établi par la banque.

Lorsque le syndicat de copropriété en application de l'article 35 du décret du 17 Mars 1967, décide le placement de fonds prévoyance travaux, indemnités de procédure, un compte bancaire sera ouvert au nom du syndicat.

Les fonds déposés bénéficient de la garantie financière accordée par la caisse de garantie FNAIM dont le montant est précisé aux conditions particulières.

d) Mise à disposition des pièces justificatives des charges e copropriété

En l'absence de résolution spécifique et plus précise, le présent alinéa vaudra application de l'article 18-1 de la loi du 31 Décembre 1985 :

Les pièces justificatives des charges de copropriété seront mises à disposition des copropriétaires, aux bureaux de la Société, sur demande des copropriétaires concernés durant la période comprise entre la réception de la convocation et la tenue de l'assemblée générale et ce, sur rendez-vous.

e) Gestion technique

Visite des parties communes par le syndic ou l'inspecteur

Appels d'offres, étude comparative des devis concernant les travaux d'entretien courant inscrits au budget prévisionnel
- Commande et contrôle des travaux d'entretien courant réalisés

Souscription des contrats obligatoires (énumération non exhaustive)
- Assurance multirisque copropriété
- Entretien des ascenseurs
- Contrôle et vérification VMC
- Gaz- Désinfection des vide-ordures
Contrats d'entretien de la résidence (fonction des immeubles et des décisions prises en assemblée générale)
- Appels d'offres, étude comparative, présentation des conditions essentielles au conseil syndical et/ ou aux copropriétaires
- Souscription et suivi des modalités des contrats

f) Concierges et employés d'immeubles

Recrutement

 

 

Engagement, établissement du contrat, calcul en fonction de la convention collective du salaire de base

Établissement des bulletins de paie, tenue des livres des salaires

Paiement des salaires et indemnités diverses

Déclaration aux organismes sociaux et fiscaux

Attestations et déclarations diverses

Remplacement pendant les congés et arrêts de maladie

ARTICLE 5- HONORAIRES

Pour les actes d'administration et de gestion courante tels que définis au précédent Article 4, le syndic aura droit à des honoraires forfaitaires dont le montant est précisé aux conditions particulières

Pour les actes d'administration exceptionnels, le syndic aura droit à des honoraires exceptionnels tels que définis à l'Article 6 des conditions particulières.

ARTICLE 6 - REVISION DES HONORAIRES

Les honoraires de gestion courante et les honoraires exceptionnels seront révisés annuellement sur proposition du syndic de l'assemblée générale.

Le présent contrat est réputé formé en temps et au lieu ou l'acceptation a été émise, c'est-à-dire à l'assemblée générale des copropriétaires sur le mandat du syndic.

 

 

 

 

CONTRAT D'ADMNISTRATION DE COPROPRIETE

ASSEMBLEE GENERALE DU

CONDITIONS PARTICULIERES

ENTRE LES SOUSSIGNES :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence :ET, …………..

DONT LE SIEGE SOCIAL EST

D'autre part

IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :

ARTICLE 1 - OBJET :

Le syndicat ci-dessus désigné confie à. l'administration de la copropriété conformément aux articles 17 & 18 de la Loi du 10 juillet 1965, et aux conditions générales du présent contrat.

ARTICLE 2 - OBLIGATIONS :

Conformément à la Loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 et à son décret d'application, la société :
- est titulaire de la carte professionnelle n° ……… délivrée :
- par la Préfecture de la Vienne
- bénéficie d'une garantie financière de 550.000.000 F accordée par la Caisse de Garantie de la F.N.A.I.M.,
- est assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de la Compagnie UAP sous le n° …….
- 26, rue louis le Grand - 75019 PARIS CEDEX 02.

ARTICLE 3 - DUREE :

Ce mandat de Syndic est consenti et accepté pour… exercice (s) comptable (s).

ARTICLE 4 - HONORAIRES DE GESTION COURANTE :

Pour les actes d'administration et de gestion courante indiquée à l'article 4 des conditions générales, le Syndic aura droit aux honoraires calculent de la façon suivante :
F 790.91

TVA 19,60%

TOTAL TTC de :

ARTICLE 5 - remboursement des frais débours a la charge du Syndicat.
- Notification des convocations, diffusion des procès-verbaux d'assemblée générale (frais de timbres recommandés)
Frais réels
- Photocopie des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et de conseils syndicaux, mise sous pli, appels de fonds trimestriels, notes d'informations, courriers, frais d'acheminements (hors recommandé).
- Forfait F.F. 93,00 TTC par lot principal et par an

ARTICLE 6 -honoraires exceptionnels

A) FACTURATION AU SYNDICAT :
- Prise en charge de la copropriété : saisie des noms et adresses, de chaque propriétaire, création du plan comptable en fonction du règlement de copropriété, création des répartitions. 1/4 des honoraires annuels de base. (pour mémoire non facturée)

B) TRAVAUX :

 

- gestion financière des travaux votés en assemblée, calcul des appels de fonds, encaissements, paiement des travaux 2% TTC du montant TTc des travaux

 

Ou direction et suivi de chantier 3,5% TTC du montant des travaux

 

- Gestion d'emprunt collectif 2% TTC du montant du prêt (facturé aux seuls copropriétaires emprunteurs)

C) RECOUVREMENT CREANCES :
- Recouvrement des impayés :

 

 

- 1er rappel simple
51,86 TTC FF l'unité
- 2ème rappel Recommandé. A.R.

 

 

 

 

 

153.16 FF TTC L'unité.

 

 

 

- Constitution et suivi du dossier judiciaire
1 525,29 TTC l'unité par an.

D) PRESTATIONS PARTICULIERES :
- mutations : renseignements aux notaires et administrations, décompte provisoire, mise à jour du fichier, calcul des charges prorata temporis.
- Vendeur (par mutation) 813.50 TTc par dossier
- Acquéreur (par mutation) 482.40 TTC par dossier

 

 

 

 

- Remise des éléments nécessaires à la déclaration revenus fonciers 152.50 TTC par lot.
- Pas de frais de clôture.

E) HONORAIRES A LA VACATION :

En dehors des heures ouvrables du cabinet (9H-13H et 14H-18H), il est précisé que les tâches définies à l'article 4 des conditions et non répertoriées ci-dessus, tels que : suivi de procédures arrêtées comptable intermédiaire ou supplémentaire, assemblée générale et/ou conseil syndical, il sera facturé des vacations horaires calculées de la manière suivante : (pour mémoire non facturés)
- Par collaborateur du Cabinet présent 723.60 TTC

ARTICLE 7 - REVISION DES HONORAIRES

Les honoraires varieront annuellement sur proposition du cabinet et approbation de l'assemblée générale.

Les prix ci-dessus s'entendent pour une TVA au taux 20.60%. Si des directives gouvernementales venaient à modifier le taux de celle-ci ou à créer de nouvelles taxes, les prix indiqués se verraient modifiés en conséquence.

Le présent contrat est réputé formé et prend effet dès l'approbation e la résolution portant sur le mandat du syndic prise en assemblée générale du ….. ou bien si la majorité requise audit article 25 de la loi du 10 Juillet 1965 n'était pas atteinte, à l'assemblée générale qui suit immédiatement.

LE CONSEIL SYNDICAL
LE PRESIDENT DE SEANCE

CABINET

haut de la page