ARC, Copropriété en difficulté / 16 06 04 / ©

COPROPRIETE EN DIFFICULTE + CE QUE FAIT L’ARC

Copropriété en difficulté :

Une longue et très intéressante lettre de

Jean Paul HUCHON, Président de la région Ile de France

Quelques semaines avant le début des élections régionales nous avions adressé aux " présidentiables " de la Région Île de France, à savoir Messieurs COPPé, huchon et santini, une lettre questionnaire concernant l’action qu’ils entendaient mener en matière de " copropriété en difficulté ".

Nous y demandions aux candidats :

  • de se positionner sur ce sujet très sensible qui, en Ile de France, concerne selon l’ARC et certains professionnels (exemple : l’IAURIF (Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile de France), les PACT-ARIM) entre 10 % et 20 % du parc de la copropriété, soit entre 150.000 et 300 000 logements ;

  • de répondre à certaines questions précises concernant les actions envisageables pour favoriser le traitement des copropriétés en difficulté.

Jean François COPPÉ nous a répondu assez rapidement en nous affirmant :

a.qu’il ne remettrait pas en cause l’action engagée par la Région ;

b. qu’il entendait bien poursuivre le partenariat entre la Région Ile de France et l’ARC ;

c. qu’il était d’accord pour avancer sur les idées développées par l’ARC.

 

Jean François COPPE ne répondit pas précisément à notre questionnaire mais nous avions la garantie, néanmoins, d’une continuité et d’une amplification de l’action, ce qui nous rassura.

NI André SANTINI ni Jean Paul HUCHON n’arrivèrent cependant à trouver le temps de nous répondre, ce que nous avions compris, néanmoins, trouvant simplement un peu curieux ce silence sur un sujet si sensible quantitativement et qualitativement.

C’est la raison pour laquelle nous avons été très agréablement surpris de recevoir tout récemment de la part de Jean Paul HUCHON une longue lettre accompagnée d’une longue réponse à notre questionnaire, qui montre :

non seulement que la Région Ile de France et son Président restent particulièrement sensibles au problème des copropriétés en difficulté ;
mais surtout que la Région a bien l’intention de développer de façon significative son action dans ce domaine.

Nous sommes donc très satisfaits et fiers :

de donner le texte intégral de la lettre de Jean Paul HUCHON où il rappelle l’action passée de ses services ;
de donner la réponse de Jean Paul HUCHON au questionnaire de l’ARC.

Ajoutons que, parallèlement, nous avons été contactés par les services de la Région pour mettre en place très concrètement des dispositions et dispositifs permettant un traitement plus efficace de ce problème complexe qu’est celui de la copropriété en difficulté.

Avant de donner le texte des réponses de Jean Paul HUCHON, soulignons que celui-ci rend directement hommage à l’action de notre association en reconnaissant le rôle essentiel de l’ARC dans ce domaine ce qui nous fait particulièrement plaisir et nous va droit au coeur.

Nous citons :

" De fait, l’élaboration de ces dispositifs n’aurait pu être engagée sans un lien ou un contact fréquent avec les opérateurs agissant sur le terrain, les communes, les services de l’Etat, le mouvement des Pact et autres partenaires privés, la Caisse des Dépôts et Consignations et, bien entendu, sans l’expertise réelle et le dynamisme de votre association, interlocuteur reconnu par les collectivités qui font appel à elle ".

Nous sommes naturellement très honorés d’être associés à des organismes aussi prestigieux et efficaces et souhaitons tout simplement continuer à mériter ces éloges.

Voici donc les deux parties de la réponse intégrale de Jean Paul HUCHON.

Naturellement nous tiendrons au courant nos adhérents et visiteurs de toutes les initiatives que la Région prendra dans ce domaine.

 

REGION ILE DE FRANCE

Conseil régional

Le président

Paris, le2 6 MAI 2004

Monsieur Fernand CHAMPAVIER

Président de l'Association

des Responsables de Copropriété

29, rue Joseph Python

75020 PARIS

 












Monsieur le Président,

Vous avez bien voulu m'interroger sur les orientations et mesures à mettre en œuvre en faveur du parc d'habitat privé, dans le cadre de cette nouvelle mandature, au regard de l'enjeu que représente en Île de France le soutien apporté aux copropriétés fragiles ou en difficulté.

Avant de répondre aux huit questions que vous avez sélectionnées et qui recoupent précisément le cœur de la problématique actuellement posée par la situation des copropriétés requerrant un appui public en vue de leur redressement, je souhaite rappeler brièvement les avancées qui ont été réalisées depuis 1998 au Conseil régional, sous ma présidence et sur l'initiative de M. Jean-Luc Laurent.

D'abord, nous avons organisé les premières assises régionales du logement en Ile-de-France en 1999 et les avons renouvelées en 2003, qui ont permis de faire émerger l'acuité de cette question pour les élus régionaux.

Conscients des processus de fragilisation affectant certaines copropriétés faisant office de logement social de fait, nous avons fait approuver par l'assemblée régionale des mesures d'accompagnement aidant à leur redressement et à leur sortie de précarité :

cofinancement des diagnostics, études et expertises aidant à repérer les dysfonctionnements (techniques, juridiques, financiers, sociaux, et de gestion) et à identifier les préconisations et les outils requis pour la sauvegarde des copropriétés ; cofinancement des équipes opérationnelles (maîtrises d'œuvres urbaines et sociales) chargées de la mise en œuvre des procédures d'aide au redressement (plans de sauvegarde, opérations programmées d'amélioration de l'habitat) ;cofinancement des campagnes d'information et de formation des copropriétaires ;financement des frais de gestion et surcoûts exposés par les syndics pour la mise en œuvre des plans de sauvegarde ;cofinancement de mesures d'urgence, correspondant tantôt à de premiers travaux de sécurisation du bâti, tantôt à la prise en charge des frais de procédures contentieuses engagées pour l'assainissement de la trésorerie et l'apurement des dettes, cofinancement des travaux de réhabilitation engagés par les copropriétaires occupants (de revenus modestes) tant en parties communes qu'en parties privatives.

Depuis la mise en œuvre de ces mesures, le nombre de copropriétés bénéficiaires de ces aides est passé d'une dizaine à plus de soixante ; c'est dire la rapidité d'évolution des processus de fragilisation à l'oeuvre et l'implication croissante de notre collectivité dans le traitement de cette problématique.

De fait, l'élaboration de ces dispositifs n'aurait pu être engagée sans un lien ou un contact fréquent avec les opérateurs agissant sur le terrain, les communes, les services de l'Etat, le mouvement des Pact et autres partenaires privés, la Caisse des dépôts et consignations et, bien entendu, sans l'expertise réelle et le dynamisme de votre association, interlocuteur reconnu par les collectivités qui font appel à elle.

C'est pourquoi, m'appuyant sur la pratique d'échanges réguliers avec les acteurs et

responsables publics et privés en prise directe avec les phénomènes de disqualification des copropriétés, je puis d'ores et déjà répondre que, d'une part, je partage avec vous la conviction que le redressement des copropriétés doit passer par la mobilisation des copropriétaires le plus en amont possible et que celle-ci est le gage d'une redynamisation fonctionnelle en termes d'animation, de gestion, d'occupation, bien avant la prise en compte de la nécessaire et conjointe réhabilitation de 'l'enveloppe', ou du bâti.

Pour le reste, je vous renvoie aux réponses circonstanciées figurant dans l'annexe ci-jointe et que je m'attacherai à concrétiser dans le cadre de cette mandature.

Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments les plus

distingués.

Jean Paul HUCHON

Président de la Région Ile de France

 

 

Réponses aux questions posées par l'Association des Responsables de Copropriété

(questions posées par l’ARC en gras italiques)

     

    1- Quelles sont les propositions concrètes que vous allez formuler pour favoriser le traitement précoce des copropriétés fragiles ou le redressement des copropriétés en difficulté sur la région Ile-de-France ?

     

     

    D'une manière générale, il convient d'encourager tout ce qui peut favoriser une réelle et durable mobilisation des copropriétaires par la réappropriation des mécanismes, instances et règles garantissant la fonctionnalité de la copropriété. Cela passera par le renforcement ou la création de moyens aidant a la prévention des processus de disqualification des copropriétés, plus qu'à leur réparation.

     

     

    2 -Pensez-vous reconduire les mesures déjà prises par la Région ? Sinon, pourquoi ?

     

     

    Certaines adaptations seront bien évidemment nécessaires, s'agissant de mesures expérimentales ou de mesures financières requerrant une articulation fine avec les autres dispositifs d'intervention publique eux-mêmes régulièrement modifiés (notamment, l'actualisation des plafonds de ressources des copropriétaires allocataires, la prise en compte des abondements de type 5 + X par l'Anah etc...).

    Toutefois, l'économie générale des mesures régionales, organisées autour des volets '’aide aux travaux'' et appui en ‘’ingénierie’', ne semble pas devoir être remise en cause.

     

     

    3 -Seriez-vous prêt à participer à la mise en place avec les professionnels et les associations d'un diagnostic des copropriétés fragiles normalisé qui pourrait être un outil d'analyse et de traitement préventif a la disposition des maires mais aussi des services publics (eau, chauffage, gaz, EDF) des notaires, des juges, des administrateurs judiciaires, etc ?

     

     

    Oui, à la condition que les préconisations issues des diagnostics lient à la fois les copropriétaires et les pouvoirs publics (et autres acteurs de terrain) et que différents scénarios d'intervention, offrant une certaine progressivité dans l'accompagnement et la mobilisation d'outils (de l'incitatif au coercitif) soient clairement préfigurés et collectivement défendus et garantis.

     

     

    4 -Seriez-vous prêt à subventionner ces diagnostics ?

     

     

    Eventuellement, au regard du respect des modalités que je viens d'évoquer.

     

     

    5 -Seriez-vous prêt à participer à la mise en place d'un partenariat avec des syndics privés spécialisés dans le redressement des copropriétés fragiles, partenariat pouvant prendre la forme d’un contrat (cahier des charges) et d'aides financières, ceci pour des opérations de redressement faisant l'objet d'une intervention publique ?

     

     

    Le redressement des copropriétés fragiles s'inscrit dans le cadre d'une démarche collective qui requiert la mobilisation de nombreuses compétences et savoir-faire et, en ce domaine, un appui significatif des syndics partenaires de la démarche est impératif; le souci étant de prendre en charge, pour partie le travail généré par la procédure de redressement et toute activité excédant la tâche usuelle de gestion.

    Une aide a la gestion a ainsi été mise en place en 2002 qui peut être mobilisée dans les copropriétés en plan de sauvegarde, sur la base d'un cahier des charges.

     

     

    6 -Seriez-vous prêt à mettre en place un dispositif d'aide à la formation des copropriétaires sur les problèmes de la copropriété. Si oui, de quelle façon ?

     

     

    Celui-ci existe déjà, mais il est, à vrai dire, peu mobilisé. Il convient de garantir que la formation proposée contribue effectivement à l'implication directe des copropriétaires dans l'animation des instances de la copropriété et à la maîtrise de son cadre de gestion.

     

     

    7 -Seriez-vous prêt à mettre en place un dispositif financier incitatif permettant aux copropriétés fragiles de profiter d'un système d'individualisation des contrats d'eau en habitat collectif ?Accepteriez-vous de travailler à l'élaboration d'un programme incluant des objectifs, des financements, un partenariat ?

     

     

    Au-delà de la remise en état indispensable des structures et la remise aux normes des installations techniques garantissant la sécurisation des équipements, le soutien qui peut être apporté au titre des travaux de réhabilitation du bâti ne peut en effet être consenti qu'à la condition que ces travaux aident à la réduction des charges exposées par les copropriétaires. L'installation de compteurs individuels, via la souscription de contrats individuels, semble donc constituer un préalable à l’engagement de la Région sur le volet travaux, si le diagnostic préalable fait apparaître un lien de causalité évident entre cet aménagement technique et la réduction des charges. Cette intervention serait donc la première a être soutenue financièrement, selon des modalités à définir ultérieurement.

     

     

    8 -Seriez-vous prêt à mettre en place, toujours en partenariat, un fonds de procédures permettant aux copropriétés fragiles de faire face aux actions judiciaires, souvent indispensables, rarement finançables ?

     

Cette mesure existe déjà et permet non seulement l'assainissement de la trésorerie des copropriétés mais également la restauration de la confiance des copropriétaires de bonne foi.

Son extension, au-delà des procédures de plans de sauvegarde, pourrait être envisagée, sous réserve d’un accompagnement partenarial de cette mesure et sur la base plan d’apurement approuvé par la copropriété.

 

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