4 . Dernier constat :
compte tenu de ce qui précède, les obligations découlant
de lois récentes (exemple : sécurité
des ascenseurs) ou de directives européennes (exemple :
éradication du plomb dans l’eau) semblent de nature à
générer des difficultés nouvelles insurmontables.
B- Une proposition
Face à ce constat fait
par tous les acteurs du monde de la copropriété,
s’impose une solution qui semble être :
Cette solution tient en deux
propositions simples et liées l’une à l’autre :
-
l’instauration obligatoire
en copropriété d’un fonds travaux comme
cela existe dans d’autres pays (le québec, en particulier)
;
-
l’instauration d’un
" plan d’épargne copropriété "
rémunéré correctement.
Si l’obligation représente
une épargne de l’ordre de 5 % annuel du montant des charges
(cas Québécois) cela veut dire qu’en cinq ans le
fonds représente un quart du budget des charges.
Pour bien comprendre les enjeux,
donnons quelques chiffres.
7.000.000 logements X 2.000
€ = 14 milliards d’Euros
3,5 milliards d’Euros.
17,5 milliards d’Euros répartis
sur cinq à dix ans.
On notera que ces chiffres constituent
des minima.
C- Un plus
Nous proposons donc :
-
L’élaboration
concertée (ministères, associations de copropriétaires,
chambres professionnelles, conseil supérieur du Notariat,
etc.) d’un dispositif reposant sur :
-
Une négociation
avec les banques et les pouvoirs publics concernant l’intégration
au montant du prêt immobilier d’une somme affectée
au fonds " travaux ".
Ceci peut aller très vite
et être très rapidement mis en place.
D- Effets attendus
Les effets induits seraient considérables
puisque seraient garantis :
-
le traitement préventif
des problèmes dans les copropriétés
fragiles ;
-
la constitution de fonds
" travaux " d’un montant considérable
au niveau national ;
-
la certitude (enfin)
de faire voter des travaux dans les copropriétés ;
-
le développement
du secteur économique du gros entretien.
2 Notre
proposition
Créer dans la loi de 1965
un article ainsi rédigé :
" Il est constitué
dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de
prévoyance travaux.
Celui-ci est alimenté
par une contribution égale au minimum à 5 % du budget
annuel de charges.
L’assemblée générale
peut, à la majorité de l’article 25, décider
d’augmenter cette contribution minimum.
Les sommes recueillies à
ce titre sont versées sur un compte d’épargne rémunéré
et ne peuvent en aucun cas être utilisées à
d’autres fins qu’au financement des travaux votés en dehors
du budget des charges courantes.
Les sommes versées
ou dues par les copropriétaires sont considérées
comme des provisions attachées aux lots ".
retour
2-
Favoriser le développement de l’individualisation
des factures d’eau
|
-
Position
du problème
Malgré l’article 93
de la loi SRU et le décret d’application du 28 avril
2003, l’individualisation des contrats d’eau en habitat collectif
dans les communes où elles ne se pratiquaient pas, reste
d’application difficile ; c’est le cas à PARIS où
la Ville et les fournisseurs opposent pratiquement une fin de
non recevoir aux demandes exprimées.
Les responsables sont d’ailleurs
d’autant plus réticents que l’immeuble est occupé
par des familles modestes, car ils ont la crainte d’avoir à
gérer les impayés, ce qu’ils refusent absolument
d’envisager.
Or c’est dans ces immeubles
que l’individualisation est, au contraire, indispensable pour
favoriser une régulation des pratiques et un redressement
financier des copropriétés.
-
Notre proposition
Nous souhaitons donc :
a) que le Ministère du
Logement fasse un premier bilan des blocages ;
que dans les copropriétés
dites en difficulté (plan de sauvegarde ; OPAH ;
copropriétés en administration judiciaire) des incitations
particulières soient mises en place concernant les collectivités
et les fournisseurs.
A défaut ce dispositif
restera lettre morte, surtout là où on en a le plus
besoin.
retour
|
3-
Mettre au point un " diagnostic de gestion "
normalisé pour disposer d’un outil d’analyse au service
d’une action corrective précoce
|
-
Position
du problème
Aujourd’hui nous constatons que
beaucoup de copropriétés se fragilisent : départ
des anciens copropriétaires ; arrivée de nouveaux
copropriétaires qui doivent faire face à des remboursements
de prêts immobiliers importants ; vieillissement des
immeubles ; augmentation des impayés ; surendettement
de certains ménages, etc.
Certaines copropriétés
finissent par " basculer " dans une
situation de dégradation irréversible et
il est alors très difficile de redresser la situation financière,
sociale et physique (bâti dégradé).
Tout le monde est bien d’accord
pour dire qu’il faut pouvoir intervenir le plus tôt
possible. Mais comment ? En effet : à
la fois comment savoir que ça va mal et comment
agir rapidement pour éviter que la copropriété
ne continue à dériver ?
Car souvent le syndic n’a pas
trop envie d’alerter les copropriétaires ou les pouvoirs
publics sur la situation (lui-même pouvant être en
partie responsable) et le conseil syndical ne sait pas forcément
comment s’y prendre (parfois même il minimise les difficultés,
comme les personnes qui refusent de se considérer comme
malade en pensant que " ça va passer ").
Alors comment agir vite ?
A cette question lancinante,
l’ARC apporte une réponse simple.
Tout le monde sait ce qu’est
un " diagnostic thermique ". C’est
une étude rapide, mais approfondie qui permet de savoir
vite :
-
ce qui ne va pas dans un
immeuble en matière de chauffage (chaudière ;
équilibrage ; ventilation ; isolation, etc.) ;
-
ce qu’il faut faire pour
améliorer rapidement la situation.
Cette étude " normalisée "
est, en outre, en grande partie subventionnée.
En fait nous proposons un dispositif
comparable :
-
d’abord mettre au point
un " diagnostic rapide de gestion "
(l’ARC a d’ailleurs déjà mis au point un tel
diagnostic qui pourrait servir de base ) ;
-
ensuite permettre que ces
diagnostics puissent être déclenchés par
toute personne intéressée ;
-
enfin faire en sorte (pour
favoriser leur déclenchement précoce) que ces
diagnostics puissent être en partie subventionnés.
L’urgence est donc de mettre
en place un " diagnostic normalisé "
accepté par tous.
2 Notre proposition
Pour une expérience
grandeur nature
Nous avons proposé au
Ministère de la Ville et au Ministre du Logement de lancer
une expérience " grandeur nature "
à partir du " diagnostic rapide de gestion "
dont nous proposons une trame (voir ci-dessous).
Les deux ministères se
sont montrés particulièrement intéressés
ainsi que les responsables départementaux déjà
contactés.
Les discussions sont en cours
et pourraient aboutir. L’expérience pourrait ainsi se dérouler
dans un premier temps sur une centaine d’immeubles. Le financement
pourrait associer l’état, les Conseils Généraux,
la Caisse des Dépôts et Consignations, les Communes.
Nous proposons que cette expérience
se déroule sur une quinzaine communes volontaires et concerne,
sur chaque commune, cinq ou six copropriétés.
Voici la trame du " diagnostic
rapide de gestion " proposé par l’ARC
Pour ceux qui veulent savoir
ce qu’est un diagnostic de gestion, voici une description mise
au point par l’ARC et qui permet de faire la liste des analyses
à faire et des types de préconisations à
dégager.
A - Analyses
des charges et préconisations
1 - Analyse du budget
global
-
Coût par lot principal
- commentaires critiques
-
Évolution globale
sur trois ans - commentaires
-
Postes les plus importants
- coût par logement ou lot principal - commentaires
-
Évolution de
ces postes sur trois ans - commentaires.
2 - Analyse des postes
principaux de charges
-
Nettoyage
-
Assurance
-
Gestion
-
Procédures
-
Chauffage
-
Eau
-
Ascenseur
-
Petits travaux
-
Hygiène (contrats)
-
Autre
3 - Principales anomalies
détectées
4 - Économies
B - Analyses des impayés
et préconisations
1 - Niveau global des
impayés
-
Étude par rapport
au budget
-
Neutralisation éventuelle
d’appels contestés
-
Rapport entre les créances
concernant les copropriétaires en place et les créances
irrécouvrables ou douteuses concernant des copropriétaires
partis
2 - Analyse des moyens
et méthodes du syndic
-
Description des moyens
et méthodes du syndic
-
Analyse critique de
ces moyens et méthodes
-
Conséquences
dans le cas de la copropriété étudiée
-
Synthèse :
-
ce qui ne va pas
-
ce qu’il faut améliorer
-
ce qu’il faut modifier
3- Analyse des principaux
comptes débiteurs (plus de deux trimestres de
charges) : qui, depuis
quand, pourquoi, quelle action. ?
Pour chaque débiteur
l’ensemble des points suivants sera analysé.
-
Caractéristiques
du propriétaire :
-
depuis quand est-il
copropriétaire ?
-
statut
-
quel type de copropriétaire
est-ce (famille ; présence de grands enfants,
retraités ; primo-arrivant ; multi-propriétaire,
etc.) ?
-
Caractéristique
de la dette :
-
montant
-
dettes en évolution,
diminution, stagnation
-
dettes chroniques
/ dettes dues à un événement précis
-
type de règlements
(réguliers, insuffisants, très espacés ;
nuls, etc.)
-
rapport charges /
frais annexes
Commentaires concernant
a + b
-
Recouvrement :
-
Recouvrement judiciaire ;
état et analyse :
-
historique de la procédure
-
mise en évidence
des anomalies
-
y a t-il eu jugement ?
-
si oui, y a-t-il eu
redressement comptable ?
-
y a-t-il eu exécution ?
-
quelle voie ?
-
analyse de la voie
d’exécution ou des voies choisies
-
analyse des résultats
C - Analyses des comptes
et préconisations
- Comment est compensé
l’endettement des copropriétaires vis-à-
vis du syndicat
-
Fonds de roulement
-
Fonds travaux
-
Fournisseurs
-
Indemnités diverses
-
Vendeurs créditeurs
-
Autre
2 - Analyse des comptes
Conclusion :
4 - Préconisations
(autre que celles déjà vu en II)
-
Apurement comptable
-
Annulation d’appels
-
Mise en œuvre de garanties,
y compris RCP (Responsabilité Civile Professionnelle)
-
Récupération
de sommes dues
-
Abandon de créances
-
Constitution d’un compte
" créances irrécouvrables "
-
Autre.
retour
4-
Favoriser l’intervention précoce dans les " copropriétés
fragiles ou en pré difficulté "
en créant un article 29-1-1 dans la loi de 1965
|
-
Position
du problème
-
L’article 29-1 de
la loi du 10 juillet 1965
Il a pu sembler (en 1994 et en
2000) que - face à une copropriété en difficulté
financière - il suffisait :
-
de nommer un administrateur
provisoire ;
-
de lui donner le pouvoir
de demander au juge, le cas échéant, des reports
de paiement de factures ou des suspensions de décisions
de justice devenues exécutoires) ;
-
de lui permettre, éventuellement,
de saisir le juge aux fins de voir prononcer la scission d’une
copropriété.
Il apparaît bien maintenant
que ce dispositif est, dans l’état actuel, malheureusement
inefficace. En effet, l’administrateur :
-
est souvent encore plus
démuni qu’un syndic face aux difficultés multiples
d’une copropriété ;
-
ne dispose d’aucun moyen
pour redresser les copropriétés, le " moratoire "
accordé par la loi ne faisant qu’aggraver le passif
et la scission restant d’une part une solution très
marginale, d’autre part impossible à mettre en oeuvre
en l’absence d’apurement des créances irrécouvrables.
Nous proposons donc - sans supprimer
l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 -d’ajouter un article
29-1-1 qui permettra :
-
soit de mieux préparer
et encadrer la nomination d’un administrateur provisoire ;
-
soit d’éviter cette
nomination en donnant aux demandeurs les moyens de procéder
eux-mêmes ou de faire procéder au redressement
financier indispensable dès les premiers symptômes
des difficultés, c’est-à-dire à une stade
où les copropriétés sont simplement " fragiles "
ou en " pré difficulté "
(si l’on peut dire).
Nous allons examiner comment.
B. Pour une intervention
" précoce "
-
De l’avis de tous les spécialistes,
la complexité de l’intervention dans les copropriétés
en difficulté est que, en effet, l’on intervient souvent
beaucoup trop tard, ce qui rend difficile le traitement.
-
) Quel type
d’action préventive ?
La meilleure et la plus efficace
des interventions est de pouvoir - le plus tôt possible
-effectuer un diagnostic de la situation d’une copropriété
qui :
-
permette de révéler
les dysfonctionnements majeurs ;
-
permette de fixer un
PLAN d’intervention.
Dès lors, si l’on pouvait
rapidement faire établir un tel diagnostic et disposer
d’un tel plan il y a de fortes probabilités pour que
l’on puisse enrayer vite le processus de dégradation et
amorcer le redressement.
b. ) De multiples
" déclencheurs " possibles
à ce diagnostic
-
les copropriétaires
les plus vigilants ;
-
les fournisseurs impayés ;
-
les mairies (service d’hygiène ;
de logement) ;
-
les notaires (exemple :
absence de syndic ; mais aussi : bilans catastrophiques
fournis à l’occasion d’une vente, etc.) ;
-
les syndics eux-mêmes
(exemple : en cas de reprise).
Ces différentes personnes
physiques ou morales pourraient avoir intérêt à
faire diligenter une " expertise " :
-
le fournisseur (compagnie
des eaux, chauffage urbain, etc.) pour comprendre pourquoi
il n’est pas payé ;
-
le notaire pour vérifier
que l’immeuble ou l’acquéreur n’est pas en danger ;
-
un groupe de copropriétaires
pour s’assurer que la situation n’est pas en train d’échapper
au syndic ;
-
le nouveau syndic pour
clarifier la situation ;
-
le maire pour comprendre
pourquoi une copropriété dysfonctionne et met
en péril la sécurité ou la santé
publique de ses administrés.
Actuellement, même si ces
personnes ont des inquiétudes fondées et de bonnes
raisons d’essayer de comprendre ce qui se passe, elles n’ont aucun
moyen d’y parvenir.
D’où notre proposition.
c. ) Un diagnostic déclenché
par voie judiciaire
-
Plutôt que de faire
nommer par le juge un administrateur provisoire sans compétence
spécifique en matière de redressement, sans
vrai moyen et sans " plan ", nous
pensons qu’il serait préférable que le juge
puisse d’abord disposer du pouvoir de diligenter un diagnostic
de nature, en tout état de cause :
-
à éclairer
sa décision (article 29-1) ;
-
à définir
précisément la mission de l’administrateur ;
-
à lui permettre
de mieux contrôler cette mission.
Celui-ci devra s’attacher :
-
à étudier
les sommes impayées (compte par compte) et les
procédures engagées en s’appliquant à
relever les carences ou blocages en matière de
recouvrement ;
-
à étudier
le niveau des charges, en s’appliquant à relever
les excès, source d’impayés ;
-
à étudier
l’état des dettes et créances en repérant
les éventuelles anomalies.
2 -
Notre proposition
-
" Les copropriétaires
représentant 10 % des voix, le Maire, le Procureur
de la République, tout créancier, tout notaire
procédant à la vente d’un lot peuvent saisir
(par voie de requête ou de référé)
le Président du Tribunal de Grande Instance aux fins
de faire procéder à une expertise visant :
-
à vérifier
le bien fondé de la requête ;
-
à identifier
les causes de la situation qui ont justifié sa
saisine ;
-
à proposer
des solutions permettant la rétablissement financier ;
-
à déterminer
les moyens nécessaires.
Pour cela :
-
à faire
procéder à une analyse compte par compte
des sommes restées impayées par les copropriétaires
et des procédures engagées à leur
encontre ;
-
à faire
procéder à une analyse des charges poste
par poste ;
-
à faire
procéder à une étude de la situation
de trésorerie et de l’état des dettes
et des créances.
-
Le juge, saisi sur le
fondement de l’article 19-1 d’une demande de nomination d’administrateur
provisoire peut, de son propre chef, diligenter une telle
expertise ".
retour
5-
Rendre opérationnel l’article 18 de la loi BORLOO
du 1er août 2003
|
-
Position
du problème
Voté il y a
un an, cet article - qui prévoit la possibilité
d’injonction de travaux sur équipement en copropriété
- n’est toujours pas appliqué faute de décret.
Par ailleurs aucune
concertation n’a été engagée malgré
nos demandes.
Enfin - comme nous
l’expliquons dans la fiche suivante - si le problème
des " travaux d’office "
avec le consentement de la copropriété
et le subventionnement des copropriétaires de
bonne foi n’est pas mis en place, cet article créera,
dans la copropriété, injustices et tensions
supplémentaires au lieu de résoudre les
problèmes.
-
Notre
proposition
-
Engager une concertation
sur l’application de cet article.
-
Mettre en place un dispositif
adapté de travaux d’office empêchant de faire
reposer sur les copropriétaires qui honorent les appels
de fonds la prise en charge de la quote-part de ceux qui continuent
à ne pas payer leurs charges.
(voir point suivant)
| 6- Expérimenter
une formule de travaux d’office sur demande de la copropriété
avec versement des subventions |
retour
-
Position
du problème
En matière de
copropriété en difficulté les dispositifs
sont souvent soit insuffisamment incitatifs, soit trop
contraignants.
Rappelons que dans
une copropriété en difficulté il
y a toujours au moins 30 % de personnes qui - en cas
de vote de travaux - ne vont PAS honorer leur quote-part
et que tout le monde le sait.
C’est d’ailleurs pourquoi
faire voter des travaux dans une copropriété
en difficulté soit est voué à l’échec
(les copropriétaires savent souvent qu’ils devront
payer les 30 % restant et refusent donc de voter les
travaux), soit entraîne souvent plus de problèmes
que cela n’en résout (les copropriétaires
votent, mais les travaux ne sont jamais finis d’être
payés ou le sont sur la trésorerie courante
ce qui aggrave le déficit de la copropriété
et les difficultés des autres copropriétaires.
Il est donc indispensable
de trouver un dispositif qui permettrait d’assurer le
préfinancement de ces fameux 30 %.
Le dispositif dit de
" travaux d’office " pourrait
être un excellent moyen de résoudre ce
problème. Hélas, non seulement les pouvoirs
publics utilisent peu ce dispositif, mais -quand ce
dispositif est mis en œuvre - on constate que cela se
retourne contre les copropriétaires de bonne
foi souvent modestes, dans la mesure où ceux-ci,
pour une raison qui nous échappe, ne peuvent
PLUS prétendre aux subventions auxquelles ils
auraient droit normalement.
-
Notre
proposition
D’où notre proposition
qui est simplement de mettre en place un dispositif mixte :
-
travaux d’office à
la demande de la copropriété ;
-
octroi des subventions
aux personnes qui y ont droit et versement direct de ces subventions
à l’organisme qui fait procéder aux travaux
d’office.
Cela résoudrait le problème
évoqué sans retirer aux copropriétaires les
aides nécessaires au financement des travaux.
retour
7-
Permettre la " liquidation "
des copropriétés en cas de scission judiciaire,
entraînant une possibilité d’abandon partiel
des créances
|
-
Position
du problème
Cela fait plusieurs années
que nous relevons les problèmes suivants :
-
Dans les copropriétés
en grande difficulté il y a toujours des créances
irrécouvrables importantes (dues au fait que - même
après les ventes judiciaires - les arriérés
de charges de certains ne sont pas entièrement COUVERTS).
-
L’apurement de ces créances
ne peut se faire que de deux façons :
-
soit en sollicitant les
autres copropriétaires, mais cela est suicidaire (il
s’agit de copropriétaires pour une bonne partie très
modestes et qui doivent, souvent, faire face à des
gros travaux…) ;
-
soit en imposant aux fournisseurs
de la copropriété des abandons de créances.
Pourquoi ce qui est valable pour
n’importe quel commerçant et, désormais, personne
physique ne l’est pas pour les copropriétés ?
On nous répond que ceci
inciterait des copropriétés à ne pas payer
leurs fournisseurs, ce qui traduit une méconnaissance grave
du fonctionnement de la copropriété (quand les copropriétaires
payent leur charge c’est précisément pour que les
fournisseurs soient payés…).
Au contraire, cette possibilité
d’abandon de créances inciterait les fournisseurs (eau,
chauffage urbain, GDF, EDF) a agir plus vite en cas d’impayés
et aurait donc un rôle préventif.
-
Autre point :
lorsqu’il y a nécessité de scission de la copropriété
pour favoriser son redressement (découpage d’une grosse
copropriété en plusieurs), le problème
des créances irrécouvrables rend impossible
la scission, puisque la dissolution du syndicat ne peut se
faire que si les comptes sont à zéro.
2. Notre
proposition
Nous proposons donc - au moins
dans un premier temps - lorsqu’il y a scission de la copropriété,
DONC DISSOLUTION du syndicat de base, la possibilité pour
le juge de prononcer l’abandon partiel des créances et
donc de corriger en conséquence l’article 29-1 de la loi
du 10 juillet 1965.
Nous proposons de compléter
ainsi l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 : " De
même le président du tribunal peut, pour permettre
la dissolution du syndicat, ordonner la suspension définitive
de toute dette du syndicat vis-à-vis de la désignation
d’un syndic ".
retour
8-
Assurer la prise en charge par le FSL des impayés
de copropriété des personnes reconnues surendettées
|
-
Position
du problème
Permettre aux copropriétaires
surendettés de s’en sortir est bien ; le faire au
détriment de leurs voisins l’est moins.
a- Les syndicats de copropriété
sont des créanciers " malgré eux "
b- La copropriété,
ce sont d’autres copropriétaires parfois très
modestes
-
Le deuxième problème
tient au fait que, en copropriété, les impayés
de charges des uns sont supportés par les autres et
que ces autres-là peuvent être des gens eux-mêmes
modestes, voire très modestes.
c- Comment les dettes des
personnes reconnues en surendettement pèsent sur
les voisins
-
accorder des moratoires ;
-
accorder des délais
de paiement très longs (on a vu jusqu’à cinq
ans !) ;
-
accorder des suspensions
de saisie immobilière (on a vu jusqu’à trois
ans) y compris pour des propriétaires bailleurs ;
-
désormais annuler
les dettes.
-
pendant les délais
accordés les dettes continuent à croître ;
-
conséquence, quand
on finit par faire vendre le logement, la copropriété :
-
a perdu une partie du
bénéfice du privilège spécial
dont elle dispose et donc doit assumer une partie importante
des dettes ; en effet si en 2004 la famille X doit
6.000 €uros concernant les trois dernières années,
la copropriété peut espérer récupérer
TOUS les impayés ; mais si des délais
de trois ans lui sont accordés, la dette va (le plus
souvent) passer à 12.000 Euros et la copropriété
ne pourra, bien souvent, au final récupérer
qu’une faible partie des sommes dues.
d- Une situation anormale
bien connue
-
Notre
proposition
-
Pourtant la solution est
toute simple. Il suffit que les textes prévoient qu’en
cas de situation de surendettement reconnue par la commission
Banque de France ou le juge, les impayés de charges
de copropriété soient pris en charge par le
Fonds de Solidarité Logement (Fonds abondés
par les départements et l’État) qui fera, lui,
son affaire d’une éventuelle récupération
auprès du débiteur. Cette proposition est la
SEULE solution :
-
cohérente ;
-
juste ;
-
efficace.
-
Cohérente :
si l’État ou le juge estime important le maintien dans
les lieux (ce que nous comprenons) il faut, pour cela, qu’il
fasse jouer la solidarité nationale ou départementale
(comme elle joue pour les locataires, les bailleurs recevant,
par le FSL, leurs loyers).
De quoi ont peur les pouvoirs
publics ?
-
Si des personnes surendettées
sont vraiment des " accidentées "
de la vie et sont de bonne foi, il n’y a aucun risque
à les aider à payer leurs dettes de charges ;
ce n’est même - encore une fois - que justice car on
ne voit pas pourquoi les locataires seraient aidés
et pas les copropriétaires pour des dettes liées
à l’USAGE du logement.
-
Si les pouvoirs publics
ont peur qu’il y ait des abus, cela ne pourra qu’inciter les
commissions Banque de France et les juges à la vigilance,
ce qui bénéficiera à TOUS, y compris
à ceux tentés de tomber dans le " surendettement ".
retour
9-
Élargir et améliorer le recrutement des administrateurs
nommés pour redresser les copropriétés
en difficulté
|
-
Position
du problème
Tout le monde sait que les
" administrateurs judiciaires "
nommés actuellement pour redresser les copropriétés
en difficulté sont des " liquidateurs "
professionnels plutôt spécialisés dans
le droit des entreprises et de la famille. Or il est indispensable
de disposer d’un corps d’administrateurs provisoires compétents
dans ce domaine et capables de participer au redressement
des copropriétés.
A tel point que, en 2003,
Jean Louis BORLOO avait introduit dans son projet de loi sur
la Rénovation Urbaine une disposition concernant la
mise en place d’administrateurs provisoires qui ne soient
pas forcément des administrateurs judiciaires inscrits
sur la " liste nationale ," avec
détermination prévue par décret des compétences
et de l’expérience requise pour assurer cette fonction.
-
Notre
proposition
Reprendre simplement la proposition
de la loi de Jean Louis BORLOO.
retour
10-
Favoriser la mise en place et la promotion des syndics de
redressement
|
-
Position
du problème
1) Il n'y a pas de redressement
de copropriété sans un syndic qui soit :
- volontaire
- compétent
- disponible.
2) Selon nous, ce syndic ne peut
être qu'un syndic NORMAL (ni " social "
; ni HLM) : à défaut les copropriétaires
ne feront pas les efforts nécessaires pour redevenir membres
d'une VRAIE copropriété NORMALE.
3) Il faut donc susciter au sein des professionnels la naissance
d'une spécialité, celle de " syndics
de redressement " (qui seront pour les copropriétés
en difficulté des espèces de cancérologues).
4) Aujourd'hui le déficit
de syndics de redressement est DRAMATIQUE et explique les difficultés,
(voire les blocages) rencontrées dans de très nombreuses
copropriétés fragiles, donc difficiles à
gérer.
2- Notre proposition
Nous proposons ceci :
1) Que les ministères
de la Ville et de la Justice confient à l'AFNOR le soin
d'élaborer un " référentiel
des syndics de redressement " ou même
une norme.
2) Qu'une commission restreinte
soit rapidement instituée à cet effet, qui utiliserait
le travail DEJA fait en concertation entre les associations de
copropriétaires et de syndics. En quelques mois le travail
pourrait ainsi être achevé.
Ce référentiel
permettrait de faire repérer ou faire " émerger "
des volontaires.
Ainsi nous pourrions disposer
rapidement d'un CORPS de " syndics de redressement "
qui pourraient :
- soit être nommés
par les juges dans le cadre de l'article 29-1 de la loi de 1965
(copropriété en difficulté ou en déshérence)
;
- soit intervenir dans les plans
de sauvegarde ou OPAH, de façon contractuelle.
Naturellement il sera indispensable
que la mission de ces syndics soit - au moins partiellement -
prise en charge financièrement, ce qui devrait être
assez simple (aide juridictionnelle ou subventions provisoires,
le temps d’une opération de redressement).
retour
11-
Améliorer les règles de déblocage progressif
des subventions aux copropriétés OU copropriétaires
pour éviter d’avoir à " pré-financer "
ces aides
|
1- Position
du problème
Actuellement il est d’usage de
ne débloquer les subventions que lorsque les travaux sont
finis et payés.
Certes des acomptes peuvent être
versés mais l’essentiel vient après.
Dès lors dans les opérations
où les copropriétaires sont subventionnés
de façon conséquente (donc où les personnes
sont les plus modestes, car plus les subventions sont importantes
plus les revenus sont faibles) se pose le problème du " pré
financement " (N.B : certaines entreprises
peuvent assurer de fait ce préfinancement, mais c’est très
rare).
Il y a deux façons de
résoudre le problème :
2- Notre
proposition
Nous proposons, évidemment
que cette deuxième voie soit privilégiée
car pourquoi rajouter un système de " préfinancement "
forcément lourd, compliqué et cher sur un système
lui-même complexe (celui des subventions).
En somme pourquoi ne pas essayer
de faire simple et éviter de faire compliqué et
cher ?
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12-
Assurer une meilleure information sur le régime de
la copropriété
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1- Position
du problème
Quelques questions :
-
Quel est le statut le plus
complexe à comprendre et à pratiquer tant au
niveau juridique, financier, comptable que pratique ?
Réponse :
la copropriété !
-
Où se logent aujourd’hui
les ménages les plus modestes (donc les moins armés
pour comprendre la copropriété), voire les ménages
immigrés primo arrivants ?
Réponse :
en copropriété !
-
Comment peut-on s’imaginer
que les personnes qui accèdent à la copropriété
puissent s’intégrer dans cet univers qui leur reste
étranger ?
Réponse :
on ne le peut pas.
2. Notre
proposition
Il est essentiel de " banaliser "
la copropriété, de mettre au point un matériel
pédagogique diversifié lié à des publics
divers et n’ayant pas vraiment accès à la lecture
ou à un mode de transmission livresque.
Nous n’avons pas de solution
miracle mais pensons qu’un signal fort devrait être donné
par l’État, voire quelques expérimentations particulièrement
soutenues engagées sous l’autorité :
le tout en relation avec des
écoles de travailleuses sociales (Économie Sociale
et Familiale), par exemple.
" L’éducation
à la copropriété " c’est -
à terme - éviter que des centaines de milliers de
ménages ne deviennent les " exclus de
la copropriété ".
N.B : la copropriété
peut-être une formidable machine à intégrer
comme elle peut être une formidable machine à désintégrer.
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