L’arithmétique des charges impayées

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ou : l’impossible redressement financier des copropriétés en difficulté

ou : le cercle vicieux ou : la triple peine

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Une copropriété en difficulté doit résoudre deux problèmes financiers. Or, en l’absence de dispositifs spécifiques adaptés, les tentatives actuelles de résolution de ces problèmes par les syndics contribuent à aggraver la situation au lieu de la résoudre.

Il est nécessaire :

1-     de comprendre ce paradoxe ;

2-     d’en comprendre également les conséquences ;

3-     ensuite d’accepter de mettre en place les moyens adaptés.

1-     Le Problème des charges arriérées irrécouvrables

• Toute copropriété en difficulté a accumulé un montant de charges définitivement irrécouvrables qui peut atteindre trois à six mois de charges courantes, voire plus.

• Or pour financer ou compenser ces montants, le syndic doit utiliser des artifices financiers qui soit aggravent la situation de la copropriété soit accélèrent le départ des copropriétaires non captifs, soit entraînent de nouveaux copropriétaires dans l’impayé.

• Ces artifices sont :

1)     augmentation du fonds de roulement ;

2)     création d’un fonds de solidarité ;

3)     pire : utilisation des fonds travaux constitués antérieurement.

            C’est ce qu’on pourrait appeler la « double peine » : non seulement les propriétaires à jour de leurs charges (70 % des propriétaires au moins) vivent dans des conditions précaires en raison des impayés de charges qui empêchent une gestion normale de leur copropriété, mais ils finissent par devoir payer une partie de ces impayés, directement ou indirectement via les   fonds travaux. On va voir qu’il y a encore pire.

2-     Le problème des charges en cours

• Tant qu’une copropriété n’est pas financièrement redressée (impayés traités ; saisies immobilières abouties) le fonctionnement normal de cette copropriété en difficulté reste quasi impossible. Pourquoi ?

• Tout simplement parce que pour 100 Euros appelés le syndic n’obtient au mieux que 80 Euros. Cette situation tient au fait que, dans ces copropriétés, il existe forcément des noyaux durs d’impayés : personnes insolvables dont il faut saisir le logement, ce qui prend du temps ; successions refusées en raison des dettes ; biens délaissés, etc.

• Là encore les moyens de fortune mis en œuvre par les syndics ne font que renforcer les problèmes. Que sont ces « moyens palliatifs ». 

1)     Le plus utiliser est le suivant : si le syndic a besoin de 100 Euros, au lieu d’appeler 100 Euros il appellera 120 Euros. Conséquence : les charges continuent d’augmenter. Après la double peine, voici donc la triple peine.

2)     D’autres solutions sont - là encore - d’appeler des fonds de solidarité, d’utiliser les fonds travaux (ce qu’il en reste) ou tout simplement de continuer à ne pas payer tous les fournisseurs, ce qui empêche donc tout vrai redressement de la copropriété.

3-     Aide financière zéro pour les syndicats en difficulté

• Malgré nos demandes, les pouvoirs publics - y compris dans les dispositifs curatifs lourds (Plans de sauvegarde ; OPAH) - n’ont prévu AUCUNE mesure permettant d’alléger la prise en charge de la solidarité de palier, ce qui - même lorsque le problème a été identifié - contribue à maintenir les copropriétaires bon payeurs dans une situation particulièrement tendue et les copropriétés en dessous du seuil de fonctionnement normal. Les copropriétaires doivent en effet :                                                                                                

-          assumer leurs propres charges (souvent encore trop lourdes avant que ne se fasse sentir le plan d’économie de charges) ;

-          assumer les charges irrécouvrables ;

-          assumer les déficits de charges en cours.

4-     Il faut des vraies réponses

• Nous disons : non à la triple peine.

• Les copropriétaires encore présents et qui font l’effort de payer leurs charges ne doivent pas à la fois continuer à vivre dans une situation précaire et à la fois payer les charges irrécouvrables plus le déficit des charges en cours.

• Il existe pour cela des moyens mis en œuvre ici et là et qui s’appellent :

-          abandon de créances sous contrôle judiciaire ;

-          moratoires des charges en cours, moratoire qui doit être fonction du calendrier des ventes judiciaires à venir.