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ARC, Copropriété en difficulté / 15 12 04 / © Mission Copropriétés Référent :
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Bilan 2002 des agents d’insertion de Clichy-sous-bois (copropriétés PAMA et STAMU II & objectifs 2003
ARC Association de responsables de copropriétés
Introduction Je suis agent d'insertion de l'ARC depuis le mois de juillet 2002 suite au départ de Sylvaine LEGARREC. Ce poste a été crée dans le cadre d'une convention de partenariat tripartite signée en juin 2001, entre la ville de Clichy-sous-bois, EDF- GDF et l'A.R.C. Ce document a pour but de dresser le bilan des actions menées par les agents d'insertion au cours de l’année 2002. I- ROLE ET MISSION DES AGENTS D'INSERTION
Dans la convention de partenariat le rôle des agents d'insertion est précisé comme suit : " éviter la dérive des copropriétaires en travaillant auprès des populations mal intégrées, qu'ils soient propriétaires occupants, bailleurs ou locataires. Il s'agit donc de mettre en place un accompagnement résidentiel en lien avec les travailleurs sociaux et la copropriété ".
Les agents d'insertion contribuent au diagnostic préalable des copropriétés, en travaillant : Auprès des familles à leur : - Formation aux principes de gestion, - Sensibilisation aux règles de sécurités et de gestion de leurs usages - Information sur le fonctionnement de la copropriété ( charges, règlement…) Auprès des conseils syndicaux pour les aider à : - Se structurer, se former, - Mettre en place des programmes d'économies de charges - Améliorer la gestion Dans le cadre de cette convention, les agents d'insertion interviennent dans la mise en place du plan de sauvegarde de la copropriété la PAMA et STAMU II et le Chêne pointu. Les missions des agents d'insertion sont les suivantes :
¨ Les comptes, les appels de charges, le budget prévisionnel, le fonctionnement de l'assemblée générale et du conseil syndical. L 'objectif est d'apporter une meilleure compréhension donc un meilleur respect des règles ; ¨ Le rôle du syndic, le droit basique de la copropriété.
Réalisation par les agents d'insertion, d'un état des lieux et d'un suivi des familles. Il faut donc repérer les cas : · de surconsommation (induisant des factures lourdes) ; · d'inadaptation (induisant de l'insalubrité) ; · d'insécurité des installations.
II- BILAN DE L'INTERVENTION DES AGENTS SUR L’ANNEE 2002
Pour chaque copropriété les agents d'insertion se rendent au cabinet du syndic en présence des membres du conseil syndical pour vérifier l'état des débiteurs et mettre en place une politique de recouvrement des charges impayées. Cette prospective nous permet de repérer les familles qui semblent en difficultés. Pour pouvoir analyser leurs situations l'agent fait des mises à disposition aux heures et jour de convenance des familles afin de mieux les connaître et de proposer des solutions adaptées. En moyenne l'agent d'insertion participe à deux commissions de traitement des d'impayés par an et par copropriété.
Le suivi des impayés de charges, le but de cette réunion est de : ¨ Faire le point sur l'évolution des impayés des différentes familles en contentieux ; ¨ Faire le point sur les méthodes employées par le syndic pour recouvrer les dettes ; ¨ voir si ces méthodes sont adaptées ; ¨ Faire le point des procédures en cours ; ¨ Faire des propositions pour améliorer le recouvrement des impayés. BILAN STAMU II : La STAMU II est une copropriété qui compte 168 logements dont 70 % de locataires. Actuellement, il y a 52 dossiers en contentieux (16/10/02). On compte des petits débiteurs qui ne figurent pas aux contentieux: 20 dossiers dont 15 PB 4 PO et 1 non occupant (vide). Par rapport au bilan contentieux de mars 2002 ont compte 5 nouveaux dossiers en contentieux dont 2 PO et 2 PB; le troisième lot est vide (muré) Conclusion : Le montant total des impayés de ces nouveaux dossiers représente une somme de 10681,76€. J’ai relancé ces familles par courrier, mais seule une personne a pris contact avec moi, il s’agit d’une personne ayant de graves difficultés de santé et financières. Elle est en commission de surendettement mais aucun plan d’apurement n’a été signé. La majorité des familles en contentieux résidant à la STAMU II ont été contacté par courrier afin de les inviter à prendre un échéancier de paiement pour les aider à apurer leurs dettes de charges. S'il s'agit d'un propriétaire bailleur nous prenons contact avec le locataire pour vérifier s'il paye les loyers Tableau d'analyse de la balance copropriétaires STAMU II au mois de décembre 2002 (en euros )
Le nombre total de dossiers en impayés est de 48 pour un montant d’ impayés de 316035,4€. BILAN PAMA En ce qui concerne la copropriété la PAMA, le bilan montre que le montant des impayés n'a pas cessé de diminuer (voir tableau ). Evolution état des dettes copropriété la PAMA
L’état des dettes de la PAMA n'a cessé de diminuer au fur et à mesure des années soit une diminution de 60,13 %. La dette a diminué de plus de la moitié. Mais comment justifie-t-on cette diminution ? C’est grâce à la collaboration du syndic qui communique un état de contentieux de la copropriété chaque fois qu’on le demande. Sur cet état de compte, figure la liste des familles débitrices et l'état de la procédure en contentieux ainsi que le montant des charges dues. Le syndic me communique également la copie de la feuille de présence en assemblée, ce qui me permet d'avoir la liste des copropriétaires mise à jour avec leur adresse. Grâce à ces deux documents, je relance les familles figurant en contentieux et n'ayant pas pris d'échéancier de paiement de leur dette par courrier. Suite à cela certains copropriétaires prennent rendez-vous pour évaluer leur situation financière et déterminer ensemble un plan d'apurement de la dette. Je propose ce plan au responsable du service contentieux du cabinet VILLA qui est libre de le refuser ou pas; dans ce cas je dois négocier pour que la famille n'ait pas un échéancier trop élevé, car l'expérience montre qu'un plan d'apurement de la dette trop élevé par rapport à la capacité financière de la famille est voué à l'échec. Elle n'arrivera pas à remplir son engagement. Dans ce cas, l'agent d'insertion joue un rôle d'intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Si l'échéancier mis en place est respecté pendant une certaine durée, je propose à l'assistance sociale le dossier de la famille en vue d'un FSL sachant que le but est de les aider à payer leur dette afin de les maintenir dans les lieux (voir partie FSL) Actuellement, la PAMA compte 117 dossiers en contentieux soit 31 % des copropriétaires Sur ses 117 dossiers 86 sont en recouvrement soit 73,50 % des dossiers contentieux. Tableau récapitulatif du contentieux de la PAMA
Conclusion : Le montant total des irrécouvrables est de 269247,23 €. Le montant des dossiers réglés représente 20,26 % du montant des impayés dont 36,29 % en échéancier respecté. Tableau d'analyse de la copropriété au mois de décembre 2002 (en euros)
2-2 -La mission d'information /formation des familles sur les aspects de la copropriété Notre mission est d'apporter un soutien et une assistance aux membres des conseils syndicaux, aux copropriétaires et aux locataires. Dans le cadre de cette mission, nous aidons les familles peu ou mal intégrées à la compréhension du fonctionnement de la copropriété. Nous mettons à la disposition des copropriétaires des supports d'information tels que : - Des plaquettes et documentation ; - Rencontre individuelle sur rendez vous ; - Visite spontanée sur le terrain.
Nous intervenons à la demande de tous résidents pour : -Suivi de certaines familles ayant à faire face à des problèmes d'insalubrité ou de litige avec le propriétaire bailleur ; - Aide au relogement de certaines familles en expulsion avec fourniture de la liste des bailleurs sociaux ; - Les aider à rembourser leurs dettes de charges grâce à la mise en place d’un échéancier adapté à leurs ressources. - Si l'échéancier mis en place est respecté pendant au moins 6 mois, je transmets le dossier de la famille aux assistantes sociales de chaque copropriété en vue du montage du dossier FSL (fond de solidarité logement). Le FSL est proposé aux locataires ou aux propriétaires occupants en difficultés en vue de les maintenir dans les lieux (prévenir des expulsions locatives ou des saisies immobilières pour les propriétaires ). L'aide est accordée sous forme de prêt et /ou subvention. Les statuts des demandeurs du FSL sont les suivant : - Locataires : pour les impayés de loyers - Futurs locataires pour l'accès au logement - Copropriétaires- occupants pour les dettes de charges, dans le cadre des plans de sauvegarde arrêtés par le préfet. Actuellement, 6 familles sont éligibles au FSL soit 11,54 % des dossiers figurant en contentieux. Seul 5 dossiers dont 2 de la PAMA et 3 de la STAMU II ont été présenté en commission : une subvention a été accordée pour chaque dossier. - Leur expliquer pourquoi ils ont autant de charges à payer (souvent à cause d'une incompréhension des feuilles de charges, d’un retard de paiement qui pousse le syndic à faire des courriers de relance alors que le simple fait de signaler son retard probable au syndic éviterait toutes contestations.) - Nous intervenons régulièrement comme médiateurs ou intermédiaires dans l’intérêt des copropriétaires. Pour cela nous sommes en permanence en relation avec différents intervenants: copropriétaires, syndic, conseil syndicaux, assistantes sociales et autres partenaires. Sur CLICHY SOUS BOIS se sont les agents d'insertion qui font le travail de suivi familiale sur le terrain car les assistantes sociales ne vont plus aux domiciles..
Un travail de réorientation Les agents d'insertion font un travail de réorientation des familles vers les organismes habilités à apporter une réponse adaptée à leur situation d'où la réorientation vers : Æ DEFI pour les demandeurs d'emploi âgés de plus de 25 ans ou vers la mission locale pour les moins de 25 ans ; Æ ADIL pour les locataires ; Æ SSAE pour les démarches de régulation de papiers ; Æ fourniture de la liste des bailleurs sociaux pour les demandeurs de logement ; Æ fourniture de la liste des lieux pour le relogement en urgence pour les personnes expulsés ; Æ Orientation vers l'ANAH et le PAC ARIM pour les demandes de subventions notamment dans le cadre des changements des fenêtres ; Lorsque nous rencontrons des difficultés de communication, nous faisons appel à l'association ARIFA pour servir d'interprète et faciliter le dialogue avec les familles. Nous avons également fait appel à cette association pour traduire un courrier en langue turc pour une famille qui n'a jamais payé depuis l'achat de son lot : le résultat à été rapide car les familles ont aussitôt pris contact avec nous. 2-3 - Assistance permanente de conseil syndical Nous intervenons auprès des membres du conseil syndical pour les aider dans leur mission de contrôle du syndic, mais aussi en cas de problèmes. - Permanence hebdomadaire à la STAMU II ; - Soutien ponctuel dans des demandes effectuées auprès du syndic ; - Suivi de la gestion d'appartements appartenant au syndicat de copropriété ; Lors des assemblées générales notre mission consiste à : ¨ Participer à l’organisation des assemblées générales (accord sur le budget de l'année, ouverture d'un compte séparé comme tel a été le cas à la STAMU II …) ¨ Aider et participer au bon déroulement des assemblées (conseiller et expliquer aux familles comment voter et quelles sont les implications de leur vote ) : · Organisation de réunion préalable afin de dissiper toutes discordes au sein du conseil syndical ; · Contrôles des comptes au syndic : cela consiste à contrôler les dépenses, les recettes et la situation de trésorerie et à vérifier les factures des différents prestataires de la copropriété. Nous intervenons donc pour les renseigner sur toutes les questions pouvant leur être soumises, mais aussi pour les orienter dans leurs choix (notamment en ce qui concerne les procédures de recouvrement de charge ) les assister dans leur gestion, afin de réussir à redresser les comptes de la copropriété. Nous informons les membres du conseil syndical sur les ventes en cours. Actuellement je relève 4 lots en cours de vente par saisie immobilière à la STAMU II. Un lot a déjà été vendu en décembre 2002 mais le propriétaire a du mal à occuper les lieux car l'appartement est squatté depuis quelques temps par une famille avec des enfants. Le propriétaire a entamé une procédure d'expulsion. Les agents d'insertion aident les membres du conseil syndical dans de nombreuses tâches. Ainsi en ce qui concerne la STAMU II, voici le travail réalisé : u Participation à la réception des ascenseurs le 17/10/02. Cette réception a eu lieu en présence de OTHIS, sous le contrôle du bureau d'étude Casting. Une visite dans les machineries a été faite en observant l'état des portes et des voyants de l'ascenseur dans chaque escalier. En conclusion : Sur 4 ascenseurs les voyants d'appel au palier ne fonctionnent pas (11 niveaux ); Lors de ce contrôle on a relevé que les portes anciennes sont dévissées et que l'entretien des ascenseurs est à améliorer. Les serrures de désincarcération ayant le trou ovalisé facilitant l'accès en cas de malveillance u Repérage des fuites d'eau dans les parties communes dans tous les escaliers en présence du plombier au mois août pendant 4 jours. En effet de nombreux occupants avaient des fuites d'eau dans le placard de leur cuisine d'où notre intervention. Il est nécessaire de noter que le travail n'a pas été facile car les occupants ne coopèrent pas facilement et certains se contentent de parler à travers la porte en nous disant qu'il n'y a pas de fuite dans leur appartement. Nous avons rencontré de nombreuses difficultés de communication car certaines personnes ne parlaient pas français. Pour d'autres, il nous a été impossibilité de rentrer dans les cuisines car il n'y avait personne dans les lieux (vacances selon les voisins). Malgré le travail préalable d'affichage qui a été fait dans la copropriété pour les informer de notre éventuel passage les copropriétaires et locataires n'ont pas pris les mesures nécessaires pour que nous puissions accéder à leur logement. A la fin de nos visites dans les appartements j'ai fait un compte rendu écrit pour le soumettre au conseil syndical et au cabinet VILLA. A la suite de ce travail une réunion à été prévue avec les membres du conseil syndical,, le plombier, le cabinet VILLA et l'ARC pour déterminer les priorités en ce qui concernent les travaux dans les lots les plus urgents. Au total nous avons relevé 24 " OS " (urgence ) sur 168 lots. Actuellement les travaux sont en cours de réalisation u Le repérage des squats : le 3/09/02 la STAMU II comptait 8 squats. Les agents d'insertion repèrent les occupants sans titre, et avertissent les propriétaires pour envisager ensemble une éventuelle régularisation. Mais dans la plupart des cas les occupants sans titre n'ont pas de revenus suffisants pour assurer le paiement des loyers. Dans ce cas, le propriétaire envisage une procédure d'expulsion. Squattes repérés à la STAMU II :
Actuellement, on en compte 6 car une régularisation a été faite en plus d'une expulsion. Le nombre de squat à l'escalier C reste et se déplace. La majorité des lots squattés sont en vente suite à une saisie immobilière. u La collaboration avec le portage : Afin d'éviter que des marchands de sommeil deviennent propriétaire de certains lots qu'ils louent à des prix élevés, les agents d'insertion proposent en acquisition les lots susceptibles d'être vendu (ou appartenant déjà au syndicat) au portage solidaire avec la condition de maintenir les familles dans les lieux sachant que ses familles ne sont pas relogeable faute de revenus suffisants (souvent, il s'agit de famille avec des minima sociaux ). L'association du portage solidaire se propose d'acquérir 3 lots de la copropriété pour un montant de 9147 € par logement. La vente devrait être réalisée au mois de mars. Les familles anciennement propriétaire deviendront locataire de leur ancien appartement avec les loyers qui seront adaptés à leurs revenus ¨ Participation aux réunions de réhabilitation de la STAMU II en présence de J.B CARRERE architecte de la STAMU II u Mise à jour des occupants de la STAMU II : déplacement sur le terrain. Ce travail est nécessaire à LA STAMU II car il n'y a pas de gardien dans la copropriété. u Participation à la réunion du contrôle des comptes au cabinet VILLA le 23/09/02 u Participation à la réunion d'un bilan contentieux le mercredi 23 octobre avec Monsieur LEPRIVEY responsable du contentieux à la STAMU II u Faire intervenir le service hygiène de la mairie, à la STAMU II cela a été fait deux fois : problème de fuite d'eau et de reflux dans les toilettes et humidité. Dans ce cas mon travail consiste aussi à avertir le propriétaire par courrier pour qu'il vienne constater le problème et éventuellement faire le nécessaire.
Aucune mission n'a été faite en ce qui concerne EDF car nous manquons de référent. Cependant, il est nécessaire de noter qu'il y a une forre demande surtout à la STAMU II où les factures des ménages peuvent parfois atteindre les 200 € voire 300€. Les factures sont plus élevées en hiver car les familles utilisent un chauffage électrique. Dans ce cas, je téléphone à EDF pour demander un échéancier de paiement et réoriente les familles vers le centre communal d'action sociale pour une demande de Fond de Solidarité Energie ( FSE ). Par ailleurs, les agents d'insertion ont assisté à une réunion d'informations donnant quelques conseils pour économiser l'énergie à la maison : " les aventures d'écowatts " dossier réalisé par l'EDF-GDF service de PANTIN. Nous avons également reçu des informations concernant le mode de règlement des factures par mandat compte qui est un système gratuit pour les familles qui désirent payer en espèce. Actuellement nous ne disposons d'aucun moyen de diffusion de ses informations auprès des familles, nous nous contentons de la faire au coup par coup lorsque les familles viennent nous voir. Mais la diffusion de ces informations restent très restreinte et nous manquons de moyen matériel.
Rappel du contexte L'individualisation s'impose comme un outil d'intervention dans les copropriétés en difficultés. Dans cette copropriété où le budget Eau est considérable (gaspillage, fuite, squat élevé, suroccupation…) et les impayés de charges très élevés, une individualisation peut permettre le redressement financier de la copropriété. Elle permettra de sortir les dépenses d'eau des charges communes et obligera à une responsabilisation des occupants. Le travail des agents d'insertion dans ce domaine : Un travail préalable de mise en conformité a été réalisé en faisant des travaux de raccordement en présence du plombier. Participation aux réunions qui ont eu lieu en préfecture en présence des différents partenaires Les propriétaires ont voté l'individualisation à la dernière assemblée générale du 16/01/03, les travaux devraient bientôt commencer. 2.6 - Partenariat : l'élaboration des commissions sociales Cette mission ne figurait pas parmi les taches des agents d'insertion, mais elle est très vite apparue comme nécessaire au bon déroulement du plan de sauvegarde. Cette commission sociale à l'initiative de la responsable de la mission copropriété réunit les différent intervenants à l'échelle de la ville et de l' agglomération Clichy /Montfermeil. La tenue de ces commissions nous permet de confronter les propos des familles et de vérifier leur situation sociale. Cette réunion permet d'étudier les différentes situations sociales rencontrées par les agents d'insertions et de capitaliser les compétences spécifiques de chacun des partenaires pour trouver ensemble les solutions adéquates pour chacune des familles rencontrées. Nous abordons tous les cas de figures rencontrés notamment les problèmes entre les locataires et les propriétaires bailleurs, propriétaires occupants en difficultés, squat avec expulsion en cours. Sont présent à cette réunion : - DEFI : pour l'insertion professionnelle des adultes : l'idée est de vérifier que les familles font bien les démarches d'insertion professionnelle et vont s'inscrire à DEFI afin d'être suivi par une conseillère. - CAF : pour avoir des éléments sur les prestations CAF perçue par les familles vérifié leur solvabilité et envisager des prêts CAF pour les Travaux ou un suivi spécifique. - Mission locale pour l'emploi pour les jeunes de moins de 25 ans pour envisager aussi des décohabitation des grands enfants dans les cas de suroccupation. - Le CCAS (le service logement de la mairie) : suivi du FSE, demande de logement, Chèque mobilité, aide alimentaire … - Les assistantes sociales de chaque copropriété : elles peuvent repérer les dossiers de familles dont les problèmes relèvent de leurs compétences et faire de mise à disposition pour les familles. - L'association arrimage, dans le cadre de prise en charge spécifique de jeune en difficulté. -Association du portage solidaire.
III- OBJECTIFS 2003/2007 Avec la mise en place d’une équipe de suivi animation dans le cadre du plan de sauvegarde de la PAMA une coordination des actions devra être établi entre les agents d’insertion et le prestataire choisi. Le directeur de l’ARC travaillera à la définition des modalités de ce partenariat avec le prestataire choisi. Pour l’année 2003, les agents d’insertion sont aussi en attente des décisions concernant la STAMU II pour pourvoir continuer de travailler en confiance avec les familles. Les objectifs sont de continuer à pouvoir assumer les missions telles que décrites précédemment et d’en avoir les moyens humains et matériels. Les agents d’insertion ont aussi comme objectif 2003, l’édition d’un guide du résident en copropriété permettant d’informer les copropriétaires et locataires sur leur droit et devoir. Nous avons contacter un ensemble de partenaires intéressé pour s’associer à ce projet : l’association pour le renouveau des copropriétés clichoises, les femmes relais, assistantes sociales et autres. Nous allons travailler à la définition du contenu de la forme et de la diffusion de ce guide ainsi qu’à son mode de financement avec l’appui de la responsable de la mission copropriétés. |
