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Les Actions de l'ARC 06 03 03
- En 1998, alors que nous nous inquiétions de la montée en régime du phénomène de la copropriété en difficulté, on nous répondait : " Patience, une nouvelle loi - ce qui devait devenir la loi SRU - va venir répondre à TOUS les problèmes ". - La loi a été votée (difficilement) et n'a tenu aucune des belles promesses qu'elle avait faites. - Aujourd'hui, alors que les problèmes non seulement demeurent mais s'aggravent, on nous répond, une fois de plus : " Patience, la future loi Habitat de Messieurs BORLOO et DE ROBIEN va tout résoudre ". - Pour montrer (démontrer) qu'une fois encore le " législateur " risque de perdre et nous faire perdre un temps précieux, nous rappelons dans la note jointe (que nous avons remise à Jean Louis BORLOO et adressée aux Ministres du Logement et de la Justice) : 1) quelles sont les mesures urgentes à prendre selon nous en matière de copropriété en difficulté. 2) que ces mesures n'ont pas besoin d'une loi nouvelle pour être mise en place. rapidement
P.J : note
COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ
Ces copropriétés ne doivent être démolies ou rachetées par des sociétés HLM que dans les cas extrêmes. Autrement, elles DOIVENT rester des copropriétés et DOIVENT redevenir des copropriétés normales (charges normales ; copropriétaires payant normalement leurs charges ; gestion normale ; fournisseurs payés ; entretien régulier). Ces copropriétés souffrent le plus souvent des maux connus, dont tous le monde connaît désormais les remèdes dans leur principe. Néanmoins, aujourd'hui ces remèdes n'existent pas ou sont " bricolés " ici et là avec difficulté, lenteur, ce qui empêche un traitement rapide et massif des problèmes. Une fois de plus nous rappelons, dans la courte note qui suit, quels sont les remèdes et thérapies nécessaires et une fois de plus nous proposons que soit mis en place un ou plusieurs groupes de travail pour arriver rapidement à mettre au point ces remèdes.
1. POSITION DU PROBLÈME 1) Il n'y a pas de redressement de copropriété sans un syndic qui soit : - volontaire 2) Selon nous, ce syndic ne peut être qu'un syndic NORMAL (ni " social " ; ni HLM) : à défaut les copropriétaires ne feront pas les efforts nécessaires pour redevenir membre d'une VRAIE copropriété NORMALE. 4) Aujourd'hui le déficit de syndics de redressement est DRAMATIQUE et explique les difficultés, voire les blocages rencontrés dans de très nombreuses copropriétés fragiles, donc difficiles à gérer. 2. PROPOSITION Nous proposons ceci: 1) Que les ministères de la Ville et de la Justice confient à l'AFNOR le soin d'élaborer un " référentiel des syndics de redressement " ou même une norme. 2) Qu'une commission restreinte soit rapidement instituée à cet effet, qui utiliserait le travail DEJA fait en concertation entre les associations de copropriétaires et de syndics. En quelques mois le travail pourrait ainsi être achevé. Ainsi nous pourrions disposer rapidement d'un CORPS de " syndics de redressement " qui pourrait : - soit être nommé par les juges dans le cadre de l'article 29-1 de la loi de 1965 (copropriété en difficulté ou en déshérence), comme nous l'expliquons plus loin; - soit intervenir dans les plans de sauvegarde ou OPAH, de façon contractuelle. Naturellement il sera indispensable que la mission de ces syndics soit - au moins partiellement - prise en charge financièrement, ce qui devrait être assez simple (aide juridictionnelle ou subvention provisoire)
1. POSITION DU PROBLEME (RAPPEL) - Il est désormais clair pour chacun que : · l'absence d'aide juridictionnelle empêche le redressement rapide des copropriétés en difficulté, les problèmes judiciaires étant souvent AUSSI importants que les problèmes sociaux mais leur trésorerie les empêchant d'y faire face. · la mise en place "expérimentale" - " bricolée " ici et là - ne peut plus satisfaire aux besoins. - Il faut donc - rapidement - mettre en place cet outil basique et certainement peu coûteux. 2.PROPOSITION Nous proposons -en attendant mieux-la création d'une association multi-partenaires appelée AJ-COD (Assistance judiciaire aux copropriétés en difficulté) - voir note précitée.
Ici encore cette urgence ne fait plus discussion. Chacun sait qu'il est important dans les copropriétés en difficulté de disposer d'un diagnostic de gestion qui permette de faire le point sur : - les charges et les économies possibles ; 2. PROPOSITION Nous avons déjà élaboré pour nos besoins un tel cahier des charges et proposons d'une part de participer à sa mise au point définitive et rapide, d'autre part - si besoin - de mettre en place des formations - voir note institut de formation - permettant de disposer de bons diagnostiqueurs.
- Aujourd'hui, très souvent, quand une copropriété est en difficulté, il est très lourd et très difficile de la redresser car on intervient trop tard. - Chacun est très conscient de la nécessité de repérer les situations fragiles le plus tôt possible et d'ailleurs des initiatives locales existent de plus en plus. Les solutions trouvées sont de deux ordres :
En fait dans de nombreuses communes les responsables locaux finissent par avoir une bonne connaissance des copropriétés fragiles. Le problème est que lorsqu'on a mis en lumière des fragilités naissantes, on reste totalement démunis pour intervenir, ceci pour une double raison : a) absence de légitimité. b) absence de dispositif léger adapté (les seuls dispositifs qui existent sont LOURDS : OPAH, plan de sauvegarde..). Dès lors on tourne un peu en rond: on sait que tel immeuble est fragile, mais on ne sait pas trop comment intervenir. D'où blocage et surtout poursuite de la dégradation. 2. QUELLES SOLUTIONS ? L'expérience acquise depuis 15 ans nous permet d'avancer la certitude suivante : dès lorsqu'un Conseil syndical peut BÉNÉFICIER d'un diagnostic de gestion de sa copropriété et qu'il peut participer à sa réalisation, on s'aperçoit que c'est lui-même qui va engager la copropriété sur la voie du redressement :
Mais, dira-t on comment FINANCER ces diagnostics, sachant qu'un diagnostic pour un immeuble de 30-40 logements coûte 2000 euros environ ? Nous proposons deux solutions différentes :
b) Financement par les grands fournisseurs (EDF- GDF - chauffage urbain - services des EAUX). En effet, quand il y a des " impayés ", les grands fournisseurs pourraient être intéressés à financer le diagnostic pour vérifier l'origine des difficultés plutôt que de laisser croître la dette ou d'engager des frais de contentieux. 3. PROPOSITION Nous proposons : 1) d'élaborer un cahier des charges de diagnostic (voir 3ème urgence) 2) de lancer une opération " pilote " avec EDF-GDF dans un département et trois ou quatre communes intéressées pour un total d'une cinquantaine de diagnostics. Ainsi pourra être prouver la pertinence et l'efficacité de cette hypothèse. A noter: EDF semble d'ores et déjà d'accord pour cela et verrait avec intérêt le parrainage du Ministère de la Ville pour cette tentative.
Actuellement, faute de disposer : - de " syndic de redressement " le dispositif prévu par l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sert à RIEN. Or, il pourrait être un outil de redressement des copropriétés d'une particulière efficacité si ces deux conditions étaient réalisées.
CONCLUSION: l'article 29-1 pourrait enfin être efficace. 6ème urgence : prévoir le financement des travaux d'urgence
- Les gros travaux définitifs sont peut être TROP subventionnés et ceci uniquement dans le cadre de dispositifs lourds (Plan de sauvegarde et OPAH copropriété en difficulté). - Par contre les travaux d'urgence ne sont pas ou très peu subventionnés, ce qui empêche de commencer à amorcer le redressement des copropriétés reconnues en difficultés.
- Réduire éventuellement le niveau des aides accordés aux gros travaux. - Mettre en place en contrepartie des règles permettant un financement rapide des travaux d'urgence. NB : en Plan de sauvegarde il a été démontré que ces travaux d'une part avaient une importance et un impact très grand, d'autre part qu'ils pouvaient être financés assez facilement.
Le redressement des copropriétés en difficulté passe forcément par l'individualisation des contrats d'eau, comme cela a déjà et souvent été démontré. 2. PROPOSITION - Le décret d'application de l'article 93 de la loi SRU - dont la parution est suspendue sans explication - doit être signé sans attendre ( il a déjà passé le cap du Conseil d'État). - Les Agences de bassin doivent subventionner les travaux d'individualisation (au titre de la solidarité).
On ne peut PAS continuer à imposer aux autres copropriétaires la prise en charge des " dettes " de charges de gens reconnues en surendettement. Ce transfert est : a) injuste
· aider des ménages à se resolvabiliser; * ARC- Février 2003 |
