*
Que pensons-nous des dispositions concernant les copropriétés en difficulté ?

Le Ministre de la Ville, Jean Louis BORLOO ayant rédigé son projet, vient de le présenter au Conseil Économique et Social. Son projet de loi de programmation sur la rénovation urbaine : quatre dispositions concernent les copropriétés en difficulté et appellent de notre part quelques commentaires.

· Les dispositions du code de la construction donnant des pouvoirs au Maire en cas d'immeuble menaçant RUINE seraient étendues dés lors que des problèmes apparaîtraient sur un équipement et qu'ils seraient de nature à " menacer la sécurité " ou à " compromettre gravement les conditions d'habitation ".

• La loi assimilerait ainsi le PÉRIL lié à la situation d'un immeuble menaçant RUINE et les problèmes de SÉCURITÉ DES USAGERS.
  
• A priori cela semble une disposition salutaire. A y regarder de plus près on se pose des questions : actuellement, par exemple, plus personne ne sait ce qu'est un " ascenseur qui ne pose pas des problèmes de sécurité ". Où commencent les problèmes ? Où finissent-ils ? Est-il normal qu'un Maire puisse enjoindre de faire des travaux dits de sécurité coûteux sur un ascenseur ? Si l'on considère les problèmes liés à la sécurité électrique, le flou n'est pas moindre. Comment se fait-il que le projet de loi n'ait pas plutôt donné ce pouvoir au Préfet et inséré ces dispositions parmi celles concernant le traitement de l'insalubrité ?
  
• En fait, à la faveur d'une telle disposition, l'arbitraire communal pourrait facilement s'installer ainsi qu'un interventionnisme à géométrie variable.
• C'est pourquoi nous agirons, en ce qui nous concerne, pour que soit mieux encadré ce pouvoir d'intervention, mieux précisés les cas où cette intervention sera possible et mieux définir les possibilités de recours en cas d'abus estimé.

• · Nous aurions mauvaise grâce à critiquer cette disposition que nous appelons de nos vœux depuis des années.
  
• · Nous ne cessons de dire, en effet, que les administrateurs nommés par les tribunaux n'ont pas forcément les compétences requises et que cela est dramatique.
• · Nous avançons donc sur la voie d'une habilitation des syndics spécialisés dans le redressement des copropriétés.
• · Un seul regret : le renvoi sur un futur décret de toutes les caractéristiques requises ; nous pensons que la loi pourrait déjà mieux cadrer le problème. Nous ferons donc des propositions en ce sens.
• · Précisons que la loi BORLOO supprime incidemment une disposition contestable, introduite par la loi SRU, concernant l'impossibilité pour le syndic en place de rester gestionnaire de la copropriété à la demande de l'administrateur provisoire ; or, dans certains cas, cette impossibilité était pénalisante pour la copropriété. Le projet prévoit fort utilement que le juge pourra autoriser ce maintien.

• · Il s'agit de l'innovation majeure de ce projet. La loi inventerait à côté de l'état de péril, de l'état d'insalubrité, de l'état d'indécence, un nouvel " ÉTAT ", celui de carence. Le Préfet OU le juge pourrait déclarer un syndicat de copropriétaires en état de carence lorsqu'il sera constaté que " compte-tenu des difficultés de gestion, du niveau d'endettement des propriétaires, de la nature et de l'importance des travaux nécessaires, la conservation de l'immeuble et la sécurité de ses occupants sont gravement menacés ".
• · Lorsque l'état de carence aura été constaté, l'expropriation pour cause d'utilité publique pourra être prononcée, sans que ce soit une conséquence nécessaire.
• · Si cette arme atomique est un nouveau moyen inventé pour pouvoir raser des copropriétés réputées par les pouvoirs publics non récupérables, nous sommes naturellement très hostiles à cette mesure ; s'il s'agit de créer dans la copropriété l'électrochoc indispensable pour favoriser une reprise en main par les copropriétaires et une plus grande motivation au redressement (en raison des menaces d'expropriation), alors nous pourrions être plus bienveillants.
• · Mais comment savoir, précisément ? En fonction de notre connaissance du problème ainsi que de celles de centaines des institutions en charge de ce dossier, nous craignons surtout que ce dispositif ne soit le lance-flamme tant attendu par certains pour réaliser des opérations d'éradication de copropriétés jugées à tout point de vue (mais surtout urbain et social) irrécupérables. Rappelons que - sauf rares exceptions pour lesquelles il existe déjà des moyens - les opérations de " nettoyage " ne font souvent que DÉPLACER les problèmes, non les résoudre.
• · Nous rappelons aussi combien peuvent être coûteuses pour la collectivité des opérations d'expropriation - reconstruction - relogement.
• · Nous notons d'ailleurs que le projet de loi ne prévoit que peu de moyens nouveaux permettant d'aider les copropriétés qui le souhaitent à sortir de leurs graves difficultés. Or, nous rappelons que nous avons à de multiples reprises expliqué qu'il fallait pour cela INVENTER des moyens spécifiques, par exemple : possibilité d'obtenir l'abandon partiel des créances (comme en matière commerciale ; à noter d'ailleurs que Jean-Louis BORLOO qui s'apprête à généraliser la " faillite civile " personnelle refuse toujours d'affronter le problème posé par l'ARC depuis longtemps : celui de l'abandon partiel des créances du syndicat de copropriété) ; nécessité d'avoir des juges spécialisés pour les copropriétés en difficulté ; nécessité de mettre en place des outils et des moyens spécifiques non HLM pour favoriser le portage foncier provisoire en cas de saisie immobilière, etc. Le fait que le projet n'apporte RIEN sur tous ces points nous laisse donc plutôt sceptique.
• · Autre point : si, dans le projet de loi, le principe du " contradictoire " est assez bien respecté lorsque l'état de carence est décrété par le juge, ce n'est pas le cas lorsque c'est le Préfet qui déclare cet état.

En ce qui nous concerne nous agirons donc :

a) pour que le principe du " contradictoire " soit mieux respecté ;
b) pour que des moyens SPÉCIFIQUES soient mis en place afin que les copropriétés qui désirent sortir de cet état de carence déclaré puissent le faire et que celui-ci ne soit pas simplement le moyen de rayer de la carte les copropriétés gênantes.

• · Le projet prévoit que les copropriétés en " plan de sauvegarde " et en " OPAH " pourront bénéficier de l'aide juridictionnelle, ce que nous demandons depuis des années.
• · On notera cependant un trou : en effet le texte a tout simplement oublié les copropriétés " déclarées en difficulté " par le juge sur la base de l'article 29-1 de la loi de 1965. Pourquoi ?
• · Par ailleurs le projet de loi passe à côté d'une vieille question : comment obtenir la prise en charge - même partielle - des frais (considérables parfois) des administrateurs provisoires ?

En résumé :

1 - Deux mesures simples, intéressantes et demandées depuis longtemps (sur la qualification et l'habitation des administrateurs provisoires et sur l'aide juridictionnelle), mais pouvant être améliorées ou complétées sensiblement.

2 - Deux mesures pouvant conduire à des interventions intempestives, arbitraires et incontrôlées des Maires, Préfets et juges dans les copropriétés en difficulté et qu'il faudra donc pouvoir encadrer beaucoup plus que ce qui est prévu si l'on veut éviter de simplement déplacer les problèmes.

3 - Par ailleurs nous notons :

• · qu'aucun des moyens demandés depuis des années pour favoriser le redressement des copropriétés (possibilité d'abandon partiel de créances ; portage foncier provisoire ; moyens judiciaires spécifiques en particulier) n'est prévu par ce texte ;
  
• · que ce projet fait l'impasse totale sur l'action PRÉVENTIVE en matière de copropriété en difficulté, alors que tout le monde sait que les VRAIS enjeux sont là.

Espérons que les débats parlementaires pourront permettre d'améliorer sensiblement ce projet, ce que nous allons essayer de contribuer à faire.

ARC - Mai 2003.