A - Les initiateurs et rédacteurs du présent projet

Le projet présenté dans les pages qui suivent a été élaboré par des associations de copropriétaires et de consommateurs ainsi que des associations de syndics certifiés. Ce " paritarisme " doit être souligné.

Côté copropriétaires, il y a :

- l'Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété (UNARC).

- L'Association des Responsables de Copropriété (ARC).

- L'Union Féminine Civique et Sociale (UFCS).

- La Confédération Nationale des Associations Familiales Catholiques (CNAFC).

- La Fédération des Familles de France (FFF).

Toutes ces associations sont soit agrées, soit reconnues comme représentatives par les ministères concernés.

- Côté syndics il y a :

- L'Association des Syndics Certifiés (présidé par Monsieur LAPORTE, ancien président de la FNAIM d'Ile de France et représentant de la FNAIM à la Commission Nationale Relative à la Copropriété).

- L'Association Syndic-Label, deuxième association de syndics certifiés (présidé par Monsieur GRATADE, secrétaire de l'UNIT, l'une des chambres professionnelles de syndics de copropriété).

L'ensemble de ces associations sont mobilisées depuis de nombreuses années sur les problèmes des copropriétés en difficulté et ont une expérience quotidienne des problèmes posés et des besoins en ce domaine.

B - justification de la démarche

a) chacun aujourd'hui est conscient de l'importance du rôle du syndic dans l'action de redressement des copropriétés en difficulté (importance d'une gestion rigoureuse ; d'un suivi quotidien des problèmes ; d'une réactivité parfaite ; d'une compétence et d'une disponibilité adaptée à ces cas difficiles) ;

b) le problème rencontré est qu'aujourd'hui il n'existe pas de filière de " spécialisation " qui permettrait d'identifier les syndics aptes à assumer la fonction de " syndic de redressement " ; ni filière de spécialisation ni dispositif d'habilitation ;

c) les " administrateurs provisoires " nommés par les tribunaux ne disposent au mieux que des compétences en matière de redressement des sociétés et n'apportent de garantie qu'au titre " d'auxiliaires de justice ", ce qui n'est pas adapté à la situation ;

d) nous avons besoin aujourd'hui de syndics volontaires et spécialisés :

- qui s'engagent sur la mise en place de moyens et méthodes ;
- qui disposent d'un personnel suffisant, compétent, disponible et volontaire ;
- qui acceptent d'être contrôlés sur les engagements pris ;

e) la certification des services (régie par la loi du 6 Juin 1994) peut être la réponse la plus simple à ce double besoin, celle-ci reposant :

- sur un référentiel clair,
- sur un contrôle d'admission,
- sur des contrôles périodiques,

et pouvant associer les associations de copropriétaires, les associations de syndics ou chambres professionnelles ET les pouvoirs publics ;

f) d'où la présente démarche collective qui consiste à proposer un " référentiel de syndics de redressement ", qui permettra de fixer le cadre de cette SPECIALISATION et de l'HABILITATION correspondante.

C - Les conditions d'une gestion efficace

- Le référentiel que nous proposons établit la LISTE des conditions nécessaires au redressement des copropriétés et de décliner les moyens qui permettent, à notre avis, de réaliser ces conditions.

- Pour chacune des conditions retenues nous allons, sommairement :

· justifier le choix ;
· décliner les moyens nécessaires et donc les engagements qui en découlent.

D - Quel avenir pour ce projet ?

Le présent projet est adressé à des décideurs :

- élus ;
- hauts responsables des ministères concernés (Justice, Logement, Ville, Economie et Finance) ;
- spécialistes des problèmes de copropriété.

Une réunion devrait permettre - début Avril 2002 - de savoir si les partenaires (administrations - associations - professionnels) sont prêts à élaborer et publier un référentiel conformément aux dispositions de la Loi du 6 Juin 1994.

Si oui, cela sera fait en quelques mois et DES Septembre 2002 les premiers syndics labelisés " syndic de redressement " pourront se mettre au service des copropriétés en difficulté dans le cadre d'un dispositif administratif (Plan de sauvegarde ou OPAH) ou judiciaire.

Merci aux différents destinataires du présent document de l'accueil qu'il feront à ce projet et de l'aide qu'ils apporteront à sa mise en œuvre.

Pour les initiateurs et rédacteurs du projet,
Bruno DHONT - Directeur de l'ARC.

I - Reprise de la gestion antérieure

1 - Explications :

- cette reprise est essentielle : elle doit être VITE et BIEN faite ; elle est parfois très difficile, l'ancien syndic pouvant SOIT être très peu coopératif SOIT ne pas vouloir transmettre les documents ou informations qui pourraient faire naître des doutes sérieux sur sa gestion ;

- or, à défaut d'une bonne reprise il sera souvent impossible de mettre en place le socle d'une gestion assainie.

2 - Engagements précis :

a) dès remise des documents et comptes dans les délais légaux le syndic de redressement s'engage :

· à contrôler les documents reçus ;
· à vérifier que ceux-ci sont complets et justifiés ;
· à vérifier que les explications nécessaires sont fournies ;

b) à défaut d'obtenir des documents et explications, il s'engage :

· à établir sans délai par écrit la LISTE des documents, justifications et explications qui manquent ;
· à adresser cette liste par lettre recommandée avec accusé de réception à son prédécesseur dans les meilleurs délais, y compris s'il s'agit d'un administrateur nommé par le juge ;
· à engager le référé prévu à l'article 18-2 de la loi du 10 Juillet 1965 sans délai ;

c) à défaut de transmission dans les délais légaux, le syndic s'engage à :

· établir la liste des documents non transmis et l'adresser en recommandée avec accusé de réception ;
· actionner le référé prévu par l'article 18-2 ;

d) au cas où il estime que l'engagement d'une procédure n'est pas opportun, le syndic devra justifier de ce choix.

II - Elaboration d'un bilan de gestion

1 - Explications :

- Le bilan est un acte essentiel qui doit permettre de faire le point sur :

· les impayés et les procédures ;
· les charges ;
· les comptes et la situation financière réelle ;

- ce bilan doit non seulement fournir une photographie de la situation en cours mais de révéler les éventuelles fautes professionnelles du prédécesseur.

2 - Engagements :

a) le syndic s'engage à procéder - dès qu'il est en possession des comptes et dossiers - à une analyse de tous les comptes débiteurs et à faire le point des procédures engagées ou non, en mettant en évidence si possible :

· le statut des co-propriétaires (bailleurs/occupants) ;
· les causes connues ou supposées des défaillances ;
· les mesures prises et leur adéquation ou inadéquation,
un rapport sera établit ;

b) le syndic s'engage à faire ou faire faire une étude des charges pour dégager les anomalies et économies simples possibles. Un rapport est établi ;

c) le syndic s'engage à étudier les comptes et à mettre en évidence les problèmes, puis à soumettre le cas échéant au vote d'une prochaine assemblée générale, une résolution concernant l'engagement de procédures. Un rapport est établi.

III - Elaboration d'un plan de redressement concerté et d'un tableau de bord

1 - Explications :

- pas de redressement sans " plan " de redressement ;

- ce premier plan - même modeste - est nécessaire pour remobiliser les copropriétaires et donner des objectifs précis dont la mise en œuvre devra être suivie.

2 - Engagements :

- Le syndic élaborera - en concertation avec le conseil syndical - un plan concernant d'abord :

· la résorption des impayés de charges ;
· la réduction des charges ;

- il proposera aussi une méthode permettant de suivre la réalisation de ce plan.

IV - Mise en place de relations adaptées avec le conseil syndical

1 - Explications :

- le conseil syndical est encore plus indispensable dans une copropriété en difficulté que dans une copropriété dite normale ;

- cela implique, cependant, de faire quelques " efforts " particuliers.

2 - Engagements :

a) si le conseil syndical n'existe pas, le syndic suscitera son élection ;

b) il s'engage à assurer - à la demande du conseil syndical - des réunions de travail aux heures et lieux qui conviennent au conseil syndical hors week-end ;

c) il s'engage à créer une " commission des impayés " où le conseil syndical sera appelé à travailler sur les comptes débiteurs et les procédures ;

d) il s'engage tout spécialement à fournir au président :

· un état des impayés chaque trimestre ;
· copie des correspondances échangées avec les avocats et de tous les documents concernant les procédures ;
· à imposer à son ou ses avocats des modalités de travail lui permettant d'assurer ses engagements.

V - Recouvrements des charges et suivi des procédures

1 - Explications :

- un recouvrement rigoureux et adapté des charges et un suivi très pointu des procédures s'imposent.

2 - Engagements :

- le syndic s'engage à disposer d'un service contentieux (au moins une personne assure cette seule fonction) ;

- le syndic s'engage à créer une commission des impayés (voir point IV) ;

- le syndic s'engage à utiliser toute procédure de recouvrement adapté, dont notamment la procédure d'injonction de payer ;

- le syndic s'engage à établir un état périodique (périodicité déterminée par le conseil syndical) des procédures et à rendre compte des délais ou incidents de procédure.

VI - Mise en place de relations adaptées avec les copropriétaires et occupants

1 - Explications :

- le redressement passe par une gestion de proximité, une bonne connaissance de l'occupation locative et une intervention efficace en cas de problèmes.

2 - Engagements :

- le syndic s'engage à assurer - sur l'immeuble - des permanences périodiques ;

- le syndic s'engage à dresser un état de l'occupation locative ;

- le syndic s'engage à mettre en œuvre les procédures amiables ou judiciaires nécessaires à l'encontre des occupants causant des troubles de voisinage anormaux.

VII - Relation avec les pouvoirs publics et institutions

1 - Explication :

- le redressement - qui passe souvent par un travail commun avec les pouvoirs publics - requiert que le syndic accepte d'y consacrer le temps et l'énergie nécessaires…

2 - Engagement du syndic :

- le syndic s'engage à se faire connaître des organismes officiels ou représentants les instances ou institutions publique qui peuvent aider la copropriété dans sa démarche de redressement ;

- le syndic s'engage à répondre aux questions de ces personnes physiques ou morales

- le syndic s'engage à participer à toute réunion qui concernerait les problèmes ou le redressement de la copropriété.

VIII - Maîtrise des charges

1 - Explication :

- les impayés étant en partie dus à la dérive en matière de charges, une action rigoureuse est nécessaire sur ce domaine ;

- une attention toute particulière doit être portée aux problèmes spécifiques des (sur) consommations d'eau.

2 - Engagements du syndic :

a) outre l'élaboration et le suivi d'un plan intégrant la préoccupation " économie de charges " visé au point III ;

b) le syndic s'engage à faire étudier la possibilité de mise en place de contrats individuels d'eau froide.

IX - Traitement des problèmes d'hygiène et de sécurité

1 - Explication :

- les copropriétés en difficulté sont très souvent défaillantes en matière d'hygiène et sécurité ;

- d'où l'importance d'engagements précis dans ce domaine.

2 - Engagements :

a) le syndic s'engage à faire un bilan sécurité et à le transmettre au conseil syndical ;

b) le syndic s'engage, au cas où le conseil syndical lui indique des problèmes d'insalubrité, sur des parties communes ou privatives à saisir les autorités sanitaires en vue d'obtenir un constat d'insalubrité donnant lieu à injonction.

X - Maîtrise des logements saisis judiciairement

1 - Explications :

- la maîtrise des lots saisis est indispensable ;
- le syndic - au cœur de l'information - se révèle être un partenaire indispensable pour le succès de cette maîtrise.

2 - Engagements :

a) le syndic s'engage à rechercher un ou plusieurs partenaires prêts à signer avec la copropriété une convention de portage provisoire des lots saisis ;

b) le syndic s'engage à solliciter ce ou ces partenaires et à faciliter la mise en œuvre de la convention.