Interrogé par un syndicat professionnel de syndics de copropriété, Jean-Louis BORLOO à évoqué l'idée de " syndic social " qui pourrait faire l'objet d'une disposition dans une prochaine loi.

L'ARC estime qu'il est très important de mettre en place des syndics spécialisés mais aussi que l'idée de " syndic social " doit être est une fausse bonne idée.

Nous communiquons :

- le lettre adressée à Jean-Louis BORLOO ;
- la note jointe à ce courrier et qui permet d'expliquer notre position.

Monsieur le Ministre,

Dans le numéro 83 de la Revue de la chambre FNAIM PARIS ILE DE France, vous évoquez l'idée de " syndic social ", qui pourrait être consacrée dans la future loi " habitat ".

Si cette expression vise à insister sur l'urgence à ce que soit mis en place des " syndics spécialisés ", nous ne pouvons qu'adhérer à votre idée, en ayant été les initiateurs. Le mot de " syndic social " peut, cependant, renvoyer à une concept plus étroit et sous-tendre une stratégie d'intervention inefficace et chère.

Nous avons souhaité préciser notre analyse dans une note spéciale jointe à ce courrier, qui, explique la grande différence qu'il y a, selon nous, entre syndic " social " et syndic de redressement.

Vous remerciant de bien vouloir nous solliciter pour tout complément d'information, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Ministre, l'assurance de notre haute considération.

Fernand CHAMPAVIER
Le Président.
P.J :

I. POSITION DU PROBLÈME

Chacun commence à s'apercevoir que le redressement des copropriétés repose en partie sur le syndic, instance de gestion seule capable de redresser les comptes, faire baisser les charges, recouvrer les appels de charges, mener les procédures, faire appliquer la loi etc.

Mais comme dans les copropriétés en difficulté, il faut des "super-syndics", certains ont l'impression qu'il faut que ce soient des "syndics sociaux".

En apparence l'idée est bonne. En fait, selon nous elle est contre-productive.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut rien faire. Cela veut dire qu'il faut préférer, selon nous, au syndic social le syndic de redressement.

Voyons cela.

S
II. LES DEUX VOIES DU REDRESSEMENT

Il y a deux façons de redresser les copropriétés:

Dans le 1er cas, à coup de subventions trop fortes, d'aides sociales, de rachat des logements avec maintien des familles, on va transformer la copropriété en un habitat social de droit entièrement sous perfusion publique.

On aura, en apparence, sauvé le bâtiment mais tué la copropriété. C'est bien pour la "sécurité" à court terme mais dramatique sur le long terme (suppression de l'hétérogénéité de statut dans certains quartiers; mort des copropriétés "sociales"; gouffre financier; incitation à l' irresponsabilité..etc.)

Dans le 2ème cas, on se fixe pour but des objectifs simples et compatibles avec une vision responsabilisante de la vie en commun: on aide les copropriétaires à maîtriser leur gestion pour redevenir les copropriétaires d'un immeuble normal: charges normales, règlement régulier des charges, entretien normal…..etc.

Pour réussir le 2ème objectif il ne faut surtout pas s'appuyer sur des "syndics sociaux para-publics" mais bien sur des professionnels spécialistes, identifiés comme étant des acteurs du monde de la copropriété privée mais reconnus comme des spécialistes des situations difficiles, aidés et contrôlés.

III. PEUT-IL EXISTER UN " SYNDIC SOCIAL"?

Se pose en effet le problème de savoir si la fonction même de syndic social peut être vraiment opératoire et pertinente.

L'ARC a largement contribué à remettre le facteur "gestion" à sa place dans le processus de redressement des copropriétés et plus particulièrement :

· gestion des impayés;

· gestion des charges.

C'est pourquoi nous disons que pour bien gérer une copropriété, il faut s'occuper uniquement de GESTION.

L'intervention SOCIALE doit être distincte ET parallèle pour au moins deux raisons:

· pour que le "social " n'interfère pas sur l'aspect "gestion";

· parce qu'il s'agit - là aussi - d'un métier spécifique, très différent de la "gestion".

Le syndic "social"- loin d'être une bonne idée - est donc une "chimère" (chimère = animal mi-femme, mi-lion…….).

Ajoutons que, étant à la fois gestionnaire et opérateur social, le syndic social est obligé de jouer des rôles qui sont souvent contradictoires et dont l'efficacité s'annule (ex: rôle des recouvreurs de charges strict et rigide et rôle de solvabilisateur de la famille!).

Tous ceux qui ont participé à des opérations de redressement savent BIEN à quel point les RÔLES doivent être différents et bien identifiés dans des structures différentes.

Précisons d'ailleurs, que le redressement s'appuie sur trois fonctions (et non pas deux) :

· Une fonction de pure gestion

· Une fonction sociale (solvabilisation)

· Une fonction de "contrôle"

En confiant une copropriété à un syndic social, on donne l'impression de la mettre sous tutelle publique, ce qui engendrera forcément des effets pervers:

a) D'abord un effet supplémentaire de stigmatisation: ce qui apparaissait comme
copropriété sociale de fait deviendra copropriété sociale de droit.

b) Ensuite, un effet de démobilisation: le syndic "social" veut dire aide voir assistance publique; pourquoi faire tous les efforts nécessaires si l'on sait que l'on dispose d'un "filet".

c) Ensuite, un effet "repoussoir": les copropriétaires solvables - face à ce qu'ils considéraient peut-être comme une préemption rampante - peuvent préférer la fuite accélérant ainsi les problèmes de la copropriété.

Pour redresser une copropriété, il faut que l'acte fondateur de ce redressement soit exactement le CONTRAIRE de ce qui est envisagé, à savoir un ancrage fort dans le statut de la copropriété, ce qui doit inciter à bannir toute référence au "social" et au "public".

Le dernier point est celui-ci: pour résoudre les problèmes de la copropriété en difficulté, il faut un traitement de masse; par exemple à Paris, il va falloir traiter entre 1000 et 1500 immeubles .

Or le "syndic social parisien", financé à grand frais par la Ville de Paris, traite au maximum 40 immeubles. On est très loin du compte.

Rappelons également que le "syndic social" mis en place dans la Seine Saint Denis - peu efficace, cher et d'une capacité d'intervention faible - a fini par faire faillite malgré les aides publiques nombreuses dont il bénéficiait.

Il faut donc, à l'évidence trouver un autre moyen.

IV. CONTRE LE SYNDIC "SOCIAL", LE SYNDIC DE REDRESSEMENT

L'idée du "syndic social" apparaît donc comme une fausse bonne idée (voir une mauvaise idée).

L'idée de syndic de redressement (que nous préconisons) repose sur d'autres postulats ou du moins des postulats utilisés différemment.

a) Oui il faut bien un syndic spécialisé, mais cette spécialisation n'est PAS une spécialisation "sociale".

Cette spécialisation vise un gestionnaire particulièrement rigoureux dans certains domaines (recouvrement des charges, contrôle des dépenses, baisse des charges, relations avec les copropriétaires et le conseil syndical).

Pour garantir cette spécialité, il faut un CAHIER DES CHARGES rigoureux.
C'est ce cahier des charges qui est important et que nous proposons de négocier.

A noter: pour pouvoir respecter ce cahier des charges, le syndic doit:

· Se spécialiser

· Consacrer plus de temps

Donc se pose le problème de la prise en charge financière de ce SURCOÛT mais uniquement du SURCOÛT).

b) Non, il ne faut PAS associer les fonctions de gestion et celles d'accompagnement social. Ce mélange des genres est mauvais pour tout le monde:

· Les copropriétaires "à solvabilité réduite" vont forcément jouer sur la confusion;

· Les copropriétaires solvables vont craindre une mise en tutelle "publique";

· Le syndic, lui-même, ne pourra - même sur le moyen terme - assumer ces deux rôles.

c) Oui, il faut que "le syndic de redressement" soit suivi et contrôlé et que - en particulier - le respect de son cahier des charges soit vérifié.

Le "syndic social " est une facilité administrative.

On passe un seul marché, avec un seul organisme qui fait TOUT, qui est TOUT.

C'est cependant, un non sens méthodologique.

a) Le dispositif fait croire que la spécialisation doit être une spécialisation qui concerne uniquement le "SOCIAL".

b) Le dispositif enferme le gestionnaire dans une logique contradictoire.

c) Le dispositif englue le redressement dans le "SOCIAL PUBLIC" au lieu de l'ancrer dans le statut de la copropriété .

Aujourd'hui, préférer le monolithe "public" au partenariat mixte voue toute intervention à l'échec.

Nous pensons donc qu'il serait plus judicieux de favoriser une négociation entre les représentants des pouvoirs publics, ceux des syndics et ceux des copropriétaires pour arriver à mettre en place rapidement cette spécialisation du métier de syndic.

Non seulement cela serait 100 fois plus efficace mais cela coûterait 100 fois moins cher.

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ARC- Mars 2003