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La copropriété en Europe : 06 06 07 © La
copropriété en Europe : un premier document |
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Ça y est. Le mouvement
est lancé, semble-t-il. Le
Sénat vient en effet de publier une étude concernant le fonctionnement
de Il
y a quelques mois, nous avons eu quelques difficultés à mobiliser
sur notre projet de colloque Aujourd’hui,
le Sénat qui accueillera le 21
septembre la tenue de notre Colloque « Allemagne Belgique Italie Espagne Angleterre Hollande Une
première comparaison très instructive et très stimulante. Lors
de notre colloque du 21 septembre, nous irons d’une part beaucoup
plus loin dans l’analyse de chacun de ces pays, mais surtout nous
élargirons notre analyse à d’autres pays très intéressants, comme : L’Autriche Le Portugal Le Danemark Ainsi
que les anciens pays du bloc communiste… Pour
ceux (et ils ont raison) que ces incursions chez nos voisins intéressent,
voici donc l’étude réalisée par le Sénat. LES DOCUMENTS DE TRAVAIL
DU SÉNAT Série LÉGISLATION
COMPARÉE n° LC 172 Mai 2007 - 3 - Sommaire Pages NOTE DE SYNTHÈSE...............................................................
5 DISPOSITIONS NATIONALES Allemagne ............................................................................
11 Angleterre et pays de
Galles ................................................. 17 Belgique ...............................................................................
21 Espagne ................................................................................
25 Italie .....................................................................................
29 Pays-Bas...............................................................................
33 ANNEXE......................................................................................
37 LISTE DES PRINCIPAUX
TEXTES ANALYSÉS...................
39 - 4 - - 5 - En France, la copropriété, c’est-à-dire l’organisation
d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier dont « la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative
et une quote-part de parties communes », fonctionne sous le régime de l’indivision forcée. Elle est régie par les dispositions, très strictes, de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
et par celles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de
la loi de 1965, ces deux textes ayant été modifiés à plusieurs reprises depuis
leur adoption. L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires,
qui est doté de la personnalité juridique et a pour objet «
la conservation de l’immeuble et l’administration des parties
communes ». Le syndicat des copropriétaires assure donc la défense des
intérêts collectifs. Il se réunit au moins une fois par an en assemblée générale
pour prendre les principales décisions nécessaires au bon fonctionnement
de la copropriété, en particulier pour voter le budget annuel. En assemblée
générale, chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de
tantièmes dans les parties communes de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires mandate un syndic
qui gère l’immeuble et les équipements collectifs. Chargé d’exécuter
les décisions de l’assemblée générale et d’appliquer le règlement de copropriété,
le syndic « représente le syndicat des copropriétaires dans
tous les actes civils et en justice ».
Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire. Dans toute copropriété, un conseil syndical, dont
le rôle est purement consultatif, « assiste le syndic et contrôle sa gestion
». Ses membres sont élus par l’assemblée générale parmi les copropriétaires. - 6 - D’après l’enquête menée en 2002 par l’INSEE, le nombre
de logements en copropriété s’élève en France à plus de
7,5 millions sur un total de 29,5 millions de logements. La copropriété représente
donc le quart du parc immobilier. Bien qu’elle soit très développée dans notre
pays, son fonctionnement est souvent critiqué. Certains copropriétaires déplorent
le manque de compétences et de disponibilité des syndics, tandis que ces derniers
regrettent le faible intérêt que les copropriétaires portent à la gestion de leur
copropriété. Ces critiques récurrentes et anciennes conduisent à s’interroger
sur la situation dans plusieurs pays européens, a priori
confrontés au même besoin d’organiser la gestion des immeubles en copropriété. Six pays ont été retenus : l’Allemagne, l’Angleterre
et le pays de Galles, réglementaires régissant la copropriété dans ces six
pays ont donc été analysés, de façon à identifier les organes de la copropriété, puis
à définir les compétences respectives de chacun d’eux. L’examen des dispositions étrangères fait ressortir : – de grandes similitudes dans les structures de gestion
des copropriétés ; – des difficultés de fonctionnement, qui ont récemment
entraîné des réformes dans presque tous les pays étudiés. 1) Des structures de gestion similaires a) Dans chacun des pays étudiés, la copropriété relève
d’un régime juridique particulier Dans chacun des six pays retenus, un dispositif juridique
particulier permet de concilier, au sein d’un immeuble donné, le
droit de jouissance exclusif – ou la propriété privée – de certaines parties d’un
immeuble et la propriété partagée des autres parties. En Belgique, en Italie et aux Pays-Bas, les dispositions
sur la copropriété sont incluses dans le code civil, tandis
que, dans les trois autres pays, il existe une loi spécifique : loi sur la propriété d’appartements
en Allemagne, loi sur la « propriété horizontale » en Espagne et loi sur
la copropriété en Angleterre et au pays de Galles. L’application de la loi espagnole
sur la propriété horizontale n’est obligatoire que lorsque le nombre de copropriétaires
dépasse quatre, les copropriétés plus petites pouvant être gérées comme des
indivisions. La loi anglaise,
adoptée en 2002 et entrée en vigueur le 27 septembre 2004, est la plus récente. Auparavant, la plupart des personnes - 7 - occupant des appartements ne jouissaient pas de la pleine
propriété de leur logement, mais étaient titulaires d’un bail à très long
terme. Il convient également de souligner que, dans plusieurs
pays, les dispositions législatives et réglementaires ne sont pas
impératives et que les textes fondateurs d’une copropriété donnée ou les accords passés
entre les copropriétaires peuvent y déroger. Il en va ainsi en
particulier en Allemagne, en Angleterre et au pays de Galles, ainsi qu’aux Pays-Bas. En Angleterre et au pays de Galles, l’ensemble des copropriétaires constitue une société à responsabilité limitée, qui est propriétaire des parties communes. Ceci explique que les copropriétés anglaises
soient non seulement régies par des dispositions spécifiques, mais aussi par
certaines clauses du droit des sociétés. En particulier, la société propriétaire
des parties communes est dirigée, comme toute société, par un conseil d’administration.
En revanche, les copropriétaires forment une association en Belgique et
aux Pays-Bas, et une entité sui generis dans
les trois autres pays. b) La gestion des copropriétés s’effectue partout de
façon similaire, même si la loi espagnole attribue un rôle important au
président Dans chacun des six pays étudiés, l’administration de
la copropriété revient aux copropriétaires, qui prennent leurs décisions à l’occasion d’une assemblée générale annuelle.
Les règles de majorité sont variables : en général, les décisions les plus importantes
requièrent une majorité qualifiée, voire l’unanimité. Les copropriétaires délèguent à un administrateur
l’exécution de leurs décisions ainsi que la gestion courante. En Angleterre
et au pays de Galles, c’est le conseil d’administration de la société propriétaire
des parties communes qui assume cette mission. La désignation d’un administrateur
est obligatoire dans tous les pays, sauf en Italie, où seules les copropriétés
comptant plus de quatre copropriétaires ont l’obligation d’en nommer un. Si l’on
excepte les Pays-Bas, l’administrateur est choisi pour une durée limitée
: un an en Espagne et en Italie, au plus cinq ans en Allemagne et en Belgique, tandis
que le conseil d’administration est renouvelé chaque année par tiers
en Angleterre et au pays de Galles. Les copropriétaires peuvent être associés à la gestion
courante par l’intermédiaire d’un conseil syndical ou d’une
instance similaire. D’après les textes, la création d’un tel organe est facultative en
Allemagne, en Belgique et en Italie. Cependant, elle est en pratique fréquente, au
moins dans les copropriétés les plus importantes. En Angleterre et au pays de Galles,
les textes ne définissent pas la composition du conseil d’administration de la
société propriétaire des parties communes. Ce dernier peut donc comprendre uniquement
des professionnels de l’immobilier ou inclure des associés
– c’est-à-dire des - 8 - copropriétaires – la seconde solution permettant de faire
participer les copropriétaires à la gestion de l’immeuble. En revanche, en Espagne et aux Pays-Bas, toute copropriété
dispose obligatoirement d’un président, choisi par les copropriétaires
en leur sein. Aux Pays-Bas, le rôle du président, nommé en assemblée générale
pour une durée en principe indéterminée, est limité à la présidence de
cette assemblée. En revanche, en Espagne, le président, choisi pour un an, joue un rôle important. C’est lui
qui représente la copropriété dans tous les actes juridiques,
en particulier devant les tribunaux. La personne qui a été désignée comme
président ne peut pas démissionner. Elle ne peut se faire relever de ses fonctions
que par le juge après avoir présenté une requête motivée. De plus, la loi confie au président les fonctions d’administrateur, tout en laissant à chaque
copropriété la possibilité de nommer une autre personne, en particulier un professionnel. 2) Les difficultés de fonctionnement ont entraîné des
réformes au cours des dernières années Si l’on ne tient pas compte du cas anglais, puisque la
loi est très récente, quatre des cinq autres pays ont récemment modifié
leur loi sur la copropriété. En Allemagne, la loi de 1951 sur la propriété d’appartements
laisse aux copropriétés une grande liberté, de sorte qu’elle
est applicable à des situations variées. Ceci explique qu’elle n’a été que peu modifiée.
Toutefois, un projet de loi tendant à la réformer a été adopté par le Parlement
le 16 février 2007. Ses dispositions, qui vont entrer en vigueur le 1er juin 2007, visent
en particulier à assouplir les règles de majorité, pour faciliter la prise
de décision et par conséquent favoriser la rénovation des immeubles. En Belgique, la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant
les dispositions du code civil sur la copropriété a donné
la personnalité morale à l’association des copropriétaires, afin de faciliter
les actions en justice contre les copropriétaires. En Espagne, la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la «
propriété horizontale » a été modifiée en 1999. La réforme de 1999
n’a pas affecté l’économie générale du dispositif contenu dans la loi
de 1960. Elle a assoupli les règles de majorité et donné aux copropriétés les
moyens de lutter contre les impayés, notamment en insérant la disposition selon laquelle
les copropriétaires qui ont des dettes injustifiées envers
la copropriété n’ont pas le droit de vote aux assemblées générales. Elle a également
imposé la création d’un fonds de réserve. - 9 - Aux Pays-Bas, la dernière réforme, entrée en vigueur
le 1er mai
2005, vise à encourager les travaux de rénovation, notamment
en facilitant la révision des textes fondateurs de la copropriété et en imposant
la création d’un fonds de réserve, destiné à financer les dépenses exceptionnelles. * * * L’analyse des législations étrangères montre, d’une part,
la convergence des dispositions régissant la copropriété
et, d’autre part, la similitude des difficultés rencontrées dans la gestion des immeubles
en copropriété. Elle montre aussi que le modèle de la démocratie directe,
qui sous-tend le fonctionnement de la copropriété, exclut toute responsabilité
exécutive des copropriétaires, sauf en Angleterre et au pays de Galles,
où le conseil d’administration de la société propriétaire des parties
communes peut comprendre des copropriétaires, et en Espagne, où c’est un copropriétaire
qui représente la copropriété dans tous les actes juridiques et exerce
les fonctions d’administrateur, à moins que les copropriétaires n’aient pris une autre
décision. - 10 - - 11 - ALLEMAGNE Comme le code civil associe la propriété d’un bâtiment
à celle du sol sur lequel il est construit, la copropriété est régie
par une loi spécifique, la loi du 15 mars 1951 sur la propriété d’appartements (document n° 1), qui permet de concilier la propriété privée d’un appartement
avec la propriété indivise du terrain et des parties communes. Cette loi comprend peu de mesures impératives, car la
plupart de ses dispositions ne s’appliquent que subsidiairement,
en l’absence d’accords adoptés par les copropriétaires. Ces accords, qui constituent le règlement de la copropriété, doivent être authentifiés
par un notaire et inscrits au registre foncier. Ils se présentent souvent sous la
forme d’une annexe de l’état descriptif de division. La loi de 1951 laisse aux copropriétés une grande liberté,
de sorte qu’elle peut s’appliquer à des situations variées et
n’a été que peu modifiée. Toutefois, un projet de loi tendant à la réformer
a été adopté par le Parlement le 16 février 2007. Ses dispositions doivent entrer en vigueur le 1er juin 2007. Elles visent notamment à assouplir les
règles de majorité, afin de faciliter la prise de décision dans les copropriétés
et de favoriser ainsi la rénovation des immeubles. Entérinant la jurisprudence
de juin 2005 de fédérale de justice, la nouvelle loi a également expressément
donné à la collectivité des copropriétaires une capacité juridique,
limitée à la gestion de l’immeuble en copropriété. 1) Les organes de la copropriété D’après la loi du 15 mars 1951, l’administration de la
copropriété appartient aux copropriétaires et à l’administrateur,
la création d’un conseil syndical étant facultative. - 12 - a) L’assemblée générale des copropriétaires Organe délibérant de la copropriété, l’assemblée générale rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une
fois par an, sur convocation de l’administrateur. Elle peut également se réunir dans
les cas prévus par le règlement de la copropriété, ainsi que lorsque plus d’un
quart des copropriétaires le demandent, la requête devant alors être écrite et
motivée. À moins qu’elle n’en décide autrement, l’assemblée générale est présidée par
l’administrateur. Le quorum est atteint lorsque la moitié des tantièmes
de copropriété est représentée. En l’absence de quorum, une nouvelle
assemblée générale doit être convoquée avec le même ordre du jour. Elle peut
siéger valablement indépendamment du nombre de copropriétaires représentés.
Cette nouvelle assemblée générale peut être convoquée immédiatement
après la constatation du défaut de quorum si une telle disposition est prévue
dans la convocation à l’assemblée générale initiale. En pratique, le règlement
de copropriété prévoit souvent que l’assemblée générale peut délibérer valablement
quelle que soit le nombre de copropriétaires représentés. D’après la loi, chaque copropriétaire dispose d’une voix, indépendamment du nombre de tantièmes qu’il représente
et, lorsqu’un appartement est possédé en indivision par plusieurs personnes,
ces dernières n’ont qu’une voix. Toutefois, le règlement de copropriété peut
prévoir une autre règle que celle du vote par tête. Le plus souvent, le droit
de vote est proportionnel au nombre de tantièmes détenus. b) L’administrateur L’administrateur est l’organe exécutif de la copropriété.
Il peut s’agir d’une personne physique – un copropriétaire par exemple
– ou d’une personne morale. Il est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires
pour une période maximale de cinq ans (1). Son mandat
peut être renouvelé, mais pas tacitement. Aux termes de la loi, sa désignation n’est
pas obligatoire, mais les copropriétaires n’ont pas le droit de prendre une décision
excluant la présence d’un administrateur dans leur copropriété. Si l’assemblée
générale ne l’a pas fait, l’administrateur peut être nommé par le juge sur demande
d’un copropriétaire ou d’un tiers. D’après une étude publiée en novembre 2006 et réalisée
à la demande du ministère chargé de la protection des consommateurs, seulement
20 % des règlements de copropriété fixaient à moins de cinq ans la durée du
mandat de l’administrateur. En pareil cas, la durée la plus fréquemment adoptée est
de trois ans. C’est également l’assemblée générale des copropriétaires
qui met fin au mandat de l’administrateur, sans être tenue de justifier
sa décision. (1) Cette disposition a été introduite en 1973 pour éviter
le phénomène des « syndics à vie ». - 13 - La loi n’exige aucune compétence particulière des administrateurs de copropriété. c) Le conseil syndical D’après la loi, sa désignation n’est pas une obligation.
Le règlement de copropriété peut donc prescrire la désignation d’un
conseil syndical, l’exclure, voire ne contenir aucune clause à cet égard. Dans cette
dernière hypothèse, les dispositions de la loi s’appliquent et c’est l’assemblée
générale des copropriétaires qui prend la décision de nommer un conseil
syndical. En pratique, la plupart des copropriétés disposent d’un tel conseil. Selon la loi, le conseil syndical réunit des copropriétaires,
ce qui exclut par exemple la présence de conjoints des copropriétaires
ou d’usufruitiers, et son effectif est de trois. Les copropriétaires peuvent
toutefois prendre d’autres décisions, portant aussi bien sur l’effectif que sur
la composition du conseil syndical. La loi ne limite pas la durée du mandat du conseil syndical,
mais les copropriétaires peuvent le faire. Ils peuvent également
démettre le conseil syndical, que la durée de son mandat soit ou non limité. Le conseil syndical se réunit aussi souvent que son président
le juge utile. Ses membres exercent leurs fonctions bénévolement,
mais peuvent être défrayés. 2) Les compétences a) L’assemblée générale des copropriétaires La loi dispose que la gestion de la copropriété incombe
collectivement aux copropriétaires. L’assemblée générale peut donc délibérer
sur toutes les questions portant sur la gestion de la copropriété. La loi de 1951 exige que les décisions soient prises
à l’unanimité, mais atténue la règle de l’unanimité de deux façons : – les décisions afférentes à la gestion courante peuvent
être prises à la majorité simple ; – les copropriétaires ne peuvent exercer leur droit
de veto sur les décisions dépassant le cadre de la gestion courante que
lorsque celles-ci leur causent un préjudice non négligeable, qu’il s’agisse
ou non d’un préjudice financier. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas s’opposer
au changement du combustible alimentant le système de chauffage collectif
si ce changement n’entraîne aucune augmentation de ses propres charges. - 14 - Par ailleurs, conformément à la loi, le règlement de
copropriété peut déroger au principe général d’unanimité et prévoir que
l’adoption de telle ou telle décision requiert une majorité donnée. La loi considère les mesures suivantes comme relevant
de la gestion courante et donc susceptibles d’être décidées à la majorité
(2) : l’établissement du règlement intérieur, l’entretien ou la remise en état
de l’immeuble, l’assurance du bâtiment, l’établissement du budget, la constitution
d’une provision pour les travaux d’entretien courant, ainsi que la réparation
des installations de téléphone, de radiodiffusion ou de chauffage faite au profit d’un
copropriétaire. La désignation de l’administrateur et des membres du conseil
syndical s’effectue également (2)
à la majorité simple. Les mesures prises à la majorité alors qu’elles auraient
dû l’être à l’unanimité peuvent, d’après la loi, être annulées par
voie judiciaire, mais seulement si elles sont contestées dans le délai d’un
mois. Dans un arrêt du 20 septembre 2000, jurisprudence bien établie depuis 1970, que les mesures
prises à la majorité alors qu’elles auraient dû l’être à l’unanimité étaient nulles.
Cette décision a placé dans l’insécurité juridique nombre de copropriétés qui ne
parviennent pas à obtenir l’unanimité. Le principe général de l’unanimité entrave le bon fonctionnement des copropriétés les plus importantes. C’est pourquoi
la loi modificative récemment adoptée abroge la règle de l’unanimité pour
certaines décisions, afin de favoriser la modernisation des immeubles. Les
nouvelles dispositions législatives permettent donc que certaines décisions
soient prises à la majorité simple ou à la majorité qualifiée. Elles ajoutent en particulier à la liste des décisions
susceptibles d’être prises à la majorité simple la modification des clés
de répartition des diverses dépenses, offrant ainsi aux copropriétaires la possibilité
d’opter plus facilement pour un partage de certaines charges en fonction de la
consommation réelle (3), et non en fonction des tantièmes détenus. Elles prévoient
également que les dépenses de modernisation et d’adaptation technique (installation
d’un ascenseur, d’une parabole, d’un dispositif visant à réduire les
dépenses énergétiques, etc.) seront décidées à la majorité qualifiée des trois quarts
des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes. En pratique, l’assemblée générale se prononce généralement
sur le budget de l’année future et sur l’arrêté des comptes
de l’année écoulée, qui sont présentés par l’administrateur, les copropriétaires pouvant
toutefois exiger à tout (2) Le règlement de copropriété peut toutefois prescrire
l’unanimité. (3) Le règlement du 23 février 1981 relatif au décompte
des frais de chauffage s’applique notamment aux copropriétés : il oblige celles-ci à répartir les
dépense de chauffage et d’eau chaude en fonction de la consommation, et donc à installer des compteurs
individuels. Dans ce domaine, les copropriétés n’ont donc aucune liberté. - 15 - moment de l’administrateur qu’il présente un arrêté des
comptes. L’assemblée générale des copropriétaires approuve aussi le programme
des travaux et, le cas échéant, le règlement de la copropriété. b) L’administrateur L’administrateur exécute les décisions des copropriétaires,
applique le règlement de copropriété, prend les mesures qu’exige
l’entretien de l’immeuble et gère le budget de la copropriété. En cas de besoin, il
décide seul d’engager les dépenses urgentes. L’administrateur agit au nom de la copropriété et la
représente, notamment en justice. Les copropriétaires ne peuvent prendre aucune décision tendant à restreindre ses compétences. Dans un souci de mieux informer les copropriétaires actuels
et futurs, les nouvelles dispositions prévoient que l’administrateur
devra tenir un registre de toutes les décisions prises par l’assemblée générale. c) Le conseil syndical La loi lui donne des compétences limitées. De façon générale, il « assiste » l’administrateur. Certains documents doivent
lui être soumis avant d’être, revêtus de son avis, présentés à l’assemblée
générale des copropriétaires : le budget de l’exercice futur, l’exécution du budget
de l’année passée, l’arrêté des comptes et les devis. Le conseil syndical ne dispose
d’aucun pouvoir d’injonction à l’égard de l’administrateur. En cas de carence de ce
dernier, le président du conseil syndical peut toutefois convoquer l’assemblée
générale des copropriétaires. Par ailleurs, le président du conseil
syndical signe les procès verbaux d’assemblée générale. Les copropriétaires peuvent, le cas échéant par l’intermédiaire du règlement de copropriété, doter le conseil syndical
de pouvoirs plus larges que ceux prévus par la loi. Ils peuvent par exemple le charger
de contrôler la gestion quotidienne de l’administrateur. De plus, le contrat
passé entre la copropriété et l’administrateur peut prévoir que ce dernier ne peut
prendre certaines mesures qu’avec l’accord du conseil syndical. * * * Le ministère de la justice évalue à quelque cinq millions d’appartements le nombre actuel de logements en copropriété,
alors qu’il y a quelque 36 millions de résidences principales. - 16 - - 17 - ANGLETERRE ET PAYS DE GALLES La copropriété, commonhold,
a été instituée par la loi de 2002 relative à la copropriété et à la réforme des baux emphytéotiques (document n° 2). Elle permet d’associer la pleine propriété
de certaines parties d’un immeuble à l’appartenance à une société, qui est propriétaire des autres parties de l’immeuble
et qui en assure l’entretien. Les articles de la loi de 2002 qui portent sur la copropriété
sont entrés en vigueur le 27 septembre 2004, en même temps
que le règlement du 16 juillet 2004 sur la copropriété, pris pour leur application.
Auparavant, la plupart des personnes occupant des appartements ne jouissaient
pas de la pleine propriété de leur logement, mais étaient titulaires
d’un leasehold, c’està- dire d’un bail à très long terme, (voir annexe, page
37). limitée créée sans apport et dont tout copropriétaire
est membre de plein droit. Comme
toute société, elle est immatriculée au registre des sociétés. Elle fonctionne conformément aux dispositions de son acte
constitutif, de ses statuts, du règlement de copropriété et de certaines
prescriptions du droit des sociétés. Dans un souci d’uniformisation, la loi de 2002
impose que la rédaction de l’acte constitutif, des statuts et du règlement
de copropriété soit conforme aux dispositions du règlement d’application
du 16 juillet 2004. 1) Les organes de la copropriété droit commun créée sans apport (company
limited by guarantee),
la responsabilité - 18 - de chaque associé étant limitée par une garantie individuelle
(4) d’une livre sterling. Son objet est limité à la gestion d’une copropriété
sise sur un terrain donné. Le fonctionnement de des sociétés et par des dispositions dérogatoires. Les organes de ceux de toute société : l’assemblée générale et le conseil
d’administration. a) L’assemblée générale des copropriétaires Comme toutes les sociétés, assemblée générale annuelle. Le quorum est fixé à 20 % des membres, sauf si
les statuts de la société prévoient une autre règle, qui ne peut être que
plus contraignante. S’il n’est pas atteint, une nouvelle assemblée générale a
lieu la semaine suivante le même jour, à la même heure, au même endroit, à moins
que le conseil d’administration de la société ne prenne une autre décision. L’assemblée générale est présidée par le président du
conseil d’administration de Chaque associé dispose d’une voix et les scrutins ont
lieu à main levée. Toutefois, les statuts de la société prescrivent
l’organisation de votes formels lorsque
le président, deux copropriétaires, voire un seul à condition qu’il possède 10 % des voix le demandent. Lorsqu’un tel vote
a lieu, les voix sont attribuées (une voix par lot ou un nombre de voix proportionnel
à la valeur du lot) conformément au règlement de la copropriété. b) Le conseil d’administration Comme toutes les sociétés, conseil d’administration et un secrétaire. Le conseil d’administration doit comprendre au moins
deux personnes, à moins que les copropriétaires n’en décident autrement.
Il n’est pas nécessairement composé d’associés et aucune compétence
particulière n’est exigée de ses membres. Ceci permet de nommer à la
fois des copropriétaires et des professionnels de l’immobilier. Les membres du conseil d’administration sont nommés
par l’assemblée générale, selon les modalités prévues par les statuts de la Commonhold Association.
Ils sont nommés pour une durée limitée, puisque le règlement du 16 juillet 2004 sur la copropriété impose
que conseil d’administration soit renouvelé par tiers lors de chaque
assemblée générale. Si (4) Afin d’obtenir la personnalité morale, de nombreux
groupements sans but lucratif (clubs sportifs, coopératives, ONG, etc.) optent pour ce statut. - 19 - l’effectif du conseil d’administration rend la règle
du renouvellement par tiers inapplicable, l’administrateur dont le mandat est le
plus ancien doit se retirer à l’occasion de l’assemblée générale. Les mandats sont
renouvelables, mais pas tacitement. Après leur nomination, les administrateurs sont inscrits
au registre des sociétés et sont tenus aux mêmes règles que les dirigeants
de toute société (prudence, loyauté, etc.). Ils sont liés à de service et perçoivent donc une rémunération contractuelle. Le secrétaire est choisi par les membres du conseil
d’administration. Il peut s’agir de l’un des administrateurs. Toutefois,
si le conseil d’administration est composé d’une seule personne, celle-ci ne peut pas
cumuler les fonctions d’administrateur et de secrétaire. 2) Les compétences Comme dans toute société, le pouvoir de décision appartient
à l’assemblée générale, qui le délègue au conseil d’administration.
Ce dernier gère donc agir dans le respect de la loi sur les sociétés ainsi
que des dispositions législatives et réglementaires régissant la copropriété. Compte tenu
du caractère général de ces dernières, ce sont les statuts de fonctionnement particulier de chaque copropriété. Ils
précisent notamment les procédures régissant les assemblées générales et les
réunions des administrateurs, et délimitent les pouvoirs respectifs de ces deux organes. a) L’assemblée générale des copropriétaires L’assemblée générale annuelle délibère sur les questions
suivantes : examen des comptes, rapport des administrateurs, élection
et rémunération des administrateurs. Les comptes relèvent de la responsabilité
des administrateurs, de sorte que leur rejet constitue une manifestation de défiance
à l’égard de ces derniers, qui doivent alors se démettre. Les décisions sont prises à la majorité simple, à
la majorité des trois quarts ou à l’unanimité. C’est le règlement de copropriété qui précise si une mesure donnée doit faire l’objet d’une résolution ordinaire,
prise à la majorité simple, ou d’une résolution extraordinaire, prise à la
majorité des trois quarts ou à l’unanimité. D’après le règlement type, la plupart des
décisions sont prises à la majorité simple. C’est par exemple le cas des résolutions
portant sur la modification des parties communes. Cependant, certaines
décisions requièrent une majorité qualifiée. Il en va ainsi de la détermination
des droits de vote attribués à un copropriétaire ou de la fixation des clés
de répartition des dépenses collectives. - 20 - L’assemblée générale peut délibérer sur toute question
inscrite à l’ordre du jour à l’initiative des copropriétaires. Elle
peut ainsi adopter, à la majorité des trois quarts, toute résolution lui permettant
d’encadrer l’action du conseil d’administration. b) Le conseil d’administration Le conseil d’administration gère membres ont les mêmes compétences que les membres de
n’importe quel conseil d’administration : ce sont eux qui dirigent et gèrent
la société. En cas d’urgence, ils peuvent ainsi engager les dépenses nécessaires. En outre, les administrateurs des Commonhold
Associations ont l’obligation de préparer le budget annuel et de faire
élaborer par un spécialiste au moins tous les dix ans une étude sur l’opportunité de
créer un fonds de réserve destiné à financer les gros travaux. En fonction des
résultats, les administrateurs peuvent décider de la création d’un tel fonds. Les administrateurs
ont également le devoir de tout mettre en oeuvre pour permettre à chaque
copropriétaire de jouir de son bien et d’exercer ses droits, le cas échéant en
agissant vis-à-vis des copropriétaires qui ne respectent pas les règles de la
copropriété (non-paiement des charges, comportement inadéquat, etc.). Les pouvoirs du secrétaire sont de nature essentiellement administrative. C’est lui qui est le représentant
légal de la société et c’est sur lui que pèse l’obligation de transmettre au registre des
sociétés les documents que la Commonhold Association, doit
fournir, au même titre que toute société (audit des comptes, rapport annuel d’activités, etc.) * * * Lorsque la loi de millions le nombre de personnes titulaires de leaseholds portant sur des appartements et sur des maisons, avec une répartition
équilibrée entre les deux groupes de logement. - 21 - BELGIQUE La copropriété est régie par les articles 577-2 à
577-14 du code civil (document
n° 3), dont la rédaction actuelle résulte de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du code
civil sur la copropriété. C’est
la loi du 8 juillet 1924 sur la propriété d’appartements qui a introduit la copropriété en Belgique, celle du 30 juin
1994 ayant donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires. La copropriété permet de concilier la propriété privée
de certaines parties d’un immeuble et la propriété indivise d’autres
parties. 1) Les organes de la copropriété Le code civil prévoit que les deux instances obligatoires
de la copropriété sont l’assemblée générale des copropriétaires
ainsi que l’administrateur. Il laisse à l’assemblée générale la faculté d’instituer un conseil syndical. Par ailleurs, certaines copropriétés disposent d’un commissaire aux comptes. a) L’assemblée générale des copropriétaires Organe délibérant de la copropriété, elle rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par
an, sur convocation du syndic. Elle peut aussi se réunir à la demande d’un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins 20 % des tantièmes, voire sur décision
du juge prise à la demande de n’importe quel copropriétaire lorsque le syndic
ne fait pas le nécessaire. Le quorum est atteint si la moitié des copropriétaires
représentant la moitié des tantièmes de copropriété est représentée.
Faute de quorum, une - 22 - seconde assemblée générale doit se réunir dans le délai
de quinze jours. Cette dernière délibère valablement, indépendamment de tout
quorum. b) L’administrateur La loi ne prévoit aucune restriction portant sur la personne
appelée à exercer ces fonctions. Il peut s’agir d’une personne
physique ou morale, d’un copropriétaire ou d’une personne étrangère à la copropriété,
d’un syndic bénévole ou d’un professionnel, l’exercice de la profession
de syndic étant encadré par voie réglementaire. L’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre
professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier réserve en effet les fonctions de syndic professionnel, d’une part, aux personnes soumises à la
« discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue », c’est-à-dire aux avocats, architectes, géomètres, etc., et, d’autre part, aux professionnels inscrits au
tableau des agents immobiliers agréés. L’inscription à ce tableau, qui est tenu
par l’Institut professionnel des agents immobiliers, est subordonnée à la détention d’un diplôme
de l’enseignement supérieur (licence
en droit, en sciences économiques, diplôme d’ingénieur, etc.), mais aucune formation spécifique n’est requise. Le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires
pour une période maximale de cinq ans. Son mandat est
renouvelable. En l’absence de règles particulières dans le règlement de copropriété,
la nomination se fait à la majorité des voix des copropriétaires représentés à l’assemblée
générale. C’est aussi l’assemblée générale des copropriétaires qui met
fin aux fonctions de l’administrateur. Elle peut le faire à tout moment, sans
avoir à se justifier. En pratique, les petites copropriétés ont généralement
pour syndic un particulier qui n’exerce pas cette fonction à titre principal,
tandis que les plus grandes recourent à un professionnel. c) Le conseil syndical Il est dénommé « conseil de gérance ». Sa désignation
est facultative. Elle est laissée à l’appréciation de l’assemblée générale,
qui décide à la majorité des trois quarts de la création de cette instance. La
loi ne donne aucune indication sur la composition du conseil syndical, elle laisse également
ce pouvoir à l’assemblée générale. Celle-ci peut donc, sauf disposition
particulière du règlement de copropriété, désigner des personnes qui
ne sont pas copropriétaires. En pratique, la plupart des copropriétés importantes
disposent d’un conseil syndical, qui se compose en général d’un président
et de trois assesseurs. - 23 - 2) Les compétences a) L’assemblée générale des copropriétaires Elle exerce tous les pouvoirs de gestion et d’administration
qui ne sont pas attribués au syndic. Les décisions courantes sont prises à la majorité absolue
des copropriétaires représentés. Les décisions les plus importantes
requièrent une majorité qualifiée, voire l’unanimité. La loi impose en effet les règles suivantes : – la majorité des trois quarts est nécessaire
pour les modifications des statuts relatives à la jouissance ou à l’administration
des parties communes, pour les résolutions portant sur les travaux, ainsi que
sur la création et la composition du conseil syndical (dont les membres sont
toutefois élus à la majorité simple) ; – la majorité des quatre cinquièmes est requise
pour les autres modifications des statuts, en particulier pour celles
qui concernent la répartition des charges, ainsi que pour la modification de la destination
et pour la reconstruction de l’immeuble ; – la répartition des tantièmes ne peut être modifiée
qu’à l’unanimité. L’assemblée générale a la possibilité de désigner un
commissaire aux comptes, chargé de contrôler la gestion financière de
l’administrateur. b) L’administrateur Il est chargé d’assurer la gestion quotidienne,
en mettant en oeuvre les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires
ainsi qu’en assurant la conservation du bien et le respect du règlement
de copropriété. C’est lui qui représente la copropriété. La loi lui donne les compétences minimales suivantes,
que le règlement de copropriété ne peut restreindre : – convoquer l’assemblée générale ; – tenir le registre des décisions de l’assemblée générale
; – exécuter les décisions de l’assemblée générale ; – prendre les mesures urgentes requises pour assurer
l’entretien de l’immeuble ; - 24 - – administrer les fonds de la copropriété ; – représenter la copropriété, notamment en justice. c) Le conseil syndical La loi le charge « d’assister le syndic et de contrôler
sa gestion ». Le conseil syndical assiste donc l’administrateur, notamment
dans la préparation des assemblées générales, dans la rédaction de l’ordre du
jour et dans la collecte des informations relatives aux travaux à réaliser. Dans le
cadre de sa mission de contrôle, le conseil syndical vérifie l’exécution des
décisions prises par l’assemblée générale ainsi que la comptabilité de la
copropriété. L’assemblée générale peut conférer au conseil syndical
des pouvoirs spécifiques : réception des travaux, vérification des
ordres de paiement donné par l’administrateur, etc. - 25 - ESPAGNE La copropriété est régie par l’article 396 du code
civil et par la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la propriété horizontale
(document n° 4). Le premier la définit comme la combinaison de la propriété
privée de locaux susceptibles de faire l’objet d’une jouissance individuelle
et de la propriété indivise de parties communes, qu’il énumère, tandis que
la seconde détermine son mode de fonctionnement. Bien que ne disposant pas
de la personnalité morale, la copropriété dispose d’une certaine capacité
à agir : en son sein, par l’intermédiaire de l’assemblée, et vis-à-vis de l’extérieur,
par le biais du président. La loi n° 49 du 21 juillet de 1999 n’a pas affecté l’économie générale du dispositif
contenu dans la loi de 1960. Elle a modifié la rédaction de l’article 396
du code civil, donné aux copropriétés les moyens de lutter contre les impayés,
assoupli les règles de majorité et imposé la création d’un fonds de réserve
égal à au moins 5 % du montant du budget de l’exercice précédent. 1) Les organes de la copropriété Selon la loi du 21 juillet 1960 sur la propriété horizontale,
les organes de la copropriété sont : l’assemblée des copropriétaires,
le président ainsi que, le cas échéant, les vice-présidents, le secrétaire
et l’administrateur. L’application de cette loi n’est obligatoire que pour
lorsque le nombre des copropriétaires dépasse quatre. Les copropriétés plus petites peuvent être régies par les dispositions du code civil sur l’indivision. a) L’assemblée générale des copropriétaires Autorité suprême, elle rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an, sur convocation du président. En dehors de cette - 26 - réunion annuelle, elle peut être réunie à la demande
du président ou du quart des copropriétaires. L’assemblée générale est présidée par
le président. Le quorum est atteint lorsque la moitié des copropriétaires
détenant la moitié des tantièmes est représentée. En l’absence de
quorum, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée. Elle peut siéger
valablement quel que soit le nombre de copropriétaires représentés et peut
se tenir une demi-heure après la constatation du défaut de quorum de la première, à
condition d’avoir été prévue dans la première convocation. Le droit de vote s’exerce en fonction des tantièmes détenus,
mais les copropriétaires qui ont des dettes injustifiées envers
la copropriété n’ont pas le droit de vote. Ils peuvent toutefois participer aux délibérations de l’assemblée générale. b) Le président Sauf disposition contraire figurant dans le règlement
de la copropriété, le président est nommé pour un an par les copropriétaires
en leur sein. Il est de préférence élu, mais un autre mode de désignation peut
être prévu (tirage au sort, rotation, etc.). Toute copropriété a l’obligation de choisir un président.
La personne qui a été désignée ne peut pas démissionner, elle ne
peut se faire relever de cette fonction que par le juge. À cet effet, elle doit présenter une requête motivée dans
le délai d’un mois. La copropriété peut nommer un (ou plusieurs) vice-président(s),
qui assiste(nt) le président et
le remplace(nt) en cas d’empêchement. Le
mode de désignation est le même que celui qui a été retenu pour
le président. c) Le secrétaire D’après la loi, c’est le président qui exerce les fonctions
de secrétaire, à moins que l’assemblée générale, le cas échéant dans
le cadre du règlement de la copropriété, n’en décide autrement. Dans ce cas, le secrétaire
peut être un copropriétaire ou une personne étrangère à la copropriété.
Le secrétaire est désigné pour un an. d) L’administrateur Selon la loi, c’est le président qui exerce les fonctions d’administrateur, à moins que l’assemblée générale, le cas échéant dans le cadre du règlement de la copropriété, n’en décide autrement. Tout copropriétaire peut être désigné comme administrateur
bénévole. Si l’administrateur n’est pas un copropriétaire et s’il
est rétribué, il doit posséder - 27 - une certaine qualification : ces fonctions peuvent
être exercées par toute personne inscrite à l’ordre professionnel des administrateurs
de biens. L’inscription à l’ordre est subordonnée à la détention
du diplôme d’« expert immobilier », qui sanctionne une formation spécifique
de trois ans après le baccalauréat. Par ailleurs, les titulaires de certains
diplômes ou titres (licenciés en droit, en économie, en sciences politiques, en gestion des entreprises,
vétérinaires, ingénieurs agronomes, ingénieurs des eaux et forêts, etc.) peuvent
obtenir directement leur inscription à l’ordre. L’administrateur est choisi par l’assemblée générale
pour un an. Une même personne peut cumuler les fonctions de secrétaire
et d’administrateur. 2) Les compétences a) L’assemblée générale La loi lui octroie les compétences suivantes : la nomination
des organes qui gèrent la copropriété, ainsi que l’approbation
du budget de l’année future, du programme des travaux et du règlement de la
copropriété. L’assemblée générale doit également être tenue informée des mesures
urgentes prises par l’administrateur pour assurer la conservation de l’immeuble.
De façon générale, elle décide de toutes les questions qui présentent un
intérêt général pour la copropriété. Les décisions de l’assemblée générale sont prises par
la majorité des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes.
Si l’assemblée générale résulte d’une seconde convocation, il suffit
de la moitié des copropriétaires présents représentant la moitié des tantièmes. Cependant, certaines décisions requièrent une majorité
plus élevée, même si l’assemblée générale résulte d’une seconde convocation
: – la modification des statuts de la copropriété requiert
l’unanimité ; – les délibérations portant sur la création ou la suppression
d’un ascenseur ou d’un système de gardiennage doivent être
approuvées par les trois cinquièmes des copropriétaires représentant les trois
cinquièmes des tantièmes ; – les travaux nécessaires pour faciliter l’accès des
personnes handicapées, même s’ils sont subordonnés à une modification
du règlement de la copropriété, sont votés par la majorité des copropriétaires
représentant la moitié des tantièmes. Inversement, dans certains cas, une double majorité
allégée suffit : l’accord du tiers des copropriétaires représentant le
tiers des tantièmes permet d’adopter les décisions portant sur l’accès de la copropriété
à la radiodiffusion, à - 28 - la télévision terrestre et au téléphone, ainsi que sur
l’installation de dispositifs fonctionnant à l’aide de l’énergie solaire ou d’infrastructures
permettant l’approvisionnement en énergies collectives nouvelles. b) Le président Il représente la copropriété dans tous les actes juridiques,
et en particulier devant les tribunaux. Le président convoque
l’assemblée générale et la préside. c) Le secrétaire Ses fonctions principales consistent à veiller au déroulement
régulier des assemblées générales, à établir et à transmettre
les procès-verbaux des réunions, à conserver les archives de la copropriété,
etc. d) L’administrateur La loi lui donne les attributions suivantes : – veiller au bon fonctionnement de l’immeuble, le cas
échéant en adressant aux copropriétaires les remarques qui s’imposent
; – préparer le budget de l’année future et le soumettre
à l’assemblée générale ; – assurer l’entretien de l’immeuble et prendre les mesures
urgentes nécessaires, en en rendant compte au président et à l’assemblée
générale ; – exécuter les décisions de l’assemblée générale relatives
aux travaux et régler les factures correspondantes ; – le cas échéant assurer le secrétariat de l’assemblée
générale et mettre à la disposition de tous les copropriétaires les documents
se rapportant à la copropriété. - 29 - ITALIE La copropriété est régie par les articles 1117 à 1139
du code civil (document n° 5). Elle permet de concilier la propriété
privée de certaines parties d’un immeuble et la propriété indivise d’autres
parties. Ces articles du code civil ne définissent pas la copropriété,
mais énumèrent les parties communes, objet de la propriété
indivise, et fixent les règles de fonctionnement de la copropriété. Selon la
jurisprudence, la copropriété ne dispose pas de la personnalité morale.
Elle constitue un organe de gestion qui agit en représentation des intérêts communs
à tous les propriétaires dans la limite de l’administration et de
la bonne utilisation du bien en copropriété. 1) Les organes de la copropriété D’après le code civil, les organes de la copropriété
sont l’assemblée générale des copropriétaires et l’administrateur. La
loi ne prévoit pas de conseil syndical, mais la plupart des copropriétés en sont dotées. a) L’assemblée générale des copropriétaires Organe délibérant, elle rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an, sur convocation de l’administrateur. Elle peut également se réunir à la demande de l’administrateur
ou d’au moins deux copropriétaires représentant un sixième des tantièmes.
Dans ce dernier cas, l’assemblée générale peut être convoquée par n’importe
quel copropriétaire si l’administrateur refuse de le faire. L’assemblée générale
est habituellement présidée par un copropriétaire. L’assemblée générale ne peut siéger valablement que si
elle rassemble les deux tiers des copropriétaires représentant les deux
tiers des tantièmes de - 30 - copropriété. Lorsque le quorum n’est pas atteint,
une seconde assemblée générale est convoquée. Elle doit se réunir dans le délai de dix
jours. Il suffit alors que le tiers des copropriétaires représentant le tiers des tantièmes
soit présent pour que l’assemblée générale délibère valablement. b) L’administrateur D’après le code civil, sa désignation n’est obligatoire
que lorsque le nombre des copropriétaires excède quatre. Son mandat dure un an, mais il peut être démis
par l’assemblée générale à tout moment. Il peut également l’être par
voie judiciaire à la demande de tout copropriétaire pour irrégularité, en particulier
s’il s’est abstenu de rendre compte de sa gestion pendant deux exercices consécutifs. La loi n’exige aucune compétence particulière des administrateurs de copropriété. c) Le conseil syndical Sa désignation n’est pas prévue par le code civil, mais l’assemblée générale peut décider d’en nommer un. En l’absence de
disposition législative, c’est l’assemblée générale qui fixe l’effectif du conseil
syndical et qui détermine les conditions de nomination des conseillers. Elle peut
par exemple décider que l’appartenance au conseil syndical n’est pas réservée
aux copropriétaires. La plupart des copropriétés d’une certaine importance disposent
d’un conseil syndical. Celui-ci rassemble en général cinq personnes. 2) Les compétences a) L’assemblée générale des copropriétaires Le code civil lui donne les attributions suivantes : – nommer l’administrateur et décider de sa rémunération
; – voter le budget de l’année future et la répartition
des charges correspondantes ; – approuver le compte rendu annuel de gestion de l’administrateur
; – décider du programme de travaux et, le cas échéant,
constituer un fonds spécial à cet effet. Cette liste n’est pas limitative, car l’assemblée générale
est l’organe souverain de
la copropriété. Elle peut donc se prononcer sur toutes les questions - 31 - relevant de la gestion commune et adopter n’importe quelle
délibération portant sur la copropriété, même si la loi ou le règlement de
la copropriété ne le prévoient pas. En règle générale, l’assemblée générale prend les décisions
relatives à la gestion courante à la majorité des présents,
à condition que ces derniers représentent la moitié des tantièmes. Toutefois,
si la réunion de l’assemblée générale est consécutive à une seconde convocation, la
majorité requise correspond au quorum : le tiers des présents représentant
le tiers les tantièmes suffit. Certaines décisions requièrent une majorité qualifiée,
même si l’assemblée générale a été constituée à l’issue de la
seconde convocation : – le règlement de copropriété (5), les décisions
relatives à la nomination ou à la fin du mandat de l’administrateur,
ainsi qu’aux « réparations exceptionnelles de grande ampleur» doivent être adoptés
par la majorité des présents représentant la moitié des tantièmes ; – les délibérations portant sur les « innovations » destinées
à améliorer le fonctionnement des services communs ou sur la construction
de nouveaux équipements collectifs (installation d’un ascenseur,
construction d’une grille de clôture, etc.) requièrent le vote favorable de la moitié
des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes ; – les modifications des clés de répartition des charges
et de la répartition des tantièmes de copropriété, l’aliénation
de parties communes et les décisions qui ont une incidence sur la jouissance des
parties privatives requièrent l’unanimité. D’après le code civil, les charges sont réparties proportionnellement
au nombre de tantièmes détenus, sauf celles qui correspondent à des
services dont l’utilisation est a priori indépendante
du nombre de tantièmes (ascenseurs par exemple) et qui sont donc réparties en fonction de l’utilisation présumée. b) L’administrateur Il est l’organe exécutif de la copropriété. Le
code civil lui attribue les compétences suivantes : – exécuter les décisions de l’assemblée générale des
copropriétaires ; – veiller à l’application du règlement de copropriété
; – organiser l’utilisation des parties communes dans l’intérêt
de la collectivité ; (5) Ce règlement n’est obligatoire que dans les immeubles
réunissant plus de dix copropriétaires. - 32 - – encaisser les charges et régler les dépenses correspondant
à la gestion courante des parties communes ; – prendre toutes les mesures conservatoires en cas d’urgence. Chaque année, l’administrateur doit rendre compte à l’assemblée générale de sa gestion, y compris des travaux exceptionnels
qu’il a été amené à commander. L’administrateur représente la copropriété, en particulier
en justice. c) Le conseil syndical Les compétences du conseil syndical sont fixées par le
règlement de la copropriété. En règle générale, le conseil syndical assiste et contrôle l’administrateur. Si le règlement dispose que le conseil syndical assiste
l’administrateur dans certaines de ses tâches, ce dernier a l’obligation
de le convoquer avant de prendre une décision dans les domaines concernés. Si
le conseil syndical a un rôle limité au contrôle de l’administrateur, celui-ci doit
l’inviter à vérifier les comptes et la trésorerie avant de présenter le compte rendu de
gestion à l’assemblée générale des copropriétaires. - 33 - PAYS-BAS La copropriété est régie par les articles 106 à 147
du livre 5 du code civil (document
n° 6), consacré aux droits réels. Les dispositions relatives à la copropriété ont été introduites dans le code civil
en 1951. Elles définissent la copropriété comme la combinaison du droit de jouissance
exclusif de certaines parties d’un immeuble avec la propriété partagée
de l’ensemble de l’immeuble. Elles ont été modifiées à plusieurs reprises. La dernière
réforme, entrée en vigueur le 1er mai 2005 (6), vise à
faciliter les travaux de rénovation : d’une part, en permettant à l’assemblée générale des
copropriétaires de modifier plus aisément l’état descriptif de division
et, d’autre part, en imposant la création d’un fonds de réserve, destiné à financer
les dépenses exceptionnelles. La communauté des copropriétaires est une association,
à laquelle tout copropriétaire appartient de plein droit. Elle est donc dotée de la personnalité morale et certains articles du
code civil relatifs aux associations s’appliquent aux copropriétés. L’état descriptif de division, dont le règlement de la
copropriété ainsi que les statuts de l’association des copropriétaires
font partie intégrante, peut comprendre des dispositions plus contraignantes
que celles qui sont prévues par le code civil. Ce document règle également
tous les points qui ne sont pas traités par le code civil. (6) Les copropriétés qui existent déjà disposent de trois
ans pour s’adapter aux nouvelles règles. - 34 - 1) Les organes de la copropriété D’après le code civil, les organes de la copropriété
sont l’assemblée générale des copropriétaires, le président de cette assemblée
et l’administrateur. Le règlement peut prévoir la nomination d’un commissaire aux comptes. a) L’assemblée générale des copropriétaires Elle est l’autorité suprême de l’association des
copropriétaires, qui ont tous le droit d’y participer. Elle se réunit au moins
une fois par an. Elle peut être convoquée par l’administrateur ou par le président
de l’assemblée, ce dernier étant nommé par l’assemblée générale pour une durée en
principe indéterminée. À moins que le règlement ne prévoie une autre règle, le
président de l’assemblée est choisi parmi les copropriétaires. Le code civil prévoit que les lots résultant de l’état
descriptif de division sont égaux, sauf disposition contraire explicite.
En pratique, le règlement leur affecte un nombre de tantièmes qui dépend de leur
taille. b) L’administrateur Alors que les associations de droit commun disposent
d’un conseil d’administration qui rassemble plusieurs personnes, les
copropriétés sont, sauf disposition contraire figurant dans leur règlement, administrées
par une seule personne, qui est désignée par l’assemblée générale pour
une durée indéterminée.
C’est également l’assemblée générale qui démet cette personne de ses fonctions. Elle peut le faire à tout moment, et sans
avoir à se justifier. Bien que le code civil oblige les copropriétés à désigner
un administrateur, certaines ne l’ont pas fait. En 2002,
on estimait qu’un tiers des copropriétés fonctionnait sans administrateur. Comme
le code civil ne comporte aucune indication sur la qualification exigée, les copropriétés
jouissent d’une totale liberté pour choisir comme administrateur un membre
de l’association des copropriétaires ou un tiers, qu’il s’agisse ou non d’un
professionnel. Environ 30 % des copropriétés dotées d’un administrateur ont
désigné un professionnel. Lorsque l’administration est assurée par un conseil de
plusieurs personnes, ces dernières doivent être en nombre impair,
et la désignation d’un président, d’un secrétaire et d’un trésorier doit alors
être prévue. Dans ce cas, une même personne peut cumuler les fonctions de président
du conseil d’administration et de président de l’assemblée. La plupart des grandes copropriétés confient leur gestion
à un professionnel, mais en optant pour un conseil d’administration
comprenant des copropriétaires. - 35 - 2) Les compétences a) L’assemblée générale des copropriétaires Elle exerce toutes les compétences que la loi ou le règlement
ne confient pas explicitement à une autre instance. Elle prend ses décisions à la majorité absolue des
suffrages exprimés, à
moins que d’autres dispositions ne soient prévues par le règlement. En général, ce dernier impose la majorité des deux tiers
pour l’adoption de certaines décisions, comme les dépenses qui dépassent
le cadre de l’entretien normal de l’immeuble. De plus, le code civil dispose que la modification de
l’état descriptif de division (c’est-à-dire de l’état descriptif de division
stricto sensu, ainsi que du règlement et des statuts de l’association des copropriétaires)
n’est possible qu’à l’unanimité, à moins que l’administrateur ne soit d’accord.
Dans ce cas, elle peut être décidée à la majorité des quatre cinquièmes des
tantièmes, sauf si l’état descriptif prévoit lui-même d’autres règles, plus contraignantes.
Les copropriétaires qui sont opposés à la décision ainsi
prise peuvent saisir le juge dans le délai de trois mois. b) L’administrateur Il est l’organe exécutif de l’association des
copropriétaires. En tant que tel, il veille à la bonne application des décisions
prises par l’assemblée générale et doit rendre compte de sa gestion chaque année
devant l’assemblée générale. C’est aussi lui qui gère le budget de l’association
de copropriétaires. L’administrateur dispose également de pouvoirs propres,
en particulier celui de pouvoir faire exécuter les travaux
urgents. Par ailleurs, c’est lui qui représente la copropriété. * * * Malgré une progression de 45 % entre 1994 et 2004, la
copropriété ne concerne que peu de logements. En 2002, on estimait le nombre de copropriétés à quelque 60 000 et celui des appartements en copropriété
à 374 500, alors que l’on comptait alors 6,7 millions de logements. Ces chiffres
résultent d’une étude sur le fonctionnement du marché de la copropriété, réalisée
à la demande du ministère. De plus, la copropriété ne jouit pas d’une
bonne image. - 36 - - 37 - ANNEXE : le
leasehold anglais Traditionnellement, le roi était seul propriétaire et
les occupants ne disposaient que de droits de jouissance plus ou moins
étendus. La réforme foncière de propriété similaire au droit français (freehold). Il existe toutefois un autre titre d’occupation proche du droit de propriété et sans équivalent
en droit français : le leasehold, bail à très long terme, d’une durée supérieure à 21
ans. Dans les faits, la durée du leasehold
est en général d’une centaine d’années, mais il peut atteindre plusieurs centaines d’années. Les occupants de logements inclus dans un ensemble immobilier,
en particulier les occupants d’appartements, détiennent
souvent un tel titre, qui résulte d’un contrat passé avec un bailleur, titulaire du freehold. Le bailleur assure la gestion et l’entretien des parties communes et de la structure de
l’immeuble. Il conserve la propriété du terrain ainsi que des parties communes,
et le logement lui revient à l’issue du bail. Le titulaire du leasehold
achète son droit d’occupation et paie ensuite au bailleur, à échéances fixées dans le contrat, un loyer,
en général minime (quelques livres par an dans le cas des contrats les plus anciens
et quelques centaines pour les contrats les plus récents) ainsi que, le cas échéant,
des charges pour l’entretien des parties communes. Il n’est en règle générale pas associé
à la gestion de l’immeuble. Le leasehold peut
être vendu et servir de garantie hypothécaire, mais sa valeur diminue en même temps que la durée résiduelle
du bail, de sorte qu’il peut être difficile de trouver un acheteur pour un bien dont le
leasehold restant à courir est bref. En effet, les établissements financiers hésitent à prêter
lorsque le leasehold est inférieur à 50 ans. Pour pallier cet inconvénient et permettre au titulaire
du leasehold de rester dans les lieux à l’expiration du bail, voire d’acquérir
son logement, plusieurs réformes ont été adoptées à partir des années 60, en particulier
les lois de 1967 et de 1993 portant réforme du leasehold,
qui permettent respectivement aux titulaires de leasehold
portant sur des maisons particulières et sur des appartements
de devenir propriétaires à part entière de leur logement, y compris sans l’accord de
leur bailleur. Pour pouvoir exercer ce droit, les intéressés doivent
remplir certaines conditions, notamment de durée de bail et d’occupation
du logement. La loi de 1993 permet ainsi aux titulaires de leasehold
portant sur des appartements de se mettre d’accord et de racheter collectivement le freehold au bailleur. Le freehold
est alors détenu par une société à responsabilité limitée dont
les parts sont détenues par les occupants qui ont décidé de le racheter. La procédure
de rachat du freehold est
très complexe. C’est pourquoi la réforme de 1993 n’a pas eu
les effets escomptés. La loi de 2002, en même temps qu’elle introduit la copropriété,
modifie les règles de rachat du freehold. - 38 - - 39 - LISTE DES PRINCIPAUX TEXTES ANALYSÉS Document n° 1 Allemagne
- Loi du 15 mars 1951 sur la propriété d’appartements (langue originale) Document n° 2 Angleterre
et pays de Galles – Première partie, portant sur la copropriété, de la loi de 2002 relative à la copropriété
et à la réforme des baux emphytéotiques (langue originale) Document n° 3 Belgique
– Articles 577-2 à 577-14 du code civil Document n° 4 Espagne
– Loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la propriété horizontale (langue originale) Document n° 5 Italie
– Articles 1117 à 1139 du code civil (langue originale) Document n° 6 Pays-Bas
– Articles 106 à 147 du livre 5 du code civil (langue originale)
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