Voici un en cinq points.

 

I-                    La baisse des charges : un impératif.

II-                  Les mauvaises raisons invoquées pour justifier la hausse des charges.

III-                Les vraies raisons qui expliquent la hausse des charges.

IV-              Vingt moyens simples pour faire baisser les charges.

V-                Dix questions à poser à votre syndic pour savoir s’il sait maîtriser les charges.

 

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Eau, énergie, honoraires de syndic, contrats d’ascenseur, frais de personnel, contrats utiles ou non, petits et moyens travaux, tout augmente et fait que les charges de copropriété - là où il n’y a pas un conseil syndical et un syndic efficace - suivent une dangereuse pente ascendante.

Ces charges pèsent sur les copropriétaires occupants et les locataires de façon de plus en plus dangereuse (plus les charges courantes croissent, moins il est possible de faire des gros travaux).

Cette inflation est d’autant plus désolante qu’avec un peu de méthode, quelques compétences et de l’obstination on peut non seulement la juguler mais en inverser le sens à la baisse.

 

Voyons cela.

 

 

Les « mauvaises » raisons (qui ne sont pas forcément des raisons fausses) ce sont :

 

• Les hausses des prix du combustible.
• Les nouvelles obligations en matière de santé et de sécurité.
• La réforme concernant les ascenseurs.
• Les soi-disantes augmentations liées à la convention collective des gardiens et employés d’immeuble.
• La multiplication des « exigences » des copropriétaires, etc, etc.

 

Certes, de vraies raisons existent (augmentation des prix des combustibles) mais on va le voir les garde-fous possibles qui peuvent permettre non seulement de neutraliser ces causes mais aussi de faire baisser les charges, ne sont le plus souvent pas mis en place.

 

 

Les vraies raisons, comme nous allons le voir sur 20 points précis, sont surtout liées :

 

a)     au manque de suivi de la gestion par le syndic (chauffage, eau, entreprises…) ;

b)     au manque de mise en concurrence pour les petits et moyens travaux ;

c)     à l’absence de contrôle du respect de la réglementation des prix, mais aussi des indexations des contrats de prestation ;

d)     à diverses exagérations en matière tarifaire (prestations de syndics ; d’avocats, etc.) ;

e)     à un certain manque de compétence en matière d’économies d’énergie (en matière de chauffage on peut - à rigueur constante - obtenir des économies de l’ordre de 25 % sans travaux).

 

Nous allons rentrer maintenant dans le détail. Voici donc 20 moyens efficaces de faire des économies.

 

 

A-    Petits et moyens travaux.

 

Le budget « petits et moyens travaux » peut représenter 20 à 30 % du budget d’une copropriété. Il existe quatre moyens simples de faire baisser les prix.

 

 

La loi oblige, en effet, les prestataires à détailler les devis ou factures, ce qu’ils ne font pas. Ils adressent donc des factures globales incontrôlables.

Or, dès qu’un syndic oblige un prestataire à fournir le détail des prix, curieusement les factures deviennent plus raisonnables, car :

 

-          le fournisseur est obligé de fournir le nombre d’heures réel ;

-          les prix des fournitures deviennent « raisonnables », car chacun peut en contrôler le prix public sur Internet...

 

En procédant ainsi, finies les factures forfaitaires, finis les abus concernant le nombre d’heures et les marges de 200 % sur le matériel.

 

 

La loi oblige les assemblées à voter un montant (pour les dépenses courantes), au-delà duquel le conseil syndical doit être consulté obligatoirement par le syndic.

 

Si ce chiffre est bas (exemple 200 euros) le syndic devra souvent consulter le conseil syndical et ne pourra pas faire ce qu’il veut, ce qui a un effet déflationniste.

N.B : dans certaines copropriétés le syndic est même obligé - par décision spéciale de l’assemblée - de soumettre tous les mois les factures AVANT paiement à l’approbation du conseil syndical.

 

 

Le carnet d’entretien de base tel qu’il existe n’a de carnet d’entretien que le nom. Il faut le « jeter à la poubelle » et adopter un vrai carnet qui permette de savoir - ouvrage par ouvrage, équipement par équipement - ce qui est fait dans le détail et combien coûte chaque intervention (serrurerie, plomberie, électricité, etc.).

 

Lorsque l’on dispose d’un tel carnet, il est facile de repérer très vite toutes les exagérations : interventions intempestives ou trop nombreuses ; prix facturés abusifs et, là encore, les charges baissent comme par enchantement.

 

Le vrai carnet d’entretien, c’est un tableau de bord qui évite les dépassements de vitesse…

 

 

Comme on le sait, l’assemblée générale doit faire voter un montant des marchés au-delà duquel les syndics doivent faire appel à la concurrence, ce qui est trop rarement fait.

Il faut donc voter un montant plutôt bas là encore et mettre en place sur ce point aussi une vraie concurrence (ce qui ne peut se faire que si le conseil syndical s’implique vraiment à ce niveau et si le syndic joue vraiment le jeu).

 

B-    Chauffage

 

 

Beaucoup de syndics se contentent d’un coup de téléphone à leur fournisseur attitré. Or, pour des raisons objectives (jour où le fournisseur a acheté son stock ; lieu du dépôt de carburant, etc.), il peut y avoir, même entre fournisseurs corrects, des différences allant de 10 à 15 %. Si l’on ne sait pas mettre en concurrence chaque jour les fournisseurs, c’est donc un surcoût de l’ordre de 10 à 15 % qu’on subira forcément.

 

 

En copropriété neuf contrats sur dix sont uniquement des contrats dits de « moyens » (le chauffagiste doit simplement « entretenir » la chaudière et faire marcher les installations). Qu’importe combien la chaudière consomme, pourvu que ça marche !

Il faut donc pouvoir imposer des contrats d’objectifs (on fixe un objectif de consommations que le chauffagiste est obligé de respecter). Grâce à ce type de contrat on peut facilement obtenir des baisses de consommations de 15 à 20 %.

 

 

Beaucoup trop de syndics sont dans l’incapacité de faire des bilans énergétiques par saison, c’est-à-dire de savoir :

 

-          combien la copropriété a consommé d’énergie ;

-          combien elle a consommé par DJU (unité de mesure du froid).

Conséquence : la copropriété est dans l’ignorance de ce qui est « normal », donc ne remarque pas les dérives de consommation et le syndic passe les augmentations sur le compte de l’augmentation du prix des énergies.

 

C- Eau

 

 

Trop d’immeubles ne disposent pas encore de compteurs divisionnaires d’eau froide ou chaude (compteurs « individuels »). Or, la pose des compteurs est le seul moyen d’obtenir des économies significatives.

 

Pire : lorsqu’il y a des compteurs, les syndics ne s’aperçoivent pas toujours des problèmes (compteurs qui sous-comptent ; relevés non faits ou mal faits, etc), ce qui induit des transferts sur les charges communes.

 

 

Le « DELTA », c’est la différence entre la consommation totale relevée au compteur général et le total des relevés des compteurs divisionnaires.

En principe, ce DELTA ne doit pas être supérieur à 5 %. Dans certaines copropriétés, il peut atteindre 30 %, ce qui signifie des transferts de charges privatives sur les charges communes.

 

Pour résoudre ce problème, il y a divers moyens :

 

a)     faire relever le compteur général le même jour que les compteurs individuels ;

b)     analyser les listings de relevés individuels pour repérer les compteurs défaillants ;

c)     appliquer des forfaits dissuasifs pour ceux qui ne font pas relever leur compteur au moins une fois par an ;

d)     faire poser des compteurs avec radio-relevé, etc, etc

 

Là encore, les gains peuvent être très importants.

 

D-   Contrats signés avec la copropriété

 

 

La moitié des contrats sont des contrats anciens jamais renégociés. De ce fait, ces contrats sont souvent trop chers. Une simple renégociation des contrats d’hygiène, d’espace vert,  d’adoucisseur, de VMC, d’extincteurs, de nettoyage, etc, peut entraîner des baisses de prix de l’ordre de 20 % sans baisse de qualité.

 

Oui, il existe des contrats inutiles, voire des contrats qui sont de véritables rentes et qui pourraient être remplacés par des interventions ponctuelles : curage des canalisations ; ramonage des gaines de VMC ; contrats d’entretien de robinetterie, etc. sans parler des contrats de recherches de termites par des gens qui n’ont jamais vu un seul termite de leur vie ; ou encore des contrats d’assurance relatifs à la récupération des impayés  mais qui ne concernent pas les gros débiteurs …

 

 

Prenez un contrat de dix ans et appliquez la clause d’indexation contractuelle : une fois sur deux celle-ci n’aura pas été appliquée correctement et au bout de dix ans l’augmentation sera supérieure - souvent - de 50 % à ce qu’elle aurait du être.

 

Pire : parfois les clauses sont très mal négociées (indexation à 100 % au lieu de 85 %) ce qui génère arithmétiquement un surcoût annuel de 15 % !

 

 

Les syndics préfèrent faire appel à des entreprises extérieures pour raison de simplicité le plus souvent ; or celles-ci coûtent 20 à 40 % plus cher qu’un employé d’immeuble (TVA ; marges, etc.).

 

Par ailleurs, si vous avez un gardien ou un employé d’immeuble, pour augmenter son salaire et rendre plus efficace son travail, il suffit de lui attribuer des tâches qui sont confiées (très cher) à des sociétés extérieures :

 

 

-          relevés des compteurs d’eau ;

-          désherbage des toitures-terrasses ;

-          mise en place de « mort aux rats »  dans les caves ;

-          fourniture aux occupants de gel anti-cafards ;

-          essai des blocs-secours, etc.

 

Autant d’économies substantielles supplémentaires.

 

E-    Les honoraires de syndics

 

 

Avez-vous calculé combien faisait gagner à une copropriété la négociation de la photocopie à 0,15 euro au lieu de 0, 23 euro, quand il y a plusieurs milliers de photocopies par an ?

 

Dans certaines copropriétés les convocations d’assemblée générale sont désormais sous-traitées à l’extérieur, ce qui permet de gagner 70 % sur ce poste !

 

 

Entre les mises à jour du carnet d’entretien à 10 euros par lot, les frais administratifs prohibitifs, les honoraires pour remplacements de gardiens, les relances en cas d’impayés, les frais pour mise en place du plan comptable, les frais sur travaux, les frais d’archivages, etc. c’est facilement 50 % des honoraires supplémentaires que l’on peut économiser.

 

F-     Vote du budget prévisionnel

 

 

Ne vous laissez plus imposer des « budgets » surdimensionnés (le syndic reprend les anciennes dépenses plus 5 %). Analysez chaque poste et exigez, pour certains non pas seulement le maintien du niveau antérieur mais une baisse dans la mesure où des économies sont prévues.

 

Un budget bien ajusté oblige le syndic à mieux contrôler les dépenses. Bien sûr, il faudra aussi que le conseil syndical suive le budget en cours d’année pour éviter les dépenses inutiles ou trop élevées.

 

 

Pour mieux augmenter les budgets, certains syndics ont inventé un poste « divers ou imprévus » d’un montant de 10 %. 

 

À bannir absolument.

 

 

 

En fin d’exercice, il faudra exiger du syndic qu’il justifie TOUS les dépassements. Le simple fait qu’il sache qu’il sera obligé de le faire :

 

-          va le rendre plus prudent AVANT ;

-          va le forcer à trouver des anomalies APRES l’engagement des dépenses et à les traiter.

 

G-    Personnel d’immeuble

 

 

Le personnel d’immeuble coûte souvent 20 % de plus que ce qu’il devrait coûter, car les syndics :

 

-          n’appliquent pas correctement la convention collective ;

-          n’appliquent parfois pas du tout cette convention.

 

Trois exemples parmi vingt :

a)     En cas de maladie le syndic va payer le salarié 100 % alors que la convention prévoit 90 %.

b)     En cas d’avantages en nature (chauffage, eau chaude) le syndic n’appliquera aucune retenue au salarié.

c)     En cas de remplacement le syndic reprendra tel quel le contrat du titulaire, y compris avec son complément contractuel, sans penser qu’il pourrait faire un contrat allégé au remplaçant, etc.

H-    Impayés de charges et procédures

 

 

Enfin une source de gaspillage pour tous ce sont les frais en recouvrement de charges, qu’il s’agisse des frais communs ou des frais privatifs.

 

-          Syndics qui agissent trop tard et sont obligés de confier à des avocats des affaires au départ simples ;

-          Avocats non contrôlés qui perdent des procédures « imperdables » et font condamner la copropriété à des indemnités lourdes.

-          Procès perdus de la faute du syndic (assemblées mal convoquées, documents non fournis) aux frais des copropriétaires, etc.

 

Tout cela peut faire des sommes considérables.

 

Conclusion :

 

• Mettez bout-à-bout toutes ces « dispositions » comme le font nos adhérents et vous verrez qu’au bout de six mois à un an, les charges vont commencer à décroître, ceci facilement jusqu’à 20 %.

 

• Si vous n’êtes pas convaincu, il suffit d’essayer.

 

 

Autre moyen de savoir pourquoi les charges augmentent : vérifier que son syndic connaît son métier.

 

Voici dix questions (on aurait pu en prendre vingt) pour le savoir :

1-     Sait-il ce que sont les DJU et ce qu’est un contrat d’objectifs ?

2-     Peut-il dire si la consommation de chauffage de l’immeuble est « normale » et, si oui, comment arrive t-il à cette conclusion ?

3-     Votre syndic peut-il dire si les consommations d’eau dans votre immeuble sont correctes et pourquoi ?

4-     Votre syndic paie t-il les factures qui ne sont pas détaillées en :

o       nombre d’heures et prix horaire ;

o       fournitures et prix des fournitures ?

5-     Votre syndic vérifie t-il chaque année les clauses d’indexation des contrats ?

6-     Votre syndic a-t-il renégocié la puissance des contrats d’électricité ?

7-     Votre syndic a-t-il accepté tel quel le nouveau contrat d’ascenseur proposé par votre prestataire ? A-t-il écarté la « clause de vétusté  automatique » ?

8-     Votre syndic trouve t-il « normales » les augmentations continues des primes d’assurance ?

9-     Votre syndic facture t-il la photocopie à plus de 18 centimes d’euros TTC ?

10- Votre syndic a-t-il tout fait pour dissuader votre copropriété d’avoir un compte séparé ?

 

 

 

 

Et n’oubliez pas de lire le LIEN « Dictionnaire des économies de charges » réalisé par l’ARC.

 

 

Après : « 20 moyens simples pour faire baisser les charges de 20 % au moins »,

voici :

« Faites baisser vos charges en 10 leçons »

 

• Vous avez vu, et peut-être lu nous l’espérons, notre dossier concernant la baisse des charges en 20 points.

• Nous avons décidé d’aller plus loin et de réaliser un nouveau guide - qui sera disponible sur Internet - intitulé : « Faites baisser vos charges en 10 leçons ».

• Chaque semaine pendant 10 semaines nous allons mettre en ligne une de ces leçons simples pratiques et efficaces sur la « zone adhérents collectifs ». Nous communiquons ci-dessous :

 

-          Le titre de ces 10 leçons.

-          Le sommaire de la première leçon.

 

• Bonne lecture.

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 VOIR ZONE ADHERENTS

SOMMAIRE.

 

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Maîtrise des charges : 2^ème leçon

 

 VOIR ZONE ADHERENTS

Notre deuxième leçon sur la maîtrise des charges en 10 leçons est mise en ligne cette semaine sur la « zone adhérent ». rubrique comment faire sous rubrique " gestion financière "

Pour ceux qui n’ont pas la chance de pouvoir aller sur la zone adhérent, voici le sommaire de cette deuxième leçon.

Rappelons que pendant dix semaines nous allons mettre en ligne chaque semaine une nouvelle leçon.

 

Voici le sommaire :

 

 

 

 

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 VOIR ZONE ADHERENTS

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 VOIR ZONE ADHERENTS