Le
mensuel LE PARTICULIER a réalisé un très
bon article concernant le Grenelle et la Copropriété
(numéro 1044, janvier 2010).
Cet
article reprend d’ailleurs un certain nombre
de conseils et de préconisations que nous
cherchons à mettre en avant, parfois depuis
des années.
En
particulier il met en avant le BÉS (Bilan
Energétique Simplifié) mis au point par
l’ARC et qui connaît un succès mérité :
(voir : http://www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/BES.pdf) en collaboration avec le groupe FONCIA à partir d’une
quarantaine de copropriétés adhérents à
l’ARC.
Nous
donnons ci-dessous de larges extraits de
cet article en invitant les Internautes
à suivre ses conseils.
« Le Grenelle en 10 questions vu par LE PARTICULIER »
« Les engagements de la France en matière
de réduction des gaz à effet de
serre vont amener les immeubles existants
à supporter des travaux d'économie
d'énergie d'ici à 2020, notamment
pour l'isolation. Nos
conseils pour anticiper et mener
à bien les travaux.
(…)
En pratique, la consommation des copropriétés
devra être réduite, en moyenne,
de 38 % en 2020 ! Les efforts -financiers
notamment - à fournir sont donc considérables. Pour respecter les objectifs fixés pour 2020, il
est donc impératif de réfléchir dès à présent aux
travaux
d'économie d'énergie à réaliser dans votre
immeuble. Et cela d'autant plus qu'en copropriété,
les décisions sont toujours plus longues et plus
complexes à prendre qu'en habitat individuel.
1/
Quelles nouvelles
obligations va créer la loi Grenelle 2 ?
(…)
Pour l'instant, un DPE n'est demandé
que
pour les parties privatives et seulement
en cas
de location ou de vente d'un logement. Or,
si un immeuble est doté d'un chauffage collectif, mesurer la consommation d'énergie dans les seules parties privatives ne semble pas très
significatif. C'est pourquoi chaque copropriété devra désormais faire réaliser, après un vote en
assemblée générale, un DPE collectif (DPEC) qui
permettra de sensibiliser les copropriétaires aux
déperditions
de chaleur de l'ensemble du bâtiment et
de les conseiller sur les travaux à envisager.
Encore faudra-t-il que ce DPE collectif soit réalisé sérieusement, ce
qui est loin d'être le cas des DPE
effectués, à l'heure actuelle, dans les
parties privatives (voir les n° 1023 et 1037 du Particulier, p. 44 et 50). Pour plus
d'efficacité, un décret devrait
venir préciser quels sont les professionnels
habilités à réaliser ce diagnostic.
Le projet de loi prévoit également
que les surfaces
extérieures supportant les aménagements
nécessaires
à l'isolation thermique ou acoustique
d'un bâtiment existant seront exclues du
calcul de la surface hors-œuvre. De cette façon, l’immeuble dont la surface
serait augmentée.
Ne dépasserait pas le coefficient d’occupation des sols et ne se trouverait
donc pas en illégalité par rapport aux règles
d’urbanisme.
2/
Quelles sont
les autres mesures prévues par
la loi Grenelle 2 ?
Dans tout immeuble doté d'une installation
collective
de chauffage, dès lors qu'un DPE collectif
aura été
réalisé, le syndic devra inscrire à l'ordre
du jour de l'assemblée générale suivante la question du vote d'un plan de travaux d'économie d'énergie. Il pourra s'agir, par exemple, d'un plan
sur
5 ans prévoyant l'isolation de la toiture
la première
année, le changement des fenêtres la troisième
et celui de la chaudière la cinquième année.
Le contenu de ce plan de travaux sera précisé
ultérieurement par décret ainsi que le calendrier
selon lequel il devra être voté. En
lieu et place d'un plan de travaux d'économie
d'énergie, le syndic l'assemblée
générale une résolution sur la signature d'un « contrat de performance énergétique » avec un chauffagiste,
aux
fins de lui fixer des objectifs de consommation.
Aux termes de ce type de contrat, le chauffagiste choisi accepte
de n'être payé que pour la « consommation cible »: tout dépassement est donc à sa charge ; en revanche, s'il
parvient
à consommer moins d'énergie, grâce à une gestion rigoureuse et un bon entretien de l'installation, il empoche
une partie de l'économie ainsi réalisée. Pour éviter que le chauffagiste
ne sous-chauffe l'immeuble,
mieux vaut prévoir aussi une clause de garantie de température.
3/ La copropriété doit-elle engager des actions
dès 2010 ?
Les copropriétés
n'auront aucune obligation à remplir dans l'immédiat et aucun diagnostic
ou
travaux à inscrire d'urgence à l'ordre du
jour de leur prochaine assemblée générale. Le DPE collectif devra seulement
être effectué dans les 5 ans suivant la publication au Journal officiel de la loi Grenelle 2, ce qui laisse du temps pour se préparer. Toutefois, il
est préférable d'anticiper sur ces obligations, d'autant que les économies d'énergie sont toujours
bonnes à prendre. Pour cela, avant même de lancer un DPE collectif, il faut se pencher sur les consommations
énergétiques globales de l'immeuble.
(…)
Pour vous
guider sur les informations à demander à votre syndic et vous aider à effectuer ces
calculs sans risque d'erreurs, l'Association des responsables de copropriété (ARC) et Foncia ont mis
en place, conjointement, un bilan énergétique simplifié (BES) réalisable directement par les copropriétaires.
Vous pourrez télécharger les éléments nécessaires à cette étude
sur unarc.asso.fr, en inscrivant « Bes »dans la zone de recherche de ce site.
4/ Comment réaliser des économies d’énergie sans
gros travaux ?
Une fois que vous aurez mené à bien ce bilan énergétique simplifié,
avant même de lancer un DPE collectif ou d'entamer des travaux importants d'isolation ou de réfection
dé votre installation de chauffage collectif, vous avez tout intérêt à demander à votre chauffagiste
actuel d'effectuer quelques réglages, car ils sont susceptibles devons
faire réaliser jusqu'à 20 % d'économie d'énergie.
En effet, il est fréquent que le réseau d'adduction
d’eau chaude vers les radiateurs soit déséquilibré,
c’est-à-dire qu’il délivre un débit excessif
à certains radiateurs, qui sont ainsi surchauffés au détriment des autres radiateurs. Dans ce cas de figure, le chauffagiste
a souvent le mauvais réflexe d'augmenter
la température de la chaudière, alors qu'un rééquilibrage du
réseau se révèle plus efficace et économique. Toutefois, il faut savoir que c'est une opération délicate,
qui nécessite parfois le changement des robinets d'équilibrage en pied de colonnes ou directement
sur les radiateurs. Le réseau peut aussi être encrassé ou « emboué
» : les
chauffagistes appellent « boues »
les dépôts liés à l’oxydation intérieure
des canalisations et radiateurs. Dans ce cas, les pompes s'usent plus vite et
les radiateurs sont froids
en bas, ce qui nécessite de les chauffer davantage. Une analyse de l'eau de chauffage permet de
savoir si un désembouage s'impose.
Attention : c'est une opération coûteuse (comptez 100 € par radiateur)
qui ne s'amortira, grâce aux économies de chauffage qu'elle induira, que sur plusieurs années. Autre action à entreprendre: assurer un bon calorifugeage du réseau, en isolant, par des manchons, les canalisations situées dans les endroits froids (caves, parking, etc.) : d'un coût
très
abordable (20 € par mètre de canalisation
calorifuge),
cette opération peut faire baisser la
facture de chauffage de 5 à 10 %.
Veillez aussi à ce que votre chauffagiste
respecte bien la température garantie dans son contrat Celui-ci peut indiquer, par exemple,
une température de 19 °C
dans la journée et de 17
°C la nuit: tout dépassement d'un degré se traduit par une hausse de 7 % de la consommation.
« Vérifiez
enfin que votre eau chaude
sanitaire n'est chauffée à 60 ° qu'une heure
par jour seulement ( qui est suffisant pour
lutter contre les bactéries responsables de la légionellose), car il arrive que
les
chauffagistes préfèrent chauffer plus, quitte
dépenser plus d'énergie, plutôt que de nettoyer
une
fois par mois, les ballons d'eau chaude
», note Bruno Dhont, directeur de
l'ARC. Une fois tous ces points vérifiés et réglés, vous constaterait très vraisemblablement,
que votre immeuble est loin de se conformer aux objectifs du Grenelle 2. Pour aller plus loin,
il faut alors faire effectuer un audit thermique du bâtiment.
5/ Comment faire réaliser un audit thermique ?
La réalisation
d'un audit thermique, similaire ; diagnostic de performance énergétique collée
qui va bientôt être imposé par la loi Grenelle
2, permet de connaître non
seulement les dysfonctionnements de l'installation
de chauffage et production d'eau chaude sanitaire, mais aussi d'identifier toutes les
zones de l'immeuble où situent les principales déperditions de chaleur (« ponts thermiques »).
Un audit thermique digne de ce nom comporte aussi des préconisations s les travaux d'économie d'énergie
à entreprend prioritairement : travaux d'isolation, de ventilation, de rénovation de la chaufferie.
Ce sont des bureaux d'études thermiques qui réalisent ces audits. Il faut, par exemple,
prévoir entre 3 000 et 5 000 € pour l'audit d'une copropriété de 50 lots. Pour trouver les
coordonnées des bureaux d'études,
vous pouvez vous adresser à un Espace Info-énergie.
Ces espaces, financés par
l'Ademe, donnent des conseils gratuits et
indépendants.
À Paris, il existe des Espaces Info-énergie
spécifiques aux copropriétés.
6/ En général, quels sont les travaux à effectuer
en priorité ?
L’audit thermique correctement établi permet de savoir quels sont les travaux prioritaires
à réaliser. De manière générale,
il
est préférable d'isoler la toiture,
si ce n'est pas déjà fait. L'isolation des toitures-terrasses s'effectue parle
dessus : la couche d'isolant
est recouverte d'un revêtement d'étanchéité goudronné, protégé à son tour par un
lit de gravillons.
Vérifiez
que la résistance
thermique de l'isolant est suffisante (R au moins égal à 3) pour bénéficier du crédit d'impôt développement
durable (voir notre Spécial
Impôts 2010, n° 1045h, p. 196 et suiv.). Il faut compter 200 € par m2 pour l'isolation
d'une toiture-terrasse avec réfection de l'étanchéité.
Les toitures
en pente peuvent, quant à elles, être isolées
par l'intérieur avec une couche
d’isolant posée entre les chevrons, doublée
d'une
seconde couche croisée, ou encore avec des
rouleaux croisés posés sur le sol s'il s'agit
de combles perdus (voir notre hors-série Le Guide des travaux d'économie d'énergie, n° 1035b, p. 6). Dans tous
les cas, une épaisseur minimale
de 20 cm d'isolant est indispensable. Il est également conseillé de choisir des matériaux certifiés Acermi ou CSTBat.
Une fois la toiture isolée, le plus efficace est de changer les fenêtres, surtout
si elles sont en simple vitrage. Pour bénéficier du crédit d'impôt, il faut choisir un
vitrage aux coefficients de résistance thermique
respectivement inférieurs à 1,6 et 1,8 selon que
la menuiserie est en PVC ou en aluminium. Mieux vaut remplacer entièrement les fenêtres (châssis
compris), bien que cela nécessite des travaux de maçonnerie. Autre possibilité : remplacer
seulement les ouvrants mais, dans ce cas, la surface vitrée sera moins importante. Il est préférable
de choisir un artisan certifié Qualibat
pour effectuer les travaux. Compter
1500 € par fenêtre standard (châssis et
main-d'œuvre compris). Attention à bien isoler
les
coffres des volets roulants en même temps.
7/ Comment aller plus loin et isoler les murs ?
Dans les
parties privatives, les murs peuvent être
isolés par l'intérieur, mais la décision appartient
à chaque copropriétaire. Les panneaux isolants
sont alors directement
collés sur le mur ou bien posés sur des tasseaux.
Avec deux problèmes à la clef: la surface habitable diminue et la décoration intérieure est alors
à refaire. Il faut compter 100€ par mètre carré de revêtement isolant (pose comprise). Quand c'est
possible, il est préférable d'isoler par l'extérieur pour supprimer les ponts thermiques au niveau
des murs de refend et des planchers. Plusieurs
méthodes existent : le matériau isolant peut
être recouvert d'un enduit mince ; où bien
être fixé sur une ossature accrochée au mur puis
être recouvert d'un bardage (ardoise, tuiles...). Dans les deux cas, il faut compter entre 100
et 150 € par mètre carré. Malheureusement, l’isolation par l'extérieur n'est pas réalisable sur tous
les bâtiments, notamment ceux dont la façade est en pierre de taille.
8/ Quelles solutions pour financer les travaux
?
Les fédérations
professionnelles du bâtiment ont estimé
à 600 milliards d'euros le montant des travaux
à entreprendre dans le parc immobilier français
pour respecter l'objectif de consommation
énergétique de 160 kWh/m2/an fixé pour 2020
par la loi Grenelle 1. Un montant colossal,
dont les copropriétaires auront le plus
grand mal à financer leur quote-part, quand
on sait que le chantier de la mise aux normes
de sécurité des ascenseurs, dans lequel
nombre de copropriétés ont tardé à s'engager
pour des raisons notamment budgétaires)
ne représente « que » 8 milliards d'euros
sur 15 ans ! Cela dit, plusieurs solutions
existent pour financer les travaux d'économie
d'énergie : la copropriété peut, tout d'abord,
créer, par un vote à la majorité de l'article
25, un fonds travaux alimenté par des appels
de fonds auprès des copropriétaires, Généralement,
les fonds versés doivent pouvoir être restitués
au copropriétaire lors de la vente de son
lot. L’Association des responsables de Copropriété
(ARC) conseille donc de voter une résolution
précisant que les sommes appelées au titre
de ce fonds travaux sont considérées comme
des provisions et non des avances.
Les provisions
restant acquises au lot, le copropriétaire
vendeur ne pourra en récupérer le montant
qu'en augmentant d'autant son prix de vente.
(…)
Par ailleurs,
les copropriétaires peuvent bénéficia du
crédit d'impôt développement durable (voir
notre Spécial Impôts 2010, n° 1045h, p.
196 et suivantes). Mais ce crédit d'impôt
(de 15 à 50 % selon les équipements) ne
porte pas sur la main-d'œuvre (sauf pour
les parois opaques). Enfin, l'Agence nationale
d'amélioration de l'habitat (Anah) distribue
des éco-subventions mais avec des conditions
de ressources draconiennes : par exemple,
les revenus d'un couple avec deux enfants
ne doivent pas excéder 33 000 € en Île-de-France.
9/ Comment adapter l’éco-PTZ à la copropriété ?
Le dispositif,
issu des accords du Grenelle de l'environnement
et retranscrit dans la loi de finances pour
2009 (n° 2008-1425), permet à un propriétaire
d'emprunter à taux zéro une somme maximale
de 30000 €, à rembourser sur 10 ans, à la
condition d'effectuer un « bouquet
» de travaux, comme, par exemple, le changement
delà chaudière couplé avec l'isolation delà
toiture et/ou le changement des fenêtres
(voir le n° 1038 du Particulier, p.. 52).
Ce dispositif,qui commence à être bien rodé
pour les maisons individuelles, s'applique
aussi, en théorie, aux copropriétés, Mais
il se heurte alors à plusieurs écueils.
(…)
Les associations représentant les copropriétaires
demandent donc au gouvernement d'adapter
l'éco-PTZ sur l'ensemble de ces points pour
le rendre
utilisable en copropriété'. Elles demandent,
notamment, que les versements du
prêt à taux zéro puissent être débloqués
progressivement en fonction
des travaux réalisés et que les copropriétés
se voient
accorder plus de .2 ans pour terminer les
travaux. Enfin, les associations souhaitent
obtenir l'assurance que la banque se retournera bien contre les seuls copropriétaires ne payant pas
leurs échéances et non contre le
syndicat.
10/ Comment mener à bien un plan de travaux d’économie
d’énergie ?
Pour élaborer un plan de travaux conforme à
la loi Grenelle 2, il faut d'abord faire réaliser
un audit
par un bureau d'études thermiques listant
les
travaux à prévoir avec un ordre de priorité.
«Nous conseillons toujours
aux copropriétés de réaliser
leurs travaux d'isolation avant de changer
la chaudière, par exemple, car une fois
le bâtiment isolé l'immeuble aura besoin
d'une chaudière moins puissante », rappelle
Dominique Céna, président de CICF-construction,
qui fédère les bureaux d'études thermiques.
Ensuite, il faudra voter les
travaux en assemblée générale. Changer une
chaudière vétusté se vote à la majorité
de l'article 24 (majorité des présents et
représentés à l'AG). En revanche, les autres travaux d'économie
d'énergie
sur les parties communes sont décidés à
la majorité de l'article 25 (majorité des
voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou
absents à l'assemblée générale).
La loi
Grenelle 2 prévoit, par ailleurs, que les
travaux d'économie d'énergie à entreprendre sur les parties privatives
d'intérêt commun (telles fenêtres ou volets)
pourront
être votés à la majorité de l'article 25,
et non plus à l’unanimité. Une fois
tous ces travaux réalisés, il
faudra que les copropriétés aient
les moyens
de s'assurer qu'elles sont bien parvenues
à
l'objectif fixé parles lois Grenelle 1 et
2, à savoir 160 kWh/m2/an.
Pour les y aider, les pouvoirs publics
seraient bien inspirés d'imposer aux entre
prises une garantie de résultat pour leurs travaux de rénovation thermique. Voilà qui pourrait être
le prochain chantier auquel devront
s'attaquer les
acteurs du Grenelle.
Nathalie coulaud ».
