Voici un récit un peu long, mais passionnant : celui de la mise en place méthodique d’un contrat à intéressement (sur le chauffage) dans une grosse copropriété parisienne.

Ce récit (qui nous a été adressé par le Président du Conseil syndical de la copropriété concernée) a un double mérite :

1. Il permet, sur un cas concret, de montrer les intérêts multiples d’un bon contrat à intéressement et d’expliquer comment cela se passe de façon très pratique.
2. Il permet aussi de servir d’introduction à un dossier complet que nous avons réalisé sur les " contrats à intéressement " en matière de chauffage et que nous avons décidé de réserver à nos adhérents collectifs, qui le découvriront dans la " zone adhérents " de ce site.

Si vous voulez, vous aussi :

• rénover votre chaufferie sans bourse déliée ;
• faire des économies de chauffage et en profiter, sans avoir à changer vos fenêtres ou à faire un ravalement isolant coûteux,

alors :

1. ) lisez le récit qui suit ;
2. ) et si vous êtes adhérent collectif, découvrez notre dossier sur la " zone adhérents " : " Le contrat à intéressement ou : comment faire des économies durables de chauffage sans travaux sur le bâti ".

Par ailleurs il faut signaler à son avantage, le syndic FONCIA est en partie à l’origine de cette remise à flot.

 

1) Objet :

Présenter une expérience jugée positive de partenariat entre le conseil syndical d’une copropriété, un ingénieur conseil et un chauffagiste à savoir celui sélectionné pour remettre à niveau les installations de chauffage et réduire les charges d’eau chaude et de chauffage de l’ensemble immobilier.

2) Caractéristiques générales des installations de chauffage

La copropriété P……. qui date du début des années 1980 est située dans le 16^ème arrondissement de Paris .Elle est composée d’un ensemble de 5 immeubles de standing comprenant 210 appartements et d’un bâtiment d’institutionnel regroupé dans une UNION.

La CPCU (Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain) nous fournit la vapeur d’eau dans une sous-station principale située en sous-sol .Celle ci est ensuite distribuée dans chaque immeuble par 6 sous stations secondaires qui sont équipées chacune de leur propre système de régulation(vannes ,pompes, sondes de température…), de 2 ballons d’eau avec échangeur de capacité 3000 ou 4000 litres pour l’alimentation en eau chaude des appartements ou bureaux.

La maintenance de ces installations était assurée depuis plusieurs années jusqu’à mi-2004 en contrat P2 par la Société ENERGILEC sélectionnée par l’ancien syndic BAZIN.

3) Etat des installations de chauffage : Le TITANIC !

Lors du changement de conseil syndical fin 2003 ,le nouveau président adhérent à l’ARC et ancien chef de laboratoire et responsable de la recherche ainsi que de l’assurance qualité dans les domaines des moteurs aéronautiques et spatiaux mit à profit ses connaissances pour appliquer une démarche qualité afin de remettre à flot nos installations de chauffage dont l’état de délabrement était tel après 20 années de service que le " bateau  insubmersible" menaçait de sombrer comme le TITANIC il y a à peu près 100 ans.

3.1) Etat des lieux

Bien que la maintenance ait été assurée en contrat P2 par MANEI/ENERGILEC depuis plusieurs années(4 heures de présence par jour), les premiers constats sont accablants :

-systèmes de régulation défectueux ou hors services (sondes de température inopérantes, thermomètres à l’arrêt..)

- vannes vapeurs à changer sans délai ;certaines prêtes à tomber étant soutenues par des cales en bois !

- surpresseurs et pots à boue à l’arrêt ; calorifugeage abîmé ou absent ;

- beaucoup de pompes en fin de vie et plusieurs pompes de relevage à l’arrêt ;

- traitement électrolytique destiné à protéger l’intérieur des ballons et des canalisations à l’arrêt depuis 10 ans. De nombreuses particules d’acier oxydées (rouille) se retrouvent à l’ouverture de l’eau ou dans les baignoires….

- nombreuses fuites dans les sous stations et multiples sinistres dégâts des eaux constatés dans le passé au niveau des colonnes, canalisations de distribution, réducteurs de pression ,convecteurs…

À la décharge du chauffagiste, il faut signaler que les nombreux devis proposés pour changer les composants défectueux ont fréquemment été refusés,soit que le syndic de l’époque ,BAZIN, ne les jugeait pas prioritaires soit que la situation de la trésorerie de l’UNION ne le permettait pas suite aux nombreux impayés rencontrés avec certains copropriétaires. En outre la majorité des copropriétaires qui ne sont pas des techniciens ne s’intéressent pas en priorité à ce qui se passe dans les soutes du navire …et surtout si on ne leur donne pas un minimum d’explication accessible à tous.

Concernant les températures relevées dans les appartements celles-ci dépassaient couramment les 25 °C. Les couloirs étaient transformés en étuves. Les portes du hall d’accueil étaient en plein hiver laissées ouvertes par les gardiens et agents de sécurité du fait de la chaleur insupportable rencontrée alors que les radiateurs étaient grands ouverts et que les températures extérieures étaient proches de 5°C !

Les parkings et les caves en sous-sols atteignaient des températures comprises entre 16 et 18°C.

Bref c’était le grand gaspillage ….

3.2) Suivi des consommations

Les relevés des compteurs principaux de chaleur et d’eau chaude sont effectués mensuellement dans chaque sous-station par le régisseur. À la lecture des tableaux annuels on constate sur certaines lignes des valeurs de consommation négatives, des valeurs inchangées d’un mois sur l’autre, des erreurs humaines lors des relevés ou lors des soustractions. Il en est d’ailleurs de même à titre d’information pour les relevés d’eau froide…

Après investigations et lecture des indications portées sur les compteurs il apparaît que la plupart d’entre eux sont d’origine et datent de plus de 20 ans !Aucune traçabilité n’est assurée. En outre certains compteurs notamment pour l’eau froide sont manifestement surdimensionnés pour nos consommations, d’où des imprécisions de mesures à faible débit.

Aucune analyse comparative sur les 5 dernières années ni investigations ne sont réalisées par le syndic à partir de l’ensemble de ces données. Les ratios de consommation sont d’ailleurs inconnus du syndic (voir article l’ARC, sur son site : " 25, 150 ou 300KW au mètre carré ? ") les DJU jamais exploités ; quant au " q "réel n’en parlons pas.

Le montant des consommations CPCU est pourtant significatif et varie dans une fourchette comprise entre 177000 à 233000 euros par an suivant la rigueur des hivers des 5 dernières années.

3.3) Sécurité des personnes et des installations

Deux incidents majeurs sont survenus au niveau des sous-stations en 2002 et 2004 :

- analyses de taux anormaux de légionelle dans 2 sous-stations secondaires(1500 et 4000 UFC/l pour un seuil requis inférieur à 1000).Ce problème a été résolu en urgence de manière curative par un nettoyage des installations et par une remontée de la température (55°C mini).Toutefois aucune recherche des causes, ni action de fond n’ont suite à cette anomalie été entreprise pour en éviter le renouvellement.

- rupture en janvier 2004 d’un manchon anti-vibratile en caoutchouc situé sur le circuit de chauffage ayant entraîné une fuite de vapeur dans la sous-station secondaire d’un des immeubles, mais ceci fort heureusement sans conséquence humaine dommageable car il n’y avait aucun opérateur présent à ce moment là. Après enquête de ma part, il apparut qu’un autre manchon identique dans une autre sous-station avait été changé quelques mois auparavant suite à la présence de fissures. Personne n’avait bien sûr pensé, suite à la détection de cette défectuosité ,d’examiner les autres manchons dans les autres sous-stations pour éventuellement les changer et éviter tout risque de fuite éventuel ultérieur.

Cette fuite a par ailleurs révélé un non-fonctionnement de la chaîne de sécurité jusqu’à la sous-station principale qui aurait pu avoir des conséquences graves au niveau fonctionnel.

En somme des installations qui à l’origine avaient été dans l’ensemble bien conçues et réalisées avec des aciers de qualité et des protections efficaces contre la corrosion (acier étiré galvanisé, protection anodique..) prenaient l’eau de toute part après 20 ans de service et allaient sombrer comme le TITANIC, mais dans ce cas, faute d’entretien suffisant ,d’absence de règles d’assurance qualité et de négligence de la part des copropriétaires insuffisamment sensibilisés sur les risques encourus par le syndic de l’époque qui n’avait pas souvent l’habitude de passer par les écoutilles de la copropriété pour aller visiter sur place la chaufferie du navire comme cela doit être fait régulièrement en liaison avec le conseil syndical.

4) Création et mise en place d’un partenariat

FONCIA qui venait ,après BAZIN, fin 2003 de reprendre la direction du syndic de l’UNION nous proposa ,devant l’ampleur de la tâche ,d’utiliser dans un premier temps les services d’un ingénieur conseil. Ce dernier négocia un contrat pour réaliser une première évaluation puis proposer un plan d’amélioration et d’entretien des installations de chauffage et des installations annexes(VMC, portes coupe feu..).

En mars 2004 un rapport d’audit technique des installations de chauffage nous était présenté. Celui-ci proposait de manière détaillée de changer un grand nombre de composants comme par exemple toutes les vannes trois voies, les régulateurs et pompes trouvées défectueux ,d’engager la rénovation de l’intérieur des ballons d’eau chaude oxydés,etc…Concernant la sécurité les manchons en caoutchouc étaient proposés d’être simplement remplacés par des pièces en acier .Enfin pour lutter contre la légionelle les bras morts devaient être supprimés (coude, pot à boue..) et la température rehaussée à 58°C. Le traitement électrolytique par film protecteur (Guldagil) devait être remis en fonctionnement au plus vite afin que la corrosion ne progresse plus dans les canalisations en acier.

Compte tenu des investissements importants à entreprendre sans délai afin de respecter les règles de sécurité et d’assurer convenablement les services de chauffage ,d’eau chaude sanitaire et de traitements des eaux, il nous était de plus suggérer de changer de contrat et de passer à un contrat à intéressement c’est à dire un P2+ une garantie totale P3 avec intéressement.

Après un accord du conseil syndical sur l’ensemble des mesures proposées, le même bureau d’études fut retenu pour préparer un cahier des charges, lancer un appel d’offre ,proposer un choix de Chauffagistes et suivre l’application du contrat. Une société de chauffage fut retenue par rapport aux autres concurrents au vu de leur proposition commerciale mais également pour leur motivation pour ce projet.

Un contrat d’une durée de 8 ans avec intéressement sur les économies réalisées fut signé en juin 2004. Il était en effet important que les travaux de réhabilitation démarrent immédiatement en dehors de la période de chauffe.

Le navire pouvait donc être mis sur cales pendant l’été pour un chantier de 3 mois….

5) Un paquebot remis sur les flots

Après 3 mois d’intense activité, le chauffagiste a pu prendre en charge et changer l’ensemble des équipements jugés défectueux qui avaient été sélectionnés dans le contrat. Les surfaces intérieures de tous les ballons oxydés ont été rénovées sans difficulté particulière et le traitement électrolytique (dépôt d’un film d’alumine protecteur dans les canalisations) a pu être remis en route par Guldager. Le calorifugeage a été complètement refait fin 2004. Durant la saison 2004/2005 la température garantie a ainsi pu être maintenue dans les logements à 22°C quelles que soient les rigueurs et variations de l’hiver.

De plus les surpresseurs inutilisés depuis l’origine et les bras morts ont été éliminés afin d’éviter toute source captive de colonies de légionelles .Après l’ensemble de ces travaux les 6 analyses de légionelles se sont révélées cette fois-ci toutes négatives(inférieures à 50 UFC/l). La DDASS qui nous avait demandé des actions correctives approfondies, suite aux premiers résultats non conformes, a été informée de ces données et a jugé satisfaisant les mesures prises au vu des dernières valeurs d’analyses.

Par ailleurs, tous les mois, le chauffagiste nous fournit un rapport d’activité en appliquant le plan d’assurance qualité retenu (enregistrement de toute intervention, suivi des relevés de tous les compteurs, fourniture des indicateurs…).

Chaque trimestre une réunion sur place est coordonnée par le bureau d’études thermique avec présence des responsables de la société de chauffage ,du syndic et du représentant du conseil syndical mandaté. Un point d’avancement sur chaque action non soldée est réalisé avec relance si nécessaire. De même tous les investissements P3 et hors P3 sont soigneusement contrôlés ,vérifiés par rapport aux prix catalogue et enfin répertoriés de manière transparente dans les annexes réactualisées d’un procès-verbal diffusé à tous les participants.

Le bureau d’études thermique est également en charge de vérifier l’ensemble des factures (formule de révision des prix…) ainsi que de s’assurer de la bonne application de la formule d’intéressement contractuel retenue contractuellement (valeurs DJU, consommations CPCU, ECS…).

Durant les réunions précitées comparables à un " plateau projet " où toutes les compétences sont réunies ,des échanges fructueux ont lieu et peuvent être source d’importantes économies ou d’amélioration. C’est ainsi qu’après analyses des consommations respectives d’eau chaude et après essais et mesures des températures de l’eau ,il a été décidé récemment d’arrêter un des deux ballons d’eau chaude afin d’économiser l’énergie de chauffage correspondante .L’économie espérée en 2006 par une telle mesure, simple d’application ,est de l’ordre de 20 à 30% sur la quantité d’énergie nécessaire pour obtenir l’eau chaude à 58 °C.

 

6) Un bilan gagnant-gagnant

Quel est le bilan après plus d’une année d’exploitation ?

Pour la saison 2004/2005 la consommation totale CPCU a été de 4774 Tv avec un DJU de 2378,soit un ratio conso/DJU de 2,0.

Pour les 2 saisons précédentes 2002/2003 et 2003/2004 les consommations CPCU ont été respectivement de 5042 Tv (DJU =2201) et 5582 Tv (DJU= 2334) et les ratios correspondants de 2.29 et 2.39.

L’économie obtenue est donc de 15 % par rapport à 2003 et de 20 % par rapport à 2004 soit environ 42000 euros en prenant la facture de 213745 euros pour la saison 2004.

Une bonne partie de cette économie reviendra à la copropriété. Le restant sera récupéré par le chauffagiste en application de la formule d’intéressement contractuelle. Ceci devrait permettre ainsi prochainement au chauffagiste, en plus des facturations récurrentes liées au contrat P2+P3 (soit environ 90000 euros TTC/an), de bénéficier d’un premier retour sur investissement dès cette année ce qui est positif. Il est nécessaire aussi de préciser que le montant du contrat P2+P3 annuel couvre non seulement les installations de chauffage mais également les installations électriques (transformateurs, groupe électrogène..), les portes coupe feu, le désenfumage des parkings ,les VMC et enfin le relevage des eaux et réseaux divers.

Il est à noter également pour comparaison que notre contrat P2 était en 2003 d’un montant d’environ 43000 euros, auquel il a fallu rajouter à peu près 20000 euros pour des interventions de maintenance en cours d’année effectuées au cas par cas(changement de vannes, pompes de relevage..).Ce contrat P2 ne nous permettait en outre que d’éteindre les "  incendies " au fur et à mesure, sans travailler sur les actions préventives.

L’écart annuel entre les 2 types de contrats peut donc être estimé à environ 27 000 euros (90000- 63000). Cette différence est donc couverte largement par l’économie faite (42000 euros) déduction faite de l’intéressement et de la prestation d’assistance du bureau d’études.

Nous sommes, aujourd’hui globalement, ,avec le même montant de charges factures CPCU +entretien chauffage qu’en 2003 ,propriétaire d’une installation de chauffage remise à neuf et fonctionnelle. Nous sommes de plus ,grâce à ce contrat ,aujourd’hui couverts par une assurance tout risque alors qu’avant nous ne l’étions qu’au tiers avec qui plus est des taux élevés d’accidents durant l’année dont certains auraient pu s’avérer mortels.

Il faudra bien sur refaire un autre bilan dans un an et d’ici 8 ans pour avoir une idée plus précise des gains obtenus et tirer des conclusion sur les améliorations apportées (sachant que certains chiffres fournisseur ne peuvent être communiqués à l’extérieur pour des raisons évidentes de règles de confidentialité commerciale).

- Il est intéressant par ailleurs de signaler que le bureau d’études, suite à de nouveaux essais ,a pu renégocier notre tarif d’abonnement avec CPCU en 2005 car nos installations de chauffage étaient depuis leur mise en route, il y a 20 ans, surdimensionnées par rapport à nos besoins réels. Sur ces économies apportées par les gains tarifaires attendus, l’intéressement d’Energie et Services sera de l’ordre de 25 % conformément à notre convention d’assistance, mais la copropriété empochera à son tour les 75 % restants qui n’auraient sans doute jamais été obtenus sans leur concours.

Dans ce partenariat, chaque participant à ses objectifs propres mais certains sont en synergie avec ceux des autres partenaires :

- Le chauffagiste doit faire une marge suffisante sur ce contrat d’entretien et c’est bien normal mais plus il fait baisser les dépenses de chauffage plus son intéressement augmente et mieux c’est pour la copropriété.

- La copropriété quant à elle n’a pas eu besoin d’investir des sommes très importantes au début du contrat d’exploitation car nous n’en avions de toute façon pas les moyens financiers. Le chauffagiste s’est chargé pour une bonne part de remettre en état nos installations. Nous sommes bien sûr engagés pour une période de 8 ans, mais cela paraît normal au vu des enjeux économiques. Il est en outre sécurisant pour un syndic et un conseil syndical de réduire, avec ce type d’approche, les risques encourus tant du point de vue sécurité des hommes que des installations.

Enfin en diminuant les dépenses d’énergie on peut toujours considérer que modestement on contribue à la réduction de l’effet de serre…

7) Conclusion

Le paquebot  est à nouveau sur les flots grâce au contrat à intéressement mis en place sous l’égide du conseil syndical. Il est maintenant en régime de croisière alors qu’il aurait pu sombrer corps et âmes en emportant toute la copropriété avec elle. Le capitaine devra cependant rester vigilant et maintenir le cap car rien n’est jamais définitivement gagné dans ce domaine.

Quelle est la recette pour réussir, au vu de cette expérience, un partenariat :

- D’abord la motivation de tous (conseil syndical, syndic, fournisseur, ingénieur-conseil).

- Ensuite la compétence technique et l’expérience des partenaires ; il ne faut pas que dans un trépied un pied soit plus court que l’autre sinon l’équilibre est bancal.

- Puis on peut citer, un climat de confiance nécessitant la transparence de chacun, la mise en place et le suivi d’indicateurs sûrs et fiables pour suivre les évolutions mensuellement afin d’être réactif et enfin ce n’est pas le moindre la formation permanente des membres du conseil syndical (guides et formation ARC : " Maîtrise des charges, travaux et maintenance en copropriété, maîtrise de l’eau, les compteurs… ") et leur disponibilité ,nécessitant souvent, pour certains, des heures au carré.

Le Président du conseil syndical.