Beaucoup
de copropriétaires, s’adressent aux services de l’ARC
pour savoir s’ils peuvent répercuter certains travaux
d’économie d’énergie sur les charges locatives.
Conformément
à l’article 23-1 issu de la loi 2009-323 du 25 mars
2009, le bailleur qui réalisera des travaux d’économie
d’énergie dans les parties privatives d’un logement
ou dans les parties communes de l’immeuble pourra demander
à son locataire une participation financière.
Concernant cette « contribution pour le partage des économies de charge », nous vous renvoyons ci-dessous, sur l’excellent article rédigé
par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
(ANIL), dont l’ARC est membre :
Article de l’ANIL
« La
loi MLLE du 25 mars 2009 (art 119) a prévu
qu’une contribution financière en sus du loyer et des
charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur
a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties
communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.
Cette contribution peut être demandée au locataire au
titre du partage des économies de charge à partir de
la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions
cumulatives :
- les travaux bénéficient directement au locataire ;
- l’exécution des travaux est justifiée au locataire ;
- soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit
le logement atteint, après travaux, un niveau minimal
de performance énergétique.
Cette participation
financière est indiquée sur l’avis d’échéance
le cas échéant et la quittance remise au locataire.
Elle est doublement limitée :
- dans sa durée : elle ne pourra plus être versée au-delà de quinze
années ;
- dans son montant qui est fixe et non révisable : elle ne peut être
supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie
estimée.
Les deux décrets
et arrêtés du 23 novembre précisent respectivement les
conditions d’application de cette participation dans
le parc privé (logements soumis à la loi du 6 juillet
1989) et dans le parc social (y compris dans les SEM
pour les logements conventionnés), notamment la liste
des travaux éligibles à réaliser, les niveaux minimaux
de performance énergétique à atteindre, ainsi que les
modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul
du montant de la participation demandée au locataire
du logement et de contrôle de ces évaluations après
travaux.
Certaines dispositions sont identiques pour le parc
privé et le parc social.
Conditions
de mise en place de la contribution
Concertation
préalable bailleur / locataire
La mise en place
de la contribution financière du locataire est subordonnée
à l’engagement par le bailleur d’une démarche de concertation
avec le locataire ou les associations représentatives
des locataires pour le secteur social portant sur :
- le programme des travaux envisagés,
- les modalités de leur réalisation,
- les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou
des logement(s),
- et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa
durée, au partage des économies d charges résultant
de ces travaux.
Conditions
liées aux travaux et à la date d’achèvement du bâtiment
La contribution
du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en
cas de réalisation de certains travaux. Selon la date
d’achèvement du bâtiment concerné et la qualité du bailleur
(privé ou public), celui-ci peut avoir le choix entre
deux options de travaux.
- Soit il s’agit de la
réalisation d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire d’une combinaison d’actions
d’amélioration de la performance énergétique parmi
les travaux suivants
travaux d’isolation thermique des toitures,
travaux d’isolation thermique des murs donnant sur
l’extérieur,
- travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant
sur l’extérieur,
- travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage
ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
- travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une
source d’énergie renouvelable,
- travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude
sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Chacun de ces
types de travaux doit être conforme aux caractéristiques
techniques minimales précisées par arrêtés (arrêtés
du 23.11.09).Le bailleur doit réaliser au moins deux
des types de travaux de la liste. Le bailleur social
doit atteindre un nombre de points égal à 7 (arrêté
du 23.11.09 : annexe 1).
- Soit il s’agit d’atteindre
une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de
limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour
le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement,
l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par arrêtés
(arrêtés du 23.11.09).
Une étude thermique préalable réalisée par un bureau
d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre
cette performance énergétique globale.
Les caractéristiques techniques minimales des travaux
entrant dans la composition du bouquet de travaux
sont identiques à celles de l'éco Prêt à taux zéro
pour le parc privé, et celles de l'éco Prêt pour le
parc public
Par conséquent, le bailleur privé pourrait cumuler
l’Eco prêt à 0%, le crédit d’impôt, les aides de l’ANAH
(et des collectivités le cas échéant) pour financer
ces travaux et demander au locataire de participer
à hauteur de la moitié de l’économie d’énergie estimée
après travaux.
- Bâtiments concernés
par les travaux
La possibilité pour le bailleur privé ou social d’opter
soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte
d’une performance énergétique globale est fonction
de la date d’achèvement du bâtiment concerné.
- Parc privé
- si le bâtiment a été achevé avant le
1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter
que pour le bouquet de travaux ;
- si le bâtiment a été achevé entre
le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le
bailleur doit atteindre une performance énergétique
globale minimale. Toutefois, s'il ne détient pas
plus de trois logements locatifs au sein de l'immeuble
concerné, il peut choisir le bouquet de travaux.
Cette option devrait être majoritairement appliquée
dans le parc privé, du fait de la large proportion
de "petits propriétaires". La performance
globale est quant à elle réservée aux gros bailleurs
qui entreprendront des travaux d'efficacité énergétique
dans leurs immeubles ;
- si le bâtiment a été achevé après le
1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander
de contribution au locataire au titre du décret
et de l'arrêté du 23 novembre 2009.
- Parc public
- si le bâtiment a été achevé avant le
1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que
pour le bouquet de travaux ;
- si le bâtiment a été achevé à partir
du 1er janvier 1948 : le bailleur doit atteindre
une performance énergétique globale minimale,
sauf s'il ne détient pas plus de trois logements
locatifs dans l'immeuble concerné, auquel cas
il pourra opter pour la réalisation d'un bouquet
de travaux.
Condition
de forme
A l'issue des
travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes
relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée
« Contribution au partage de l'économie de charges »
doit figurer sur la quittance remise au locataire et
l'avis d'échéance le cas échéant. De même doivent être
mentionnées les dates de la mise en place et du
terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la
date d'achèvement des travaux
Le versement de la contribution est exigible à partir
du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Cette participation est limitée à une durée de quinze
ans. Son montant n’est pas révisable.
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un
nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire
les éléments propres à justifier les travaux réalisés
et le maintien de cette contribution et l’informer sur
son terme.
Modalités
de calcul de la contribution du locataire
Les modalités
de calcul de la contribution du locataire diffèrent
selon que les travaux sont effectués par un bailleur
privé ou un bailleur public et en fonction de la date
d’achèvement du bâtiment.
Parc
privé et parc public : bâtiments achevés avant le 1er
janvier 1948
Dans ce cas,
il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet
de travaux.
La contribution mensuelle demandée au locataire est
forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :
- 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale,
- 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales,
- 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales
et plus.
Il est prévu
que ce forfait pourra être réactualisé par arrêté tous
les 3 ans en fonction de l’évolution de l’IRL pour les
nouveaux travaux d’économie d’énergie réalisés pouvant
donner lieu à une nouvelle contribution. Ces nouveaux
forfaits ne s’appliqueront qu’aux travaux d’efficacité
énergétique réalisés après la date de publication de
l’arrêté modificatif.
Parc
privé : bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948
et le 1er janvier 1990
Que le bailleur
privé opte pour la performance énergétique globale ou
pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et
non révisable peut être calculée de deux manières (arrêté
du 23.11.09 : annexe 1) :
- soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle
en euros calculée à partir de la méthode réglementaire
Th-C-E ex ;
- soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle
en euros calculée à partir de la méthode de calcul
conventionnel applicable au diagnostic de performance
énergétique (DPE)
Dans les deux
cas, la contribution du locataire est au plus égale
à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.
Toutefois, lorsque les caractéristiques de construction
du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul
ou lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de
trois logements locatifs dans l’immeuble considéré,
la contribution mensuelle peut être forfaitaire, fixe
et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de
pièces composant le logement, atteignant 10, 15 ou 20
euros par mois (voir § Parc privé et parc public
: bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948).
Parc
public : bâtiments achevés après le 1er janvier 1948
Le bailleur peut
demander à son locataire une contribution mensuelle
fixe et non révisable, calculée sur la base de l’estimation
d’économie d’énergie mensuelle. Elle est au plus égale
à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement,
calculée selon la méthode réglementaire Th-C-E ex.
Parc
public : bailleur social détenant au plus 3 logements
dans le bâtiment
Les bailleurs
sociaux ne détenant pas plus de trois logements locatifs
dans le bâtiment concerné par les travaux peuvent bénéficier
d’une contribution mensuelle forfaitaire, fixe et non
révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces
composant le logement, atteignant 10, 15 ou 20 euros
(voir § Parc privé et parc public : bâtiments
achevés avant le 1er janvier 1948).
Justifications
et contrôles de l’estimation de l’économie d’énergie
: parc privé et parc social
La contribution
pour le partage des économies de charge peut être demandée
au locataire du logement loué sous réserve que les travaux
effectués lui bénéficient directement et qu'ils
soient justifiés (loi du 6.7.89 : art. 23-1).
Les justifications sont apportées par le bailleur à
son locataire après travaux.
Contrôle
de conformité des travaux
Lorsque le bailleur
a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité
des travaux et leur conformité aux caractéristiques
techniques définies par la réglementation doivent être
attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant
réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la
certification du bâtiment ou un bureau de contrôle).
De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une
performance énergétique globale, l’entreprise
ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme
ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau
de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre
sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique
préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation
de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer
la participation du locataire.
Formulaire
type
Le bailleur qui
souhaite demander une contribution à son locataire,
doit justifier de leur réalisation auprès de ce dernier.
Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un
formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises
intervenantes (arrêté du 23.11.09 : annexe 3).
Ce formulaire détaille pour chaque cas les travaux mis
en œuvre, leurs caractéristiques et comprend des renseignements
fournis par l’ensemble des intervenants (entreprise
réalisant les travaux, maître d’œuvre et bureau d’étude
le cas échéant) tels que :
- nom de l’entreprise,
- nom du signataire,
- numéro RM, RCS ou SIREN,
- assurance,
- montant prévisionnel des travaux d’économie d’énergie pour
la fourniture et la main d’œuvre.
Il comprend également
des attestations sur l’honneur des différents professionnels,
et bien sûr le montant de la contribution demandée au
locataire.
Les travaux mis en œuvre ainsi que toutes les informations
figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de
demander une contribution à son locataire.
Les
travaux peuvent-ils être imposés au locataire ?
Travaux sur
les parties communes et sur les parties privatives d’un
autre logement de l’immeuble
Les travaux de
rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux
d’amélioration.
La loi impose au locataire de tolérer l’exécution des
travaux d’amélioration dès lors qu’ils sont réalisés
dans les parties communes ou les parties privatives
des autres logements que le sien (loi du 6.7.89 : art.
7-e).
Travaux
sur les parties privatives du logement loué
Sauf accord express
du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui
imposer des travaux de rénovation énergétique dans son
logement, et lui demander une participation financière
pour ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).
Travaux
communs à l’immeuble en copropriété affectant les parties
privatives
En vertu de la
loi du 10 juillet 1965, sauf à se prévaloir des dispositions
du Code civil relatives à la diminution du prix du loyer
lorsque les travaux durent plus de quarante jours et
à la résiliation du bail si les travaux rendent le logement
inhabitable (Code civil : art. 1724 al. 2 et 3), le
locataire d’un logement situé dans un immeuble soumis
au statut de la copropriété doit laisser exécuter, même
à l’intérieur des parties privatives, les travaux décidés
par l’assemblée générale relevant de l’article 25-g.
Il s’agit des travaux d’économie d’énergie portant sur
l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement
de l’air, le système de chauffage - remplacement d’une
chaudière collective par exemple - et la production
d’eau chaude, qui ne relèvent pas de l’article 24 et
qui sont amortissables sur une période inférieure à
dix ans (loi du 10.7.65 : art. 9).
A cet égard, le projet de loi Grenelle II prévoit de
simplifier l’article 25-g en visant plus généralement
« les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des
émissions de gaz à effet de serre ». En outre, il introduit
la possibilité pour l’assemblée générale de voter l’exécution
de « travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties
privatives » tels que le changement des fenêtres des
lots de l’immeuble. De tels travaux d’économie d’énergie
mis en œuvre dans les parties privatives pourraient
dès lors s’imposer au locataire en vertu de l’article
9 de la loi 10 juillet 1965.
Textes
officiels
- loi MLLE du 25.3.09 : art. 119 / loi du 6.7.89 : art. 23-1 et CCH
: L. 442-3.
- décret 2009-1439 et arrêté du 23.11.09 relatif au parc privé:
JO du 25.11.09
- décret 2009-1438 et arrêté du 23.11.09 relatif au parc social : JO
du 25.11.09 »
