Une revue spécialisée dans le problème des économies d’énergie et du développement durable (Le guide pratique de la Maison Positive – N°5 Mars 2009) est tombée amoureuse de notre guide : « Copropriété : le temps des économies d’énergie et du développement durable ».

À tel point qu’elle a procédé à un résumé complet et assez long de cet ouvrage.

Nous livrons ce résumé aux paresseux. Mais à ceux qui veulent aller plus loin et pouvoir profiter des moyens étudiés dans ce guide pour économiser l’énergie, nous conseillons plutôt d’acheter ce guide bon marché (18 € pour 349 pages) et de le déguster à la petite cuillère.

 

Voici quand même le long résumé élaboré par la revue :

« Copropriétés : la galère des économies d’énergie

Ce sont les plus mauvais élèves de l'habitat ! Alors que la consommation finale d'énergie est en moyenne de 180 kWh/m² an pour les HLM, elle est de 260 kWh/m² par an dans les copropriétés. Le chemin va être très, très dur et onéreux pour atteindre les objectifs fixés par le Grenelle de l'Environnement...

44 % de consommation d'énergie en plus par rapport à un logement social ! Parmi les 7,5 millions de logements en copropriété, 80 % sont antérieurs à 1975 et ne respectent aucune norme thermique. Mais cet état de fait est désormais terminé. Avec l'application du Grenelle, les logements anciens en copro­priété doivent descendre à 220 kWh/m² par an en 2012, soit une baisse de 40 kWh/m² par an. Puis, atteindre les 160 kWh/m² par an, ce qui repré­sente une baisse de la consommation de 38 % avant 2020. Tandis que l'objectif pour 2050 -50 kWh/m² par an- est de moins 80 % !

Pour les copropriétaires qui ont vécu, diffici­lement, la rénovation de leurs ascenseurs - un marché global de 8 milliards d'euros de travaux sur 15 ans - le coût global de la rénovation thermique devrait, lui, être 100 fois supérieur : de 600 à 800 milliards d'euros ! On évoque les 20 000 euros en moyenne par apparte­ment.

Des chiffres qui donnent le tournis ! Il faut les rapprocher de l'augmentation du coût de l'énergie. Si elle est de 15 % par an, pour un logement de 65 m², la facture de chauffage qui était de 550 euros en 2007, atteindra les 1100 euros en 2012.

 

L’ARC

L'Association des Responsables de Copropriété (ARC), première association de syndics bénévoles, représente 12 000 immeu­bles en France. Elle a participé activement aux travaux des commissions sur l'habitat privé dans le cadre du Grenelle II avec de nombreuses propositions parmi lesquelles :

-          Créer un statut spécifique pour les fenêtres qui seraient classées comme "partie priva­tive d'intérêt commun" lorsqu'il s'agit de travaux d'isolation, dans les copropriétés avec chauffage collectif.

-          Imposer l'entretien obligatoire des chaudières.

-          Publier les classements DPE dans les annonces immobilières de vente ou de location...

Elle entend maintenant livrer bataille sur l'énergie et le développement durable, autant pour des raisons écologiques qu'écono­miques, car elle estime que "les coûts de l'énergie et de l'eau vont rapidement devenir intolérables pour un nombre croissant de copropriétaires".

Fort de son expérience, L'ARC vient de publier le livre "Copropriété ; le temps des économies d'énergie et du développement durable " qui permet de dresser le bilan et de trouver les solutions pratiques adaptées aux fonctionnements très particuliers des copropriétés.

Ça coince !

Suite à une enquête auprès des profes­sionnels et des copropriétaires, de multi­ples blocages ont été révélés :

 

Surconsommation et désintérêt :

1)    Un constat de surchauffe. Les personnes âgées demandent 22/23°. Les syndics et chauffagistes "poussent les fourneaux" pour ne pas être trop souvent sollicités. Et pour la régulation, on ouvre les fenêtres plutôt qu'on ferme les radiateurs...

2)    Le chauffage est considéré comme une charge parmi d'autres. Il ne suscite donc pas beaucoup d'intérêt.

3)    Les inquiétudes pour le chauffage sont surtout liées aux risques de panne plutôt qu'à l'abaissement des charges.

4)    Faible sensibilité des copropriétaires à l'environnement.

5)    De nombreuses priorités passent avant : travaux d'urgence, entretien courant, éléments visibles (cage d'escalier) et travaux obligatoires (ascenseur).

Individualisme et méfiance :

1)    Nombreux désaccords entre coproprié­taires sur les niveaux de températures acceptables, entre personnes âgées et jeunes, entre retraités, Inactifs et actifs.

2)    Intérêts divergents pour engager des gros travaux liés au chauffage. Les propriétaires bailleurs ne veulent pas faire de frais sans augmenter les loyers, car c'est le locataire qui bénéficiera de la baisse des charges. Divergence aussi pour les propriétaires occupants, entre ceux qui veulent vendre et ceux qui restent, sur l'intérêt de réaliser des travaux.

3)    Situations financières différentes des copropriétaires.

4)    Manque de solidarité entre celui qui ne vit pas sous les combles au nord et qui donc ne veut pas isoler les pignons nord et les combles...

S'ajoutent un fatalisme des syndics, des manques de confiance, de clarté, de compétence, entre professionnels, exploi­tants de chauffage, syndics, architectes...

Les dispositions pour économiser.

42 % des copropriétés sont en chauffage collectif. Mais plus l'immeuble comporte de logements, plus il a recours au chauffage collectif : à 80 % pour les immeubles supérieurs à 100 logements, à 60% de 30 à 99 logements, et 32% pour les moins de 30 logements. Quand le problème des économies d'énergie se pose, les moyens se limitent à ce qui coûte le moins cher, avec une préférence pour l'individualisation. Les principales dispositions prises sont la renégociation du contrat avec l'exploitant du chauffage, l'amélioration de la régula­tion de la température, la baisse de la température, le désembouage et la vérifica­tion de l'équilibrage des tuyauteries, le changement du brûleur, l'individualisation des charges avec répartiteur. Mais la volonté d'individualisation du chauffage se heurte souvent à des difficultés d'ordre juridique, car elle requiert l'unanimité de vote.

Les travaux sur les parties communes.

Les problèmes sont d'ordre financier et juridique, car les investissements sont lourds et rentables qu'à long terme (notam­ment l'isolation), alors que les obligations de travaux sont de plus en plus nombreuses (ascenseur, amiante, plomb...).

Juridiquement, les règles de vote sont peu favorables aux gros travaux. Il n'y a pas de possibilité de résolution collective sur les fenêtres qui restent privatives, pas non plus de possibilité légale du contrôle des travaux faits individuellement par les propriétaires dans leurs appartements. Et le processus de décision est très lent.

Comptage.

Pour qu'une logique d'économie d'énergie fonctionne, une des étapes préalables est la mise en place d'appareils de mesure et de gestion individuelle des consommations. Car, on apprend ainsi que le problème N° 1 est le relevé effectif des compteurs d'eau froide et chaude. Entre l'absence des habitants et la falsification des déclarations, l'application des forfaits par le syndic est sur ou sous-évaluée.

Autre surprise : les compteurs s'usent et, avant de se bloquer, sous-comptent.

Quand, en Allemagne, les compteurs d'eau froide sont changés tous les cinq ans, tous les sept ans pour l'eau chaude, rien de tel en France. Pourtant, si les données des compteurs individuels sont faussées, le compteur général, lui, est contrôlé par la compagnie des eaux locale, il est donc juste... Les différences constatées se trouvent affectées en charges générales qui ne cessent d'augmenter. Alors que certains propriétaires pensent qu'ils consomment moins, la réalité est tout autre !

Chauffage.

L'ouvrage analyse les différents éléments existants dans une copropriété et propose de façon très détaillée des solutions pour améliorer les performances et la gestion des installations.

Pour le chauffage et l'eau chaude, il donne les clefs de la renégociation des contrats, les problèmes particuliers de l'électricité, l'individualisation des frais de chauf­fage et même de la suppression du chauffage collectif pour des modes de production d'énergie individuels, il s'attache ensuite à expliquer le fonctionnement d'un chauffage urbain et même à en faire baisser le prix, car les éléments de la facturation sont extrêmement complexes.

Ils ne prennent pas en compte les seuls mégawatts heures relevés sur un compteur, mais des prix fixes et variables composés du coût du combustible (mais il peut y avoir différentes énergies sur le même réseau), du rendement annoncé par le fournis­seur, du pouvoir calorifique, de l'exploitation et l'entretien du réseau. Devant cette complexité, entretenue à dessein, les copropriétés mesurent une incapacité de contrôle fort dommageable.

Parmi les abus les plus fréquents, une puissance d'installation souscrite surévaluée, une surface habitable fausse, ou un prix de l'eau chaude forfaitaire et non pas au kWh consommé. On trouvera aussi différents conseils pour améliorer l'isolation depuis les fenêtres jusqu'aux toits. À noter que l'isolation extérieure des parois n'est pas simple dans les immeubles anciens, car certains matériaux imperméables à la vapeur peuvent accentuer les problèmes d'humidité, quand les logements sont dépourvus de ventilation mécanique.

Les énergies renouvelables en copropriété.

Le chauffe-eau solaire.

II peut être installé sur le toit et limité à quelques propriétaires habitants au dernier étage avec un usage en eau chaude sanitaire et en chauf­fage. Pour un usage collectif, bien souvent la surface de toiture disponible ne permet d'envisager que de chauffer l'eau sanitaire. Les besoins en chauffage sont beaucoup trop importante par rapport à la surface de capteurs disponibles. Pour rassurer les propriétaires, le dispositif "Garantie des Résultats Solaires (GRS)" lie les différents professionnels de ce type d'équipement avec la copropriété et s'engage sur une production solaire garantie à 90% des prévisions.

Dans certaines régions, la GRS est imposée pour obtenir des aides publiques. Différentes aides sont accordées aux installations collectives provenant de l'Ademe, des régions ou dans le cadre du plan national "face sud" qui doit permettre l'installation de 200 000 chauffe-eau solaires et 50 000 toits solaires par an, à partir de 2010. Avec les aides, le temps de retour sur investissement (lié à l'énergie d'appoint utilisé) se situe entre 5 et 9 ans.

Le solaire photovoltaïque.

Dans le cadre d'une copropriété, deux voies sont ouvertes :

-          La production d'électricité. Mais elle semble se heurter aux écueils de la prise de décision, au financement de l'investissement par des prêts et à la gestion de ces prêts, dont le remboursement est obtenu par la vente de l'électricité.

-          La location de la toiture. Elle permet de percevoir un revenu sans être responsable de l'investissement et des charges d'entretien. Moins rentable économique­ment que la production d'électricité, cette démarche intéresse les exploitants surtout pour de grandes surfaces de toit.

Les pompes à chaleur.

Elles offrent de belles perspectives dans la construction de logements neufs, avec des études thermiques précises. Dans l'ancien, les captages horizontaux nécessitent de grandes surfaces de terrain et les captages verticaux par forage sont onéreux à moins d'atteindre rapidement une nappe phréatique (soumis à autorisation). Les pompes à chaleur peuvent s'installer en source complémentaire et éviter ainsi de remplacer une chaudière (système bivalent) ou en source d'énergie principale (monovalent) dans le cas d'une intégration dès la conception du bâtiment. II existe aussi une gamme de pompes à chaleur air/air et air/eau qui sont le plus fréquemment installées en copro­priété, en solution individuelle. Les deux points majeurs à surveiller sont alors le bruit émis par le bloc technique posé en extérieur, et l'apparence de l'immeuble qui voit proliférer des caissons métalliques de belle taille en façade.

Les économies d'électricité.

Consommations diversifiées (minuterie d'ascenseur, chaufferie, ventilation mécanique, portes, éclairage de parking souterrain, loges de gardien...), croissantes et réparties en multiples contrats et compteurs plus forcément adaptés, avec, très souvent des puissances surdimensionnées. Comme bien d'autres points, la maîtrise des économies d'énergie passe par un état des lieux et une renégociation des contrats. Pour l'éclairage des parties communes, minuteurs et détecteurs de présence s'imposent, mais pas les ampoules à basse consommation qui ne sont pas adaptées aux allumages fréquents. Elles le sont par contre pour les garages et jardins.

Les aspects financiers.

On l'a vu précédemment, le budget de la rénovation thermique est estimé à 20 000 euros en moyenne par logements. Pour financer de tels investissements, les copropriétaires bénéfi­cient des aides personnelles classiques (crédit d'impôt pour travaux d'économie d'énergie), les prêts personnels (PEL, 1 % logement, prêt Pass-travaux, prêt d'accession sociale, prêt à l'amélioration de l'habitat, prêt conventionné et le tout nouveau "Prêt à taux zéro").

Ils dispo­sent aussi des prêts "verts" dans le cadre du Livret de Développement Durable (LDD - Voir Guide Pratique de la Maison Positive N° 4). Mais d'autres moyens de financement se mettent en place, avec le rôle actif des banques qui font de plus en plus souvent l'acquisition de syndics de copropriétés- II s'agît des prêts collectifs, soit à adhésion individuelle facultative, soit à adhésion obligatoire. Ces derniers présen­tent l'énorme avantage d'être des "facilitateurs de décisions de travaux", car ils permettent de contourner les problèmes de la prise de décision, du vote des gros travaux par l'ensemble des copropriétaires et du recouvre­ment des quotes-parts et des impayés.

II suffit de faire voter en assemblée générale un prêt qui correspond au montant des travaux, ce qui permet de réunir tout de suite la somme néces­saire à la commande. Si les intérêts du syndic sont bien vite compris (décision facilitée, sommes placée chez lui, honoraires de gestion du prêt), il n'en va pas de même pour les copro­priétaires qui s'exposent aux risques, avec des frais financiers élevés et une solidarité obliga­toire des copropriétaires en cas d'impayés de certains. L'une des solutions préconisées par l'Association des Responsables de Copro­priétés est la mise en place d'une épargne collective préalable obligatoire, comme c'est le cas au Québec où 5 % minimum du montant annuel des charges doit être épargné.

Voir grand !

Les auteurs du livre mettent en avant deux grands principes pour mener à bien une stratégie de développement durable en copropriété :

1)    Voir grand ! Il faut être radical et ambitieux pour passer de 260 à 50 kWh/m2 par an en quarante ans. Il faut agir sur l'isolation, la ventilation et l'installation d'énergies renouvelables.

2)    Ne pas manger son pain blanc ! Ne pas faire les travaux les plus simples en premier ! Par exemple, refaire l'isolation avant de changer la chaudière, c'est rester 20 ans avec une chaudière surdimensionnée.

Ils proposent une méthodologie de travail, avec un ordre précis, la mise en place de tableaux de bords, d'un "écoplan", l'amélioration continue des installations et l'entrée des énergies renouvelables ».

Pour concilier économie et écologie, l'association incite les copropriétaires à créer des "écosyndicats", qui s'attacheront à suivre tout autant les charges classiques d'un immeuble que des éléments écologiques comme le tri des déchets, la récupération des eaux de pluie et, bien sûr, l'intégration des énergies renouvelables.

 

À lire : « Copropriété : Le temps des économies d'énergie et du développement durable ». Edité par ARC-Vuibert.