I.                   Rappel

Rappelons que l’article 11, II du décret d’ordre public du 17 mars 1967 fait obligation à tous les syndics d’adresser à chaque copropriétaire une feuille détaillant TOUS les honoraires perçus au cours de l’exercice passé. Naturellement ce document est si « parlant » que 95 % des syndics oublient de l’adresser aux copropriétaires, ce qui est plus que dommage.

II.                 Des adhérents mobilisés

Que nous apprennent ces documents ?

Tout simplement que les syndics avec leurs gémissements sur les honoraires et la rentabilité soi-disant ridicule de leur cabinet se moquent de nous.

Voilà pourquoi nos adhérents - suivent en cela nos conseils - font tout pour obliger leur syndic à respecter la loi donc à faire connaître très exactement ce qu’ils perçoivent, ce qui - souvent - les incitent à modérer leurs excès tarifaires.

III.              Un exemple parmi mille

Voici le type de tableau que reçoivent nos adhérents (après beaucoup d’acharnement souvent). Nous n’avons pas pris un exemple trop caricatural mais très représentatif.

Nous présentons le tableau puis les commentaires qui suivent :

Société Gérance de Passy

64, rue du Ranelagh – 75781 PARIS CEDEX 16

RECAPITULATIF DES HONORAIRES ET DEBOURS - EXERCICE 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

	LIBELLE		MONTANT TTC
	HONORAIRES		11 439,97
	► GESTION
	► TENUE A.G.		686,50
	► RELANCE ET CONTENTIEUX		502,32
	► MUTATION		1 435,20
	► DIAGNOSTICS
	► PROCEDURE
	► TRAVAUX		967,73
	► SINISTRES
	► COMPTEURS		263,12
	► DIVERS		196,14
	REMBOURSEMENT DES DEBOURS	TOTAL	15 490,98
			804,71
	►FRAIS AFFRANCHISSEMENT
	► LOCATION SALLE
	► PAPETERIE ET COPIES FORFAIT AG		2 026,02
	►FRAIS ADM.FORFArrS GESTION COURANTE		2 026,02
	► REGISTRE PV
		TOTAL	4 856,75
		TOTAL	20 347,73

IV.             Commentaires

Que nous apprend ce tableau :

1. Les honoraires de base sont de 11 439 € et le total des autres honoraires (nous retirons les frais postaux, naturellement) de : 8 102,62 €, soit 71 % des honoraires de base.

Ceci est un cas « moyen » car souvent on constate un « doublement » des honoraires.

2. Dans les honoraires supplémentaires que remarquons-nous :

Les forfaits administratifs représentent à eux seuls 35 % des honoraires de base. Or ces forfaits (qui couvrent les photocopies essentiellement) ont deux particularités :

1)     Ils sont scandaleusement élevés (53 € par lot et par an !).

2)     Ils ne sont pas comptabilisés par les syndics en « honoraires » quand ils font l’analyse de la rentabilité de leur cabinet, alors que ce sont essentiellement (à 80 % au moins) des honoraires et non des frais de papeterie, comme nous l’avons montré depuis longtemps.

Ainsi, grâce à ces forfaits :

-          les honoraires de base sont majorés de façon significative et inadmissible ;

-          les honoraires reçus sont-ils volontairement minorés, ce qui permet au syndic de se plaindre et… de continuer à augmenter ses honoraires.

3. Les frais dits privatifs représentent, eux, 17 % des honoraires de base.

Or là aussi on peut faire deux remarques :

-          ces honoraires ne sont jamais comptabilisés au titre des honoraires de gestion des copropriétés (ce qui en minore le montant) ;

-          ces honoraires sont - là encore - très élevés, arbitraires (le syndic pratique les prix qu’il veut et non encadrés, ce qui est anormal puisque ces actes sont obligatoires et obligatoirement accouplés par le syndic (exemple ; état daté ; lettre recommandée avec accusé de réception).