ARC, Bien gérer, 07 07 04/Le quitus : rasibus

ARC, Bien Gérer /07 07 04 /©

Le quitus : rasibus

Malgré nos conseils répétés, peu d’assemblées générales ont le " courage " de ne pas voter le quitus au syndic en expliquant simplement : " Ne pouvant connaître l’ensemble des actes de gestion du syndic, l’assemblée s’abstient de voter le quitus en précisant que cela ne constitue pas un acte de défiance vis-à-vis du syndic mais de simple prudence ".

On est en effet très étonné de constater la difficulté que les assemblées générales ont à refuser une " décharge " de responsabilité qui n’a strictement aucun sens si ce n’est :

d’empêcher les copropriétaires d’engager des recours simples ;

de sur-protéger les syndics qui, de cette façon n’ont plus aucune raison de faire attention.

→ (vous pouvez lire utilement notre page : " Pourquoi les syndics. Quitus... ").

Par ailleurs voter le quitus ôte pratiquement toute chance aux copropriétaires d’obtenir gain de cause.

Pour montrer à quel point voter un quitus peut être dangereux et à quel point les syndics s’accrochent à ce quitus pour échapper à leur responsabilité, il est intéressant de noter quelques extraits d’un arrêt récent de la Cour d’Appel de Paris.

L’affaire était pourtant toute simple. Un syndic, le cabinet COGESCO a laissé tout bonnement passer les délais de la garantie décennale et n’a pas engagé l’action judiciaire autorisée par l’assemblée générale dans les temps.

A priori l’affaire est entendue et le syndic devait être condamné sans qu’il y ait lieu à la moindre discussion.

Hé bien, pas du tout : l’avocat de COGESCO a fait valoir que les " comptes " du syndic avaient été approuvés, DONC que le quitus lui avait été accordé, DONC que le syndic avait été déchargé de sa responsabilité.

Heureusement les juges veillaient et trouvèrent eux-mêmes les mots salvateurs dans leur arrêt ; nous citons :

" Qu’ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le quitus donné à la société COGESCO lors des assemblées générales qui se sont tenues pendant son mandat était lié aux comptes ; que le seul quitus de gestion qui ait été demandé par la société COGESCO, lors de l’assemblée générale du 12 décembre 1989, lui a été précisément refusé " ;

(…)

" Qu’une approbation des comptes ne vaut pas en soi quitus pour les actes de gestion du syndic "(Cour d’Appel de Paris 23^ème chambre B 29 janvier 2004 – COGESCO) ".

Ces considérations sont importantes, car elles montrent :

d’une part que les syndics, comme on l’a dit, sont habiles à utiliser le moindre " quitus " ;

que, pour obtenir facilement gain de cause, il est hautement recommandé à toutes les copropriétés de ne surtout pas avoir voté le moindre quitus de gestion.

Conclusion n° 1 :

Voter le quitus n’a aucun sens (est-ce qu’on vote un quitus à un architecte qui a conduit des gros travaux ? est-ce qu’on vote un quitus à un chirurgien qui a fait une grave opération ?).

Voter le quitus est dangereux.

Il faut avoir un peu de courage (en assemblée) et du bon sens.

Conclusion n° 2 :

Si un syndic vous demande de voter le quitus de gestion, répondez-lui gentiment comme à un ami qui vous propose un dernier verre avant de prendre la route : " Non, non, ce n’est pas très prudent ".

→ Et relisez notre article : " Pourquoi les syndics… quitus ".