Nos adhérents nous adresse à nouveau des courriers en nous disant :

« Comment échapper aux contrats-termites imposés sans vote d’assemblée générale ? Nos syndics ne veulent rien savoir. Ils se moquent des réponses ministérielles et des jurisprudences. Que faire ? Que répondre ? ».

 

Nous allons donner ci-dessous deux documents :

1. un argumentaire de syndic répondant aux arguments de l’ARC ;
2. la contre-réponse de l’ARC à ces contre-arguments.

Mais si, la vie est un long fleuve tranquille… Mais si.

 

I-                   La lettre d’ORALIA :

 

 

                                                                                                                                                                     Paris, le 29 Octobre 2007

 

Monsieur,

 

Nous accusons réception de votre courrier recommandé en date du 5 octobre et reçu le 8 octobre 2007 qui a retenu toute notre attention.

Nous ne sommes pas en contradiction avec l'extrait du bulletin de l’ARC  ainsi qu'avec l'arrêt de la cour de Cassation accompagnée de la réponse ministérielle.

Nous confirmons leur position. Néanmoins plusieurs textes réglementaires viennent en contradiction.

La loi n⁰ 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes stipule dans son article 2 « Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie- La déclaration incombe au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes des immeubles soumis aux dispositions de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. ».

Dans la mesure où cette déclaration termites ne serait pas effectuée, et que les immeubles mitoyens seraient infestés, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pourrait être engagée (nomination d'Expert, etc...),

En conséquence, le syndic ne peut avoir connaissance des termites que s'il fait une recherche termites.

D'autre part, le règlement sanitaire du département de Paris, Arrêté n° 82-104687 du 4 juin 1982 précise que toutes les précautions de surveillance et d'entretien doivent être prises pour prévenir l’infestation par les termites,

Nous attirons votre attention sur le fait que les dommages causés par les termites ne sont pas couverts par les assurances.

Considérant la nécessité d'éviter la propagation des termites, le contrôle termites annuel permet la mise en place d'une mesure de surveillance préventive.

En conséquence, le syndic a un devoir de surveillance et d'entretien.

Compte tenu de tous ces éléments, nous vous informons que nous ne pouvons pas donner suite à votre demande.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations dévouées ».

II-                la réponse de l’ARC :

 

« ORALIA Griffaton & Montreuil Madame Hélène AUFFRET 129, rue de l’Université 75343 PARIS CEDEX 07 Paris, le 8 Novembre 2007

V/Réf : …………

Imm : ……….. PARIS.

 

Madame,

Nos adhérents collectifs du syndicat des copropriétaires référencé nous ont transmis votre réponse concernant le « contrat termites » que vous avez conclu sans autorisation de l’assemblée générale et dont ils vous demandent à juste titre le remboursement.

À notre tour nous nous permettons de vous apporter notre éclairage juridique.

1.      Le fait que la loi oblige le syndic à signaler toute présence de termites dès que ceux-ci ont été repérés ne peut pas signifier que le syndic soit autorisé à procéder de son propre chef à la recherche des termites.

Cela veut tout simplement dire ce que cela veut dire, à savoir que le syndic a une obligation d’alerte dès lors que lui-même est informé de la présence de termites.

À noter, d’ailleurs, que cette information peut provenir elle-même des acquéreurs qui « bénéficient » d’un état parasitaire sur partie privative.

Votre lecture de la loi est donc NON-CONFORME.

2.      Les obligations du règlement sanitaire ne vise pas la recherche mais la prévention (« précautions »).

Un syndic qui voudrait vraiment respecter la lettre et l’esprit du règlement sanitaire doit se préoccuper :

-          de vérifier que les sous-sols ne sont pas humides ;

-          d’empêcher tout stockage de matériaux cellulosiques.

L’avez-vous fait ? Si oui, c’est très bien et justifiera votre respect du règlement sinon…

3.      Autre question : avez-vous interrogé - comme le font nos adhérents syndics bénévoles - les services de la Ville de Paris pour savoir si des immeubles voisins sont ou non contaminés ?

Si oui, alors il vous faut agir en conséquence (exemple : soumettre une expertise au vote de l’assemblée générale). Sinon…

Conclusion :

1)     La loi n’oblige nullement à faire une recherche sur parties communes (d’ailleurs souvent inutile du fait de l’absence de pénétration dans les caves).

2)     Mieux : elle prévoit désormais explicitement qu’il n’y a aucune obligation.

3)     Les dispositions visées par le règlement sanitaire visent des mesures préventives et nullement des « observations » incomplètes (voir plus bas).

4)     En tout état de cause il vous appartient - si vous le souhaitez - de proposer au syndicat la signature d’un contrat ; le syndicat, lui seul, peut ou non décider d’y souscrire.

Vous voudrez bien, en conséquence, annuler la facture correspondante et soumettre au vote de l’assemblée générale ce contrat.

Pour finir nous voudrions préciser ceci : nous ne sommes pas assez « inconscients » pour permettre qu’une copropriété (de surcroît adhérente) se laisse envahir sournoisement par les termites.

 Notre position « hyper légaliste » tient à ceci :

a)     les chercheurs de termites avec qui vous passez des contrats sont très souvent incompétents et certains n’ont même jamais vu de termites de leur vie ;

b)     les visites sont 99 fois sur 100 faites en dépit du bon sens, les caves n’étant pas visitées intégralement.

Conséquence : les copropriétaires payent un service souvent inexistant, alors que - peut-être - pendant ce temps les termites font leur œuvre.

Certes, VOUS aurez assuré votre sécurité juridique aux frais de vos clients, mais EUX ne sont pas assurés d’être à l’abri de ces parasites. Vous répondrez : la société prestataire est assurée,etc.

À quoi nous répondrons que les assurances ne jouent QUE judiciairement et à l’issu d’un long et aléatoire procès qui ne dispensera pas les copropriétaires de faire face aux frais de ce sinistre (et de payer en plus des honoraires considérables d’avocat, d’expertise, etc).

La solution ? Nous vous la rappelons :

a)     vérifier auprès des services de la Ville ce qu’il en est de la progression éventuelle des termites dans le quartier ;

b)    informer les copropriétaires des précautions à prendre ;

c)     inciter les copropriétaires à examiner eux-mêmes - systématiquement - la présence ou non de cordonnets de terre en sous-sols ;

d)     en dernier ressort leur proposer de faire procéder à un examen parasitaire par un vrai spécialiste.

Voilà ce qu’il faut faire et voilà pourquoi nous ne pouvons laisser imposer une facture illégale dont le but essentiel est de satisfaire votre exigence de sécurité… judiciaire de syndic.

Recevez, Madame, l’assurance de nos salutations distinguées.

 

 

                                                                                              Bruno DHONT

                                                                                              Le Directeur ».

 

Voilà. Vous avez maintenant tout en main pour résister aux factures intempestives et aux contrats non votés.