Dans le cadre de la préparation des discussions du Grenelle 2 à l’assemblée générale voici le document qui a été établi et validé par la grande majorité des membres du « Chantier Copropriété » du Plan Grenelle Bâtiment (hors ministères).

Nous vous laissons découvrir ce document.

 

I.                   Deux mesures indispensables

dans leur majorité et leur diversité, les membres du Chantier pensent que pour atteindre les objectifs du Grenelle dans les copropriétés, il convient de mettre en place deux mesures conjointes :

-          l’obligation pour les copropriétés d’avoir à mettre au point un plan (pluriannuel) de travaux d’économies d’énergie dit « éco-plan » ;

-          l’obligation parallèle d’avoir à mettre en place un « fonds travaux énergétique », dit Eco-fonds.

Ces deux obligations semblent à la fois raisonnables et indispensables.

1. D’un côté l’obligation d’avoir à élaborer un plan a pour but de faire travailler sans tarder toutes les copropriétés à l’élaboration du meilleur « programme » leur permettant d’atteindre les objectifs du Grenelle et, par ailleurs, d’échapper  ainsi aux conséquences prévisibles du renchérissement du prix des énergies  (mais aussi de l’eau) et de l’augmentation de l’éco-taxe.

2. D’un autre côté l’obligation d’avoir à mettre en place un fonds concernant ces travaux a pour but :

o       de commencer à préparer les copropriétaires à l’idée d’avoir à financer de tels travaux ;

o       de faciliter - le jour venu - la prise de décision ;

o       de rendre moins difficile - le jour venu - le financement.

Les membres du « chantier » pensent qu’il est essentiel que la loi Grenelle 2 introduise ces deux mesures, somme toute peu contraignantes mais indispensables si nous voulons réussir le Grenelle 2 Copropriété.

Un sous-groupe de travail a donc listé les problèmes que peuvent poser ces obligations, apporté des réponses à ces problèmes et élaboré des propositions concrètes.

II.                 Les points à régler pour rendre efficace et productive l’obligation d’élaborer un éco-plan assorti d’un fonds de réserve

Le « Chantier copropriété » a tout d’abord établi une liste des craintes exprimées par les copropriétaires et proposé des solutions.

1. Ce que craignent les copropriétaires quand on évoque l’idée d’un éco-plan assorti de provisions minimum 

Nous avons relevé cinq séries de craintes exprimées par les copropriétaires et une exprimée par les Pouvoirs publics.

Côté copropriétaires on relève les craintes suivantes :

a)     Que « l’éco-plan » soit trop indicatif et général et ne fournisse pas vraiment une feuille de route adaptée à la copropriété pour décider d’un programme efficace et garanti.

b)     Que les provisions appelées en plus des charges ne soient pas supportables pour les ménages les plus modestes.

c)     Que l’argent épargné soit rémunéré de façon très faible, compte tenu en particulier des frais prélevés par les syndics (pour garantir les sommes correspondantes) et de l’absence de fiscalité adaptée.

d)     Que le syndicat des copropriétaires puisse utiliser l’argent collecté à d’autres fins que celle des travaux d’économies d’énergie (par exemple, pour payer les charges courantes en cas d’impayés de charges).

e)     Que les sommes appelées ne soient trop fortes lorsque des travaux seront votés (appels de fonds PLUS abondement du « fonds »).

Côté pouvoirs publics on relève :

f)       Une assimilation du fonds travaux énergétique obligatoire à une « épargne forcée », (qui est estimée illicite) et la crainte de créer une charge supplémentaire pour les ménages modestes.

2. Les réponses apportées à ces préoccupations. 

Voici les réponses apportées par les membres du « Chantier copropriété ».

a)     Sur le problème du contenu et de la qualité de l’éco-plan. 

Il est bien évident que l’éco-plan ne peut pas se contenter d’être un document programmatique vague. Il doit consister en un programme précis et justifié concernant :

o       la production (chauffage et eau chaude) ;

o       les installations de distribution (jusqu’au radiateur) ;

o       les travaux sur le bâti et la ventilation.

Dès lors il est souhaitable, voire indispensable, qu’un cahier de charges rigoureux définissant le contenu de ce document et les exigences attendues soit mis au point et serve de cadre. Nous verrons plus loin comment.

On notera néanmoins que la qualité de l’« éco-plan » dépendra aussi :

o       du travail effectué en amont par les instances des copropriétés (bilan énergétique simplifié ; bilan eau ; bilan électricité, etc.) ;

o       du travail concernant la gestion prévisionnelle et la programmation des  travaux de gros entretien ou d’amélioration dit « travaux exceptionnels » (énergétique ou autre).

b)     Sur le problème des ménages modestes.

Chacun sait - à cet égard - que la programmation prévisionnelle des travaux exceptionnels et la mise en place de provisions est le meilleur moyen d’aider les copropriétaires modestes (un programme de travaux bien préparé revient moins cher ; les provisions facilitent les décisions de travaux et leurs financements, donc aident les plus modestes). A contrario l’absence de prévisibilité et de provisions expliquent le phénomène des copropriétés en difficulté qui aggravent les problèmes des ménages modestes.

Répondons d’abord à ceux qui craignent une surcharge difficile à supporter par les ménages modestes. Sachant que le niveau moyen des charges est de l’ordre de 2 000 euros par an, en fixant l’abondement annuel de l’« éco-fond » à 5 % du budget des charges, on oblige chaque copropriétaires à provisionner 100 euros par an, soit  500 euros sur cinq ans. Sachant d’autre part que les travaux lourds indispensables s’élèvent à 20 000 euros en moyenne par logement, on s’aperçoit que cette épargne présentée comme intolérable ne représentera - au mieux - que 2,5 % du montant des travaux !

Certes 100 euros, ce n’est pas négligeable pour les ménages modestes. Rappelons cependant que c’est le niveau moyen de l’éco-taxe pour un logement en copropriété. Précisons aussi que ce surcoût peut être compensé assez facilement par une meilleure maîtrise des charges. Précisons enfin que rien n’empêche - voir plus bas - d’instaurer des aides pour alléger l’effort des personnes modestes.

Néanmoins il convient de placer des gardes-fou en parallèle de l’instauration d’aides : 

o       Premier garde-fou : en fixant les obligations en matière de provisions annuelles à 5 % (minimum) du budget des charges (cas de la législation Québécoise) on limite, comme on l’a vu, l’effort annuel à 100 euros environ (la moyenne des charges étant de 2 000 euros par an), somme aisément compensable par une meilleure gestion des charges courantes. Cette somme reste assez modeste mais - et c’est tout l’intérêt du dispositif - constituer un levier psychologique et financier décisif, ce qui fait tout l’intérêt de cette mesure ;

o       Deuxième garde-fou : on peut aussi prévoir que l’assemblée générale pourra augmenter l’abondement annuel mais que cela ne pourra être décidé qu’à la majorité absolue de l’article 25 voire la double majorité pour rassurer la Chancellerie et le Secrétariat d’Etat au Logement et dans la limite maximum de 15 % du budget annuel des charges.

o       Aides : on peut aussi imaginer - comme c’est le cas au Québec - des aides à la constitution de provisions pour les personnes modestes (qui peuvent, par exemple, bénéficier de crédits d’impôt sur les sommes épargnées).

c)     Sur le problème de la rémunération des fonds provisionnés.

Actuellement, en cas de provisions pour gros travaux se pose le problème des frais induits : ainsi les syndics facturent-ils - au titre de la garantie des fonds mandants - des frais pouvant atteindre facilement 1 à 1,5 % du capital provisionné, ce qui rend les copropriétaires hostiles au système.

Il est donc indispensable - dès lors que ces fonds seront déposés sur des « plans sécurisés » (voir proposition ci-dessous) ou bien d’obtenir que ces sommes ne soient pas astreintes à la garantie des fonds mandants, ou bien d’obtenir que cette garantie soit acquise sans frais supplémentaires (ce qui est simple puisque le risque sera nul pour les syndics).

d)     Sur le problème de la non-fongibilité des fonds.

Le terme de non-fongibilité signifie que les fonds collectés ne devront pas pouvoir être utilisés à d’autres fins qu’à celles des travaux d’économies d’énergie.

Pour y parvenir il faut tout simplement introduire des dispositions réglementaires claires prévoyant cette impossibilité.

e)     Sur le problème de l’obligation d’avoir à provisionner ET, simultanément, d’avoir à payer des travaux.

Il est, en effet, indispensable de prévoir dans un décret que dès lors que des travaux auront été votés et commencés à être financés, une suspension provisoire et partielle des obligations de provisionner soit envisagée pour éviter que les personnes aient à payer des provisions pour certains travaux ET, en même temps, des charges liées à ces travaux. 

On constate ainsi que chacun des cinq types de problèmes qui peuvent entraîner aujourd’hui des réticences ou refus chez les copropriétaires trouvent des réponses simples et satisfaisantes.

f)       Reste le problème de l’« épargne » forcée.

Il est tout à fait singulier que les Pouvoirs publics puissent continuer d’appeler « épargne forcée » ce qui ne serait qu’une obligation d’avoir à constituer des provisions pluriannuelles pour faire face aux travaux d’amélioration énergétique. Ce terme d’« épargne forcée » doit être récusé et donc l’analyse qui l’accompagne.

Il n’est pas possible - face à la dégradation accélérée de tant de copropriétés d’une part mais aussi face aux impératifs du Grenelle d’autre part - de laisser assimiler une mesure de gestion des travaux d’amélioration énergétique à une « obligation d’épargne forcée ».

Est-il vraiment cohérent et raisonnable de fixer à tous des objectifs impératifs d’économie ambitieux dans une loi (Grenelle 1) et de refuser de rendre obligatoire la constitution de provisions très limitées et qui - en tout état de cause - ne pourront permettre de couvrir qu’une toute petite partie des financements nécessaires ?

Est-il raisonnable de refuser de procéder ainsi alors même que l’on sait que la constitution de provisions est nécessaire en premier lieu pour les ménages les plus modestes.

Il donc est indispensable qu’une évolution rapide ait lieu sur ce point et que l’on admette simplement que l’obligation d’avoir à constituer des provisions pluriannuelles pour gros travaux n’est que le pendant de l’obligation d’avoir à constituer des provisions annuelles pour charges. 

g)     Un mot sur le « fonds travaux » facultatif actuel.

Pour finir cette démonstration disons que l’instauration d’un éco-fonds obligatoire est d’autant plus nécessaire que le fonds travaux facultatif prévu par l’article 18-6 de la loi de 1965 est très peu répandu, ce qui tient en partie au fait que les garanties et gardes-fou nécessaires n’existent pas concernant tout aussi bien :

o       l’utilisation de ces fonds ;

o       la fiscalité attachée au placement des sommes recueillies ;

o       le coût de leur garantie ou de leur gestion si la copropriété est gérée par un syndic professionnel ;

o       les aides.

D’où l’importance qu’il y a non seulement d’instaurer un éco-fonds obligatoire (car seule une obligation permettra à l’instauration rapide et généralisée de ce système) mais surtout de régler les problèmes annexes jamais traités jusqu’à présent malgré nos demandes.

III.              Propositions concrètes formulées par le « Chantier »

Compte tenu de ce qui précède, le « Chantier Copropriété » propose la mise en place du dispositif suivant reposant sur deux séries de mesures.

1. Mesures concernant l’instauration d’un éco-plan et d’un fonds travaux énergétique.

Il est proposé - dans le cadre de l’article 3 de la loi Grenelle 2 - de mettre en place les dispositions suivantes :

a)     dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret ;

b)     dans l’année suivante la promulgation de la loi, tout syndicat de copropriétaires devra commencer à abonder un fonds de réserve affecté aux études ainsi qu’aux travaux visant les économies d’énergie ou les travaux visant la réduction des gaz à effet de serre.

Le fonds : 

o       sera abondé par appel trimestriel d’un montant fixé au minimum à 5 % du budget prévisionnel de charges courantes de l’exercice, l’assemblée générale pouvant décider de majorer ce taux à la majorité visée à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ceci dans pouvoir dépasser 15 % ;

o       sera versé sur un « plan d’épargne énergétique copropriété » ;

o       ne pourra être utilisé QUE pour financer les travaux prévus dans le « plan de travaux d’économies d’énergie copropriété » voté par le syndicat de copropriétaires ;

o       ne sera pas astreint à la garantie des fonds mandants, son déblocage ne peut se faire que dans des conditions très précises et sécurisées ;

o       sera considéré comme une provision au sens de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire attaché au lot et non remboursé en cas de vente.

Si le fonds était remboursé au vendeur, d’une part cela serait incohérent (le fonds doit servir aux travaux), d’autre part cela serait dangereux (bien des acquéreurs étant forcément dans l’impossibilité de reconstituer ce fonds non pris en compte dans le prêt).

La perception de ce fonds pourra être suspendue sur décision d’assemblée générale dès lors que les travaux prévus dans le plan énergétique voté par le syndicat des copropriétaires seront engagés.

2. Mesures d’ordre fiscal 

1.       Sera créé un produit d’épargne nouveau appelé « Plan d’épargne énergétique copropriété ».

2.       Les produits financiers générés par ce plan bénéficieront d’une exonération fiscale.

3.       La durée minimum d’abondement du plan sera de trois ans ; il donnera lieu au versement d’une prime lors de sa libération pour aider à financer les travaux prévus dans le plan d’économie d’énergie votés par le syndicat des copropriétaires.

4.       Les sommes provisionnées par certains copropriétaires pourront - en fonction de leur situation - OUVRIR droit à un crédit d’impôt.

IV.             Projet d’article de loi

Après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article ainsi rédigé :

«  Article 13-1 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret.

« Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au paragraphe précédent. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriété.

« Celui-ci est alimenté par une contribution annuelle égale au minium à 5 % du budget annuel de charges courantes.

« L’assemblée générale peut cependant, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider d’augmenter cette contribution dans une limite maximale de 15 %.

«  Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne - spécialement ouvert à cet effet et rémunéré - et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale.

« Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970.

« Les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles, sont définitivement attachées aux lots.

« Un décret précisera les modalités de déblocage des fonds et de suspension provisoire éventuelle de l’abondement de ce fonds dès lors que les travaux correspondants auront été votés ».

 

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