I. Introduction

Après avoir rencontré des centaines de personnes et étudier des centaines de cas, nous avons acquis la conviction que - pour déclencher et réussir une opération d’amélioration thermique ambitieuse en copropriété - il fallait satisfaire à quatre types de conditions, ceci simultanément.

Le but de cette note est de préciser quelles sont - selon nous - ces conditions et comment celles-ci doivent être mises en œuvre pour être correctement satisfaites.

II. Les quatre conditions à satisfaire simultanément

1. La première condition est d’arriver à définir un programme de travaux adapté à chaque copropriété et qui soit établi en fonction :

-          de ses caractéristiques techniques et de son état ;

-          de ses caractéristiques thermiques ;

-          des caractéristiques socio-économiques des copropriétaires.

On verra que pour aider les copropriétés à remplir correctement cette condition (« bonne programmation des travaux ») il faut mettre en place différents moyens de nature assez différente.

2. La deuxième condition est d’arriver à monter un vrai plan de financement associant des aides et ressources de natures diverses et complémentaires

Certes, tout le monde a bien compris qu’il fallait aider financièrement les copropriétaires et des aides différentes ont été mises en place pour cela. On constate cependant que ces efforts restent insuffisants tant qu’on n’a pas aidé les copropriétés à mettre en place des plans de financement efficaces associant des subventions, des aides, des ressources diverses et complémentaires.

3. La troisième condition est d’arriver - également par différents moyens - à faciliter les décisions collectives, voire - parfois - à les imposer

Là encore on ne parvient à atteindre cet objectif qu’en mixant différents moyens.

4. Enfin la quatrième condition est qu’il faut « accompagner » les copropriétés tout au long de l’opération de rénovation thermique

Cet accompagnement doit à la fois être multiforme et approfondi pour être pleinement efficace.

Nous allons maintenant revenir sur chacun de ces points et les illustrer.

III. Les différents moyens complémentaires nécessaires pour assurer chaque condition

Chacune des quatre conditions que nous venons de définir ne sera satisfaite pleinement que si des moyens divers et nombreux sont mis à contribution.

Naturellement, la liste de ces différents moyens n’est pas exhaustive mais simplement indicative et chacun doit participer activement à en faire découvrir ou en inventer d’autres.

Avant de les passer en revue, précisons que nous avons des moyens qui peuvent être de nature différente : à savoir des incitations et des obligations, mais que pour parvenir à nos objectifs, nous pensons qu’il est nécessaire d’associer des moyens de type incitatif et coercitif.

On va donc voir que - contrairement à ce qu’on pense souvent - incitation et coercition ne sont pas exclusives l’une de l’autre mais sont, au contraire, bien souvent complémentaires.

Comment faire pour que chaque copropriété sache QUOI faire et selon quel calendrier approximatif, condition indispensable pour enclencher un processus de décision ?

Pour cela il faut à la fois des dispositifs très généraux et à la fois des dispositifs très ciblés.

Voici quelques idées :

a.      Elaborer et mettre à la disposition de tous une typologie des immeubles par date et procédé de construction ainsi que la liste des préconisations adaptées à chaque type (c’est ce qu’a fait l’Allemagne, par exemple).

b.     Développer la sensibilisation, l’implication et la formation des organes de la copropriété (syndic-conseils syndicaux) [c’est l’objectif, par exemple, de la campagne « Un éco-bilan pour tous »].

c.      Favoriser l’émergence d’un nouveau type d’« audit » technique et énergétique normalisé, impliquant :

-          des compétences minimum et multiples des « auditeurs » (se pose évidemment la nécessité d’un travail commun « ingénieur » - « architecte ») ;

-          une démarche associant les organes de la copropriété (syndic-conseil syndical) ;

-          une méthode ;

-          des résultats présentés sous forme de scénarios, etc.

d.     Eviter que les futurs DPE-collectifs (que nous appelons « audits ») soient réalisés par des gens insuffisamment formés.

e.      Envisager d’inciter fortement voire d’obliger les copropriétés à établir un audit technique complet des immeubles puis à établir un éco-plan (ou plan pluriannuel de travaux d’amélioration énergétique).

f.        Faciliter par des prêts le financement des « audits », voire les subventionner.

g.     Aider (prêts, subventions, crédits d’impôt) uniquement les « programmes » réellement efficaces en termes énergétiques.

On le voit pour aider les copropriétés à bien « programmer », c’est-à-dire à prévoir des travaux efficaces il faut un panel de moyens qui vont de la mise à disposition d’outils très larges (typologie) à la mise en place d’obligations minimum ciblées associées à des aides financières.

Il ne suffit pas d’aider financièrement les copropriétaires, ce qui est pourtant indispensable : il faut aider les copropriétés à avoir un bon plan de financement. Pour cela, il faut mixer :

-          les crédits d’impôts ;

-          les prêts à taux zéro individuels ou collectifs ;

-          les subventions individuelles ou collectives ;

-          les fonds travaux obligatoires ;

-          les plans d’épargne collectifs (avec prime) ;

-          les certificats d’économie d’énergie ;

-          les subventions personnelles très sociales ;

-          la participation des locataires ;

-          la garantie de résultat (concernant les économies).

Certains de ces moyens de financement existent déjà ; d’autres sont à inventer ou à améliorer.

Il faut aussi inventer de nouveaux « outils » de financement : par exemple utiliser le foncier disponible pour créer de nouveaux mètres carrés habitables, les revendre et financer ainsi les opérations lourdes d’amélioration énergétiques.

Par ailleurs il faut améliorer le préfinancement des subventions. On ne peut, en effet, prévoir des aides incitatives importantes et obliger les ménages (surtout modestes) à préfinancer eux-mêmes ces aides. Il y a là une contradiction qui explique en partie les blocages à la rénovation lourde.

Comme on le voit il y a encore beaucoup de chemin à parcourir. A noter que la mise au point d’un bon « plan de financement » va de paire avec sa mise en œuvre : cela impliquera une bonne relation avec les copropriétaires pour mobiliser toutes les aides possibles fonction des situations, mais aussi, éventuellement une assistance à l’établissement de dossiers, etc. (voir plus loin : quatrième question).

• Il faut d’abord, comme cela est désormais admis par tous :

• abaisser les majorités nécessaires pour voter les travaux énergétiques en assemblée générale ;
• instaurer la notion de « travaux sur parties privatives d’intérêt collectif ».

Ce sera l’objet de la loi Grenelle 2.

Mais il faut, selon nous, aller encore plus loin, par exemple :

• rendre obligatoire l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux énergétiques ;

• rendre obligatoire les fonds travaux, comme en Hollande ou au Québec ; 

• créer une fiscalité spécifique et une attractivité pour les plans d’épargne des copropriétés (à inventer).

• mettre en place une garantie efficace en cas de prêt collectif (donc assurer aux « bons payeurs » qu’ils n’auront pas à assumer les défaillances de certains) ;
• développer les CPE (Contrats de Performance Energétique) et le système du tiers investisseur.

• A noter que « l’éco-taxe » serait aussi un formidable « levier » à la prise de décision [la décision serait prise pour échapper à l’éco-taxe ; des cantons Suisses sont d’ailleurs en train de mettre en place une éco-taxe qui frappera les propriétaires bailleurs qui n’auront pas engagé de programme d’amélioration énergétique suffisant…].

Là encore, il y a sans doute beaucoup d’autres idées à imaginer.

Accompagner les copropriétés s’avère indispensable dès qu’un programme d’amélioration est trop complexe.

Selon nous, il faut :

• dans un premier temps, inciter et aider les copropriétés à établir un auto-bilan énergétique [type BÉS, c'est-à-dire Bilan Energétique Simplifié]  

• multiplier les instances d’accompagnement indépendantes type EIE (Espaces Information Energie) et développer leur présence auprès des copropriétés ;

• valoriser, voire financer, la fonction d’assistance à maitre d’ouvrage qui a quatre dimensions :

• permettre de contrôler les professionnels et de donner un avis aux copropriétés ;
• assurer les études de faisabilité socio-financière ;
• aider à monter les dossiers de subventions ;
• mobiliser le préfinancement, etc.

Une réflexion sur cet « accompagnement » doit avoir lieu avec les collectivités territoriales qui jouent le rôle de pilote à forte valeur ajoutée « sociale » mais aussi « économique » (type Grenoble ou Paris).

 

Conclusion.

 

On le voit il y a beaucoup de chemin à parcourir pour être effectivement opératoire dans le secteur de la copropriété dès lors que l’on vise des opérations ambitieuses de rénovation énergétique.

L’intérêt est que - désormais - nous commençons à comprendre de plus en plus précisément ce qu’il FAUT faire, comment le faire et avec QUI.