Fonctionnement financier et mécanismes de la copropriété pour mieux éviter ses pièges
Vos droits et devoirs de copropriétaire, ceux de votre syndic, et les nouvelles dispositions légales
Conseils, cas pratiques, exemples, questions/réponses

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Le partage d’une propriété entre plusieurs personnes pose des problèmes complexes tant au niveau légal, comptable que du fonctionnement. La loi reste vague sur quantité de points et il est important de ne pas être victime d’une mauvaise gestion du syndic ou de la négligence du conseil syndical, entre autres. Comment faire face à toutes ces difficultés sans se laisser dépasser par leur complexité ? De nombreux événements, comme les assemblées générales, viennent également rythmer la vie du copropriétaire qui doit savoir en saisir les enjeux et en être pleinement acteur.

Cette 2e édition intègre les modifications consécutives à la parution du décret d’application de la loi SRU du 27 mai 2004, applicable au 1er septembre 2004.

Cet ouvrage, étayé d’exemples et de conseils, vous permettra de :
comprendre le droit de la copropriété, mais aussi ses bases financières et administratives (achat, fonctionnement, entretien et travaux, syndic, etc.);
suivre les étapes jalonnant le parcours d’un (futur) copropriétaire ;
mieux connaître les « acteurs » de la copropriété (syndic, copropriétaires, gardiens et employés d’immeubles, etc.), mais aussi les droits et devoirs de chacun.

Enfin un guide indispensable qui simplifie la vie du copropriétaire et l’oriente dans ses démarches.

- Comprenez les enjeux de la copropriété pour mieux éviter ses pièges
- Connaissez vos droits et devoirs de copropriétaire, ceux de votre syndic ainsi que les nouvelles dispositions légales
- Conseils et cas pratiques, exemples, adresses utiles

Le partage d'une propriété entre plusieurs personnes pose des problèmes complexes tant au niveau légal, comptable que du fonctionnement. La loi reste vague sur quantité de points et il est important de ne pas être victime d'une mauvaise gestion du syndic ou de la négligence du conseil syndical, entre autres. Comment faire face à toutes ces difficultés sans se laisser dépasser par leur complexité ? De nombreux événements, comme les assemblées générales, viennent également rythmer la vie du copropriétaire qui doit savoir en saisir les enjeux et en être pleinement acteur.
Cet ouvrage, étayé d'exemples et de conseils, vous permettra :
- de comprendre le droit de la copropriété, mais aussi ses bases financières et administratives (achat, fonctionnement, entretien et travaux, syndic, etc.) ;
- de suivre les étapes jalonnant le parcours d'un (futur) copropriétaire ; de mieux connaître les " acteurs " de la copropriété (syndic, copropriétaires, gardiens et employés d'immeubles, etc.),
- mais aussi les droits et devoirs de chacun.

Enfin un guide indispensable qui simplifie la vie du copropriétaire et l'oriente dans ses démarches.

TABLE DES MATIERES

Introduction
- Chapitre 1 Vous achetez en copropriété
Vous voulez acheter un lot dans une copropriété existante
o Les gros travaux o Amiante, plomb, termites o Les charges collectives et les charges individuelles o La situation financière de la copropriété o Les procédures judiciaires
Les frais liés à la vente relatifs à la copropriété
Vendeur ou acheteur, qui paie les charges en cours et les travaux votés ?
o Jusqu'à présent o La nouvelle donne
Copropriété neuve ou à construire : les questions à ses poser

- chapitre II Généralités sur la copropriété
Copropriété : où trouver les règles ?
o Les questions que l'on se pose o Les premières réponses sont dans le règlement o Après le règlement, la loi o Après la loi, la jurisprudence
Quelques notions essentielles
o Le syndicat des copropriétaires o L'assemblée générale o Le syndic de copropriété o Le conseil syndical
Les dix grands problèmes de la copropriété
o Le syndic o Les charges o L'entretien de l'immeuble o La gestion du personnel des copropriétés o Les impayés o Les relations avec les entreprises o Les relations entre les copropriétaires o Les relations avec le conseil syndical o Le respect des textes en vigueur o La répartition des charges entre les copropriétaires
Le règlement de copropriété
o La destination de l'immeuble o Les parties communes ou équipements communs, et les parties privatives o Le poids de chaque lot o Les règles de vie en commun, ce que l'on peut faire et ne pas faire dans son lot ou de son lot o Les règles de gestion

- chapitre III Les acteurs de la copropriété
Le syndic
o Qu'est-ce qu'un syndic ? o Devoirs, pouvoirs, interdits o Pourquoi est-on si souvent déçu par son syndic ? o Les différentes sortes de syndic o Honoraires et contrats des syndics
L'indispensable conseil syndical
o Qu'est-ce que le conseil syndical ? o Les droits du conseil syndical et les obligations du syndic à son égard o Les pouvoirs du conseil syndical
o Les moyens du conseil syndical o Quelques problèmes fréquents o Les bons conseils syndicaux
Les autres copropriétaires
Les gardiens et les employés d'immeuble
o Les gardiens ou les concierges logés o Les employés d'immeuble o Les problèmes que l'on peut rencontrer

- Chapitre 4 L'assemblée générale
Vous êtes convoqué : quels documents recevoir et comment les utiliser ?
o L'ordre du jour avec les projets de résolution o Les dépenses de l'année écoulée o La situation de trésorerie, l'état des dettes et des créances o La liste des débiteurs o Le budget prévisionnel des charges o Les devis des travaux et les contrats
Aller contrôler les comptes chez le syndic, c'est possible
Vous souhaitez mettre une question à l'ordre du jour : que faire ?
Comment fonctionne une assemblée générale ?
o Le déroulement d'une assemblée générale o L'assemblée générale est-elle démocratique ?
Les majorités : définitions et exemples pratiques
Est-il indispensable d'aller en assemblée générale ?
o Premier conseil o Deuxième conseil
Vous contestez une décision d'assemblée générale : comment agir ?

- Chapitre 5 Les aspects financiers de la copropriété
Le fonctionnement financier d'une copropriété
o Les notions de base o Où peuvent se situer les problèmes collectifs ?
Comprendre et contrôler les appels de fonds
o La lecture des appels de fonds individuels o Quelques problèmes individuels possibles
Vous avez des difficultés à payer vos charges, que faire ?
o Si vos difficultés sont liées à des problèmes personnels o Si vos difficultés sont liées à des charges collectives trop élevées
La maîtrise des charges collectives
o Renégociation des contrats o Suivi du budget o Contrôle permanent des dépenses par le conseil syndical o Suivi des consommations
Le recouvrement des impayés de charges
Les différents moyens pour inciter les propriétaires au paiement des charges

- Chapitre 6 L'entretien et les travaux
L'entretien courant
o Les acteurs : entreprises, syndics, copropriétés o Comment réagir et agir ?
Les gros travaux en copropriété
o Qui décide de faire voter les travaux en assemblée générale ? o Les documents à fournir pour voter les travaux o Les différentes majorités selon les travaux o L'appel du montant des travaux o Les travaux urgents engagés sans autorisation de l'assemblée générale o Délai pour engager les travaux après l'assemblée générale o Le financement des travaux
Gros travaux, les problèmes possibles
o Les travaux traînent en longueur o Le chantier est interrompu o L'entreprise cause des dégâts

- Chapitre 7 La répartition des charges entre copropriétaires
Les notions de base
o Les charges communes o Les charges d'équipement ou de service collectif
Les calculs de millièmes de charges
o Le calcul des charges générales o Le calcul des charges d'équipement
Des répartitions illégales ou douteuses
o Exemples de répartitions illégales o Pourquoi ces exonérations sont-elles illégales ? o Les millièmes illégaux
Problèmes pratiques : questions/réponses

- Chapitre 8 Vous et la copropriété
Vos droits et vos obligations de copropriétaire
o Respect du règlement de copropriété o Respect de la " destination " de l'immeuble o Ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires o Obtenir, pour certains travaux, les autorisations nécessaires o L'accès à votre logement
Du bruit chez vous. Que faire ?
o Bruits des équipements (chaufferie, ascenseurs, ventilation, etc.) o Bruits liés à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou de loisir o Voisins bruyants o Votre voisin du dessus met du carrelage, ou du parquet, à la place de la moquette
Les dégâts des eaux
o Lisez votre contrat d'assurance o Recueillez des informations o L'expertise o Le sinistre continue
Votre logement est mal chauffé
Vous faites des travaux chez vous : précautions à prendre
Vous voulez recevoir certaines chaînes satellites
o Ce que vous devez faire o Ce que vous ne devez surtout pas faire o Ce que le syndic doit faire o Les différentes possibilités en assemblée générale o La suite
Vous et vos consommations d'eau
o Vous n'êtes pas d'accord avec le nombre de m3 que l'on vous attribue o Le syndic vous compte un forfait très élevé
Peut-on rentrer chez vous sans votre accord ?
o Ce que dit le règlement de copropriété ou l'assemblée générale o En ce qui concerne les travaux
La copropriété décide de supprimer le jardin
Un voisin construit un cabanon ou un barbecue sous votre fenêtre
Le syndic a-t-il le droit de vous appliquer des frais individuels ?
o Vous ne payez pas vos charges o Frais de remise en état ou travaux privatifs non faits o Pénalités
Vous voulez utiliser ou acheter une " partie commune " : que faire ?
o Jouissance seule o Acquisition
Vous voulez modifier l'usage d'un lot : est-ce possible ?
o Dans quel cas un copropriétaire peut-il changer la destination de son lot ? o La destination peut-elle changer pour tout type de local ?
Non-respect du règlement de copropriété
Les moyens dont dispose le syndic o Comment faire agir le syndic ?
Pourquoi et comment contester les charges qui vous sont appelées ?
o Le syndic applique mal le règlement de copropriété (ou une décision d'assemblée générale) o Le syndic a commis des erreurs sur votre compte o Le syndic appelle des charges qu'il n'a pas le droit d'appeler o Le règlement de copropriété est illégal
Vous vendez votre logement : le syndic vous demande trop d'argent
o Le questionnaire du notaire préalable à la vente o Après la vente

- Chapitre 9 Changement de syndic : éviter les erreurs
Pourquoi en changer ?
Comment vous préparer
Quel syndic vous faut-il ?
Comment repérer les syndics
Bien lire le contrat de votre syndic
Lors de l'assemblée générale
Après l'assemblée générale
- L'essentiel en 10 étapes
- Infos++
o Adresses utiles o Petite bibliographie
- Lexique
- Index