Après plusieurs rebondissements, nous avons obtenu le report de l’application du décret comptable au mois de janvier 2007 ainsi que la mise en place d’un régime comptable simplifié pour les « toutes petites » copropriétés.

 

Pour faire face à ce décret (qui, il faut le rappeler est aussi exigeant pour les professionnels que pour les syndics non professionnels) l’ARC propose à ses adhérents différents services en fonction de leurs obligations et de leurs besoins.

 

Voyons donc les différentes configurations de copropriétés et les solutions d’assistance que proposel’ARC.

 

1.      les copropriétés bénéficiant du régime simplifiÉ

 

Rappelons que le régime simplifié s’adresse aux copropriétés comptant moins de 10 lots principaux (logements, commerces, bureaux) et dont le budget de charges courantes des trois dernières années est inférieur à 15 000 euros en moyenne. Ne sont pas prises en compte les sommes appelées pour les travaux.

 

Le régime simplifié dispense les copropriétés concernées d’avoir à tenir une comptabilité d’engagement en partie double et donc leur permet donc tenir une comptabilité de trésorerie. Cependant elles restent tout de même tenues de fournir les documents comptables dits standard, ainsi que les cinq annexes visées par le décret comptable.

 

L’ARC propose donc à ses adhérents qui le souhaitent, de produire l’ensemble des documents comptables qu’exige le décret, étant bien entendu que ces adhérents tiennent eux-mêmes leur comptabilité.

 

À ce titre, le syndic bénévole se contentera dans un premier temps, de tenir l’ensemble de la comptabilité de sa copropriété comme une simple comptabilité de trésorerie (voir bulletin de l’ARC de juillet 2006) ; dans un deuxième temps il sera demandé au syndic bénévole de remplir différents tableaux simples et clairs qui auront été envoyés au préalable par l’ARC.

 

Ces tableaux permettront aux services de l’ARC d’établir les documents légaux exigés.

Ce service permettra donc aux syndics de présenter des documents en conformité avec le décret comptable sans avoir à travailler obligatoirement avec un système informatique puisque l’ARC se chargera d’éditer les documents

2.    Les copropriétés ne bénéficiant pas du régime simplifié

 

Les copropriétés qui ne bénéficient pas du régime simplifié sont les copropriétés qui ne réunissent pas l’une des deux conditions ci-dessus énumérées.

 

La différence avec les copropriétés qui bénéficient du régime simplifié est que la comptabilité de la copropriété devra être tenue EN COMPTABILITE D’ENGAGEMENT EN PARTIE DOUBLE ET NON EN COMPTABILITE DE TRESORERIE.  Le syndic bénévole sera donc tenu d’enregistrer les événements comptables dès l’engagement de la dépense puis ensuite, lors du paiement, d’enregistrer le décaissement de la somme avec à chaque fois sa contrepartie.

 

Ø      Face à ces exigences l’ARC propose plusieurs solutions :

 

A.        acquisition du logiciel

 

Il est évident qu’avec les nouvelles dispositions légales les syndics bénévoles seront (au-dessus d’un certain nombre de lots) quasiment obligés de travailler avec un système informatique pour éviter les erreurs notamment en matière de grand livre ou de journal.

 

Ainsi l’ARC propose un logiciel simple adapté au syndic bénévole qui permet d’éditer l’ensemble des documents comptables (standard + annexes en plus des autres options telles que les appels de charge ou lettres de relance). Cependant il ne faut pas « se leurrer » ; le logiciel ne reste que l’assistant de l’utilisateur qui doit au préalable connaître les bases de la comptabilité mais aussi d’autres règles juridiques émanant du décret. À cette fin des formations accompagnent les adhérents collectifs qui le souhaitent.

 

Cette option permet de tenir l’ensemble de la comptabilité de la copropriété de façon interne sans faire appel à un service extérieur. Cependant, elle exige comme préalable de maîtriser aussi bien le décret comptable que le logiciel[1]

B.        UNE assistance de l’ARC pour ceux qui ne veulent pas s’informatiser (moins de 20 lots principaux)

 

Afin de ne pas abandonner les syndics bénévoles qui rencontrent des difficultés avec l’informatique, l’ARC propose une solution qui permettra aux plus hésitants de « se jeter dans le bain » et d’être en conformité avec les textes.

 

Dans ce cas l’ARC s’engage à fournir la totalité des documents comptables (grand livre, balance, journal plus les 5 annexes) après avoir récolté auprès du syndic bénévole l’ensemble des éléments d’informations comptables permettant d’établir ces documents.

 

Pour se faire le syndic bénévole devra tenir et contrôler l’ensemble de la comptabilité de sa copropriété. Ensuite seront envoyés au syndic bénévole par les services de l’ARC différents tableaux simples à remplir qui permettront aux services de l’ARC de produire l’ensemble des documents obligatoires.

 

Cette option permet aux syndics bénévoles de ne pas travailler obligatoirement avec un système d’informatique, mais de produire l’ensemble des documents comptables. Cependant le syndic bénévole reste tenu de tenir l’ensemble de la comptabilité ainsi que d’assurer les appels de charge et les régularisations en fin d’année. L’ARC ne s’engage qu’à produire les documents comptables (standards + 5 annexes) sans contrôler la véracité des données.

 

 

Ø                 Pour des questions d’organisation et de logistique cette option ne concerne que les copropriétés comptant jusqu’à 20 lots.

 

3.   coproprietes ayant plus de 20 lots ou coproprietes voulant un service plus complet

 

Afin de ne laisser personne « sans solution » l’ARC, qui travaille en partenariat avec le cabinet d’experts comptables ECO-Expertise comptable, propose à ceux qui le souhaitent de faire tenir l’ensemble de la comptabilité de leur copropriété  par un expert comptable du premier appel de charges jusqu'à la régularisation en fin d’année.

Bien entendu cette prestation sera plus onéreuse car elle engage le professionnel sur l’ensemble des documents.

Cette option permet au syndic bénévole de transférer l’ensemble de la tenue comptable  à un professionnel agréé qui se chargera de conduire l’ensemble  de la comptabilité : de l’appel de charges jusqu'à la régularisation en fin d’année, comprenant bien entendu la production de l’ensemble des documents comptables. Cependant ceci impose un coût financier plus important qu’il faudra faire voter au préalable en assemblée générale.   D’autres types de prestations peuvent être convenus directement avec le cabinet d’expertise comptable: comme par exemple le contrôle de la comptabilité après coup ou l’assistance en cours d’exercice.

 

Le cabinet tient par ailleurs une permanence le jeudi après midi sur rendez–vous dans les locaux de l’ARC pour l’ensemble des problèmes touchant à la comptabilité de la copropriété.

 

 

 

Nous résumons dans le tableau ci-dessous les diverses solutions adaptées à chaque cas et besoin.

POUR QUI	PRESTATION	COMMENT	COMBIEN	LES AVANTAGES
Copropriétés ayant moins de 10 lots et un budget de moins de 15 000 euros	Fourniture des cinq annexes	Le syndic devra remplir des tableaux simples et clairs qui permettront au service de l’ARC d’éditer les documents obligatoires	Le coût varie de 100 à 200 euros en fonction du  nombre de lots et du budget de la copropriété	L’ARC se charge de produire les documents qu’impose le décret
Copropriétés ayant au maximum 20 lots	Fourniture des cinq annexes + documents standard (journal, balance, grand -livre)	Le syndic devra remplir des tableaux simples et clairs qui permettront au service de l’ARC d’éditer les documents obligatoires	Le coût varie de 100 à 300 euros en fonction du  nombre de lots et du budget	L’ARC se charge de produire les documents qu’impose le décret   Dispense le syndic de travailler avec un logiciel de comptabilité
Pour toutes les copropriétés gérées par un syndic non professionnel	Vente d’un logiciel	Il suffira de saisir les informations avec un logiciel permettant d’éditer automatiquement les documents	Le coût varie de 131 à 1740 euros en fonction de la version, qui évolue en fonction  du  nombre de lots	Le syndic bénévole sera complètement indépendant dans sa gestion comptable
Pour toutes les copropriétés gérées par un syndic non professionnel	Comptabilité tenue par un expert- comptable	Le syndic devra transmettre à l’expert comptable l’ensemble des informations comptables nécessaire pour établir la comptabilité de la copropriété	Cette option peut être déclinée en plusieurs prestations. Devis à la carte	Le syndic bénévole évitera d’avoir à se doter d’un logiciel   L’ensemble de la comptabilité sera traité par un professionnel