" Le guide des produits et services " réalisé par la coopérative de l'ARC (Copropriété-Services) vient d'être réédité.

Cette édition 2003 - revue, augmentée, améliorée et, rappelons-le, gratuite - reprend le principe des éditions antérieures, à savoir :

• présentation, pour chaque type de produit, matériel, ou service, des notions techniques de base, des critères de sélection, des astuces permettant de faire un CHOIX raisonné entre les fournisseurs, les produits eux-mêmes et les entreprises.

Plus de 49 postes sont ainsi présentés sur 128 pages.

Nous en donnons ci-dessous la table des matières et présentons, à titre informatif DEUX chapitres de ce guide :

• celui consacré au " contrôle d'accès " ;
  
• celui consacré à la " maîtrise d'œuvre ".

Comment se procurer ce guide que vous soyez OU non adhérent à l'ARC ?

1) gratuitement en venant au siège de l'ARC 29, rue Joseph Python - 75020 PARIS. Métro Porte de Bagnolet du Lundi au Vendredi (9h-13h ; 14h-18h).

2) moyennant 4 € de frais de port si vous souhaitez qu'on vous l'adresse par la poste.

SOMMAIRE

Des PRODUITS

Les PRODUITS D'ENTRETIEN
Les AMPOULES
Les ASPIRATEURS
Les SACS plastiques
Les CONTAINERS
Les BOITES AUX LETTRES
Le FIOUL

Travaux généraux

La MAITRISE D'OEUVRE
Le COORDONNATEUR de sécurité
Les GROS TRAVAUX (ravalement, couverture, ...)
Les FENÊTRES (les volets roulants, les stores)
Le traitement contre les GRAFFITIS
L'isolation thermique par l'extérieur

Chauffage et E.C.S. (eau chaude sanitaire)

Les contrats de CHAUFFAGE
Le cas particulier du CHAUFFAGE URBAIN
Le TRAITEMENT DE L'EAU

L'EAU

Les COMPTEURS d'eau
Les contrats de COMPTAGE
La maintenance de la ROBINETTERIE
La suppression des FUITES et l'entretien des installations
La qualité de l'eau, le problème du PLOMB

Sécurité incendie

Les EXTINCTEURS
Les BLOCS D'ECLAIRAGE de sécurité
Les systèmes de DESENFUMAGE
Les PLANS d'évacuation

Sécurité des biens et des personnes

Le CONTRÔLE D'ACCES
Les PORTES BLINDEES

Ascenseurs et portes automatiques

Les ASCENSEURS
Les portes automatiques de garages

Electricité / Courants faibles

La mise en SECURITE ELECTRIQUE
La réception collective de T.V
Le TELEPHONE

La santé dans l'habitat

L'AMIANTE et les produits ou matériaux à base d'amiante
Les DIAGNOSTICS obligatoires
La VMC (ventilation mécanique contrôlée)
Le nettoyage des VIDE-ORDURES
La DESINSECTISATION
La lutte contre les TERMITES

Plein air

Les TONDEUSES
Les autres appareils d'entretien
Les JEUX ET MOBILIER D'EXTERIEUR

Des services

La gestion du PERSONNEL D'IMMEUBLE
Les LOGICIELS de gestion pour syndics non professionnels
Le Service DOCUMENTATION
Les missions d'AUDITS et de DIAGNOSTICS
Le RÉFERENCEMENTS d'entreprises / l'engagement de QUALITE
Les ASSURANCES
Les CARNETS D'ENTRETIEN
Copropriété en ligne.

SECURITE DES BIENS ET DES PERSONNES
LE CONTRÔLE D'ACCES

L'accroissement des vols, du vandalisme, des agressions dans les copropriétés incitent les copropriétaires à rechercher des solutions pour améliorer la sécurité.
D'où l'objectif de notre association d'aider les copropriétaires à trouver des réponses concrètes pour améliorer le contrôle d'accès aux immeubles.

I. La liberté d'accès

Ce contrôle d'accès doit répondre à deux préoccupations :
- l'efficacité (empêcher les personnes non autorisées à pénétrer dans l'immeuble)
- la convivialité (ne pas créer de gêne pour les résidents)

En outre il doit préserver la possibilité pour les résidents d'évacuer les lieux en cas d'incendie et permettre l'accès de tous les prestataires de services ou visiteurs autorisés, tels que les clients des professions libérales et les coursiers.

Les prestataires de services
En dehors des administrations ou des entreprises publiques, les ascensoristes, les chauffagistes, les sociétés de relevés des compteurs, de nettoyage, ont besoin de pénétrer dans les immeubles. L'absence de gardien, dans de nombreuses copropriétés, ou la nécessité d'une intervention rapide contraignent les prestataires soit à utiliser le passe T, s'il existe, soit à installer leur propre système (boite à clé avec ouverture à partir d'un passe). Certaines copropriétés fournissent codes d'accès ou clés, solution malheureusement peu appropriée, car les entreprises de maintenance doivent fournir clés ou codes d'accès à plusieurs salariés. Le personnel de remplacement ou d'intervention rapide ne peut avoir des trousseaux de clés pour chaque immeuble, le risque de perte ou de vol ne fait qu'aggraver le problème !

II. Quel est l'objectif du contrôle d'accès ?

En règle générale, il doit remplir trois fonctions :
- Filtrer les personnes et les véhicules.
- Gérer ces passages, pour en garder une trace, afin d'analyser et comprendre les causes d'une intrusion (sans traces, on ne contrôle pas, on se contente de filtrer les passages).
- Pouvoir modifier les modalités d'accès pour les tiers, sans remettre en cause l'installation globale (pour éviter des surcoûts).

III. Mais que contrôle-t-on au juste ?

Pour les résidents, le contrôle ne revêt pas un caractère primordial. Seule la gestion des titres d'entrées est intéressante (accès hiérarchisés, départ de résidents, invalidation de clés perdues ou volées).
Pour les tiers (visiteurs, prestataires de services, coursiers...) le contrôle des entrées s'impose, et force est de constater que de nombreux systèmes proposés sur le marché sont mal ou pas adaptés. L'exemple du passe T de la POSTE est le plus significatif : qui n'a pas une copie de ce passe ?

Dans tous les cas de figure, une gâche ou tout autre système électrique de verrouillage doit équiper la porte. La qualité d'un tel système et les caractéristiques de la porte sont aussi importantes que le choix du dispositif de contrôle d'accès lui-même.

IV. Les solutions extrêmes

La présence humaine (vigiles, maîtres chiens) est parfois le moyen le plus dissuasif et le plus efficace pour lutter contre les vols et autres agressions. Néanmoins le coût exorbitant et les réticences de certains résidents rendent très souvent difficile ou impossible sa mise en place ; c'est pourquoi nous n'aborderons pas ce sujet.
Autre solution possible, la télésurveillance, qui consiste en l'installation de caméras dans les parties communes. Elle ne peut être efficace que pour des sites importants où il existe, sur place, des gardiens disposés à intervenir en cas de problèmes, ce qui en fait une solution difficile à mettre en œuvre.

Il est important de souligner que les prestataires de services, les administrations et les professions libérales doivent favoriser l'accès à leurs visiteurs en journée.

V. Solutions utilisées

a) Le clavier codé : introduit sur le marché pour contrôler les accès aux immeubles, dans les années 70, ce produit est resté essentiellement cantonné à la Région Parisienne. Les résidents disposent d'un code permettant d'ouvrir la porte, ce code étant associé ou non à une horloge. Un bouton-poussoir permet alors " l'accès jour " (utilisé par exemple pour le courrier).

Il est recommandé de changer fréquemment de code pour éviter les empreintes visibles sur les mêmes touches et, bien entendu, pour contrecarrer la divulgation incontrôlable du code.

Sur les produits récents, les changements de code peuvent être effectués sans ouverture de l'appareil, en composant un code de programmation (appelé code maître). Ces modèles récents, pouvant utiliser simultanément plusieurs codes, permettent l'accès du système aux services généraux des entreprises et aux gardiens. Dans ce cas, l'interphone n'est plus indispensable et les clés deviennent optionnelles. En revanche la diffusion du code reste très probable. Le prix d'un clavier codé programmable est d'environ 350 Euros hors pose.

b) Le portier interphone permet seulement l'accès aux visiteurs qui ne possèdent pas le code d'entrée ou le titre d'accès. L'ouverture de la porte est laissée au libre choix du résident, grâce à la touche " ouverture de porte " de son combiné d'appartement.

Il est composé :
- d'un micro/haut-parleur, d'une plaque de rue traditionnelle avec boutons d'appel et porte étiquettes (noms des résidants) ou d'une plaque de rue à défilement (petit écran à cristaux liquides).
- d'un combiné situé dans l'appartement avec micro, haut-parleur et bouton d'ouverture de porte.

Ce dispositif convivial ne permet pas d'identifier avec certitude le visiteur, ce qui entraîne des ouvertures abusives. En outre le câblage jusqu'à l'intérieur des appartements est parfois difficile.

Son coût est compris entre 250 et 350 Euros par logement. Pour faire l'économie des frais d'installation d'un portier interphone traditionnel et du câblage des logements, il est possible de recourir aux deux systèmes suivants, le "Telpass" ou le "Dièsetel".

c) Le Telpass® est un portier interphone utilisant le câblage du téléphone. Lorsqu'un visiteur se présente, son appel est transmis sur le téléphone du résident. Celui-ci, en décrochant, peut dialoguer avec le visiteur et lui ouvrir la porte avec l'une des touches du téléphone. Par contre chaque appel correspond à une communication téléphonique (à l'usage, la note peut devenir importante). L'installation du TELPASS revient à environ 150 à 300 Euros par logement.

d) Le Dièsetel® utilise aussi le téléphone mais sans facturation d'unités téléphoniques. L'appel portier se manifeste par une sonnerie différente d'un appel du réseau public. En l'absence des occupants, un appel portier peut déclencher le répondeur. Cela évite les soucis liés à l'interphonie classique, en évitant tout frais à l'usage. Le coût de l'installation peut atteindre 150 Euros TTC par logement sur des unités de plus de 100 logements. S'agissant d'un réseau indépendant, connecté en série sur un réseau public, un contrat de connexion est signé avec France Télécom.

e) Le portier vidéo reprend le principe du portier interphone, mais utilise une caméra dans la plaque de rue et un moniteur vidéo associé au combiné d'appartement. Son intérêt majeur réside dans le fait qu'il est très facile d'identifier le visiteur visuellement (on n'ouvre plus la porte à quelqu'un qui a appuyé sur tous les boutons de la plaque de rue, comme c'est souvent le cas en interphone simple).
Par contre l'installation nécessite un budget très important, de 600 à 700 Euros par logement.

f) Le portier télé vidéophone utilise le câblage télévision, ce qui économise les frais et les dérangements occasionnés par une installation traditionnelle.
L'image du visiteur n'apparaît plus sur un moniteur vidéo spécifique, mais sur le téléviseur familial, en sélectionnant la chaîne choisie pour cet usage. L'installation est comprise entre 300 et 350 Euros. par logement. Par contre le poste de télévision doit être allumé en permanence ou mis en service à l'occasion.

VI. Les solutions complémentaires

La grande majorité des immeubles disposent déjà de systèmes de contrôle d'accès claviers codés, et/ou interphones, qui n'offrent pas la protection que les copropriétaires attendent.
Les systèmes décrits précédemment ne contrôlent pas correctement l'accès des immeubles en raison de :
- la diffusion du code (clavier numérique)
- la difficulté de contrôler les personnes (interphone)
- la diffusion incontrôlable du passe T de la Poste
- la difficulté à réguler les accès des tiers pendant la journée (professions libérales, entreprises, coursiers, ...).

Face à ces différents produits de la 1ère génération, des systèmes de lecteurs par " clés électroniques "ont été développés. Ils ont trouvé leur place sur les immeubles d'habitation grâce à leur qualité anti-vandale. Il est en effet fréquent de trouver de petits objets bloquant les cylindres de serrures, sans parler de serrures forcées.

Les clés sont lues à distance (quelques centimètres) comme un émetteur radio qui fonctionnerait sans pile. Chaque clé possède un code individuel. En cas de perte ou de vol, son code est supprimé. La programmation est réalisée par télécommande, par Minitel ou par micro-ordinateur selon les cas. Certains dispositifs très simples se programment directement sur la centrale.

VII. VIGIK, la solution de la POSTE

Devant le problème posé par le passe T de la POSTE et pour répondre aux demandes des usagers, la POSTE a élaboré un produit qui répond aux critères suivants :
- offrir contrôle d'accès sécurisant
- simplifier le problème des clés perdues, volées, voire copiées
- résister au vandalisme
- accepter toutes les modifications, tel le changement de prestataire, sans avoir à intervenir dans les immeubles
- être utilisable par tout prestataire de service.

VIII. Comment fonctionne VIGIK ?

1) Badge électronique sans contact
Badge à valider par le facteur, le technicien ou tout autre agent d'un prestataire autorisé, avant chaque intervention.

2) Système de chargement des badges
Situé dans les locaux des prestataires, il se compose :
- d'un micro-ordinateur qui définit les droits d'accès de chaque badge, pour la durée de la vacation, cette durée d'accès étant limitée à quelques heures.
- de têtes de chargement permettant le chargement des droits d'accès dans les badges.

3) Serrures électroniques dans les immeubles
La serrure se compose d'un lecteur qui est installé à la place du passe T relié à la centrale électronique. La centrale vérifie que le badge est accrédité pour accéder à l'immeuble.
Il suffit à l'agent de présenter son badge devant le lecteur, à quelques centimètres. Aucun contact n'est nécessaire. La gâche libère l'ouverture de la porte.
Aucun vandalisme n'est possible, le lecteur peut être encastré ou rendu invisible et ne dispose ni de fente, ni d'autre aspérité endommageante.

Deux modèles existent :

La version simplifiée remplace le passe T de la Poste. Elle est très économique mais pas évolutive et permet uniquement l'accès des prestataires de service qui seuls utilisent leurs badges pour pénétrer dans l'immeuble.

Des versions plus complètes existent. Elles ont la même fonction de base que ci-dessus et en plus :
- la gestion de badges pour les habitants de l'immeuble qui permet de supprimer la serrure existante et tous les problèmes de perte de clé et des copies qui abîment le canon de la serrure.
- et toute une gestion que l'informatique peut permettre sans limitation de développement.

Le système VIGIK est obligatoire pour l'accès du préposé de la Poste, mais d'autres modèles de badges associés à des lecteurs peuvent être utilisés pour la sécurisation des accès.

IX. Coût d'une serrure électronique

Le prix d'ensemble du système avec son boîtier devrait être :
- pour le modèle simplifié d'environ 500 Euros
- pour les autres versions à partir de 1 000 Euros auxquels s'ajoute le coût des badges (± 15 Euros l'unité).

X. La tendance

La présence d'un lecteur de badge VIGIK permet d'interdire les entrées dues à l'utilisation frauduleuse d'une copie du passe T et le modèle minimum permet aux petites copropriétés une garantie de sécurité pour un montant raisonnable.
Les copropriétaires décident de plus en plus la création d'un sas dans lequel se trouvent les boîtes aux lettres.

L'entrée sur rue est munie d'un clavier codé équipé du passe de la Poste. Le clavier codé remplace avantageusement la serrure à clé de la porte d'entrée. Le fait de ne pas sortir son trousseau de clés dans la rue est un avantage certain pour la sécurité et évite la perte d'un objet en même temps que la sortie de la clé.
Le problème de l'interphone sur la rue c'est déjà le " c'est moi " que chacun connaît, mais surtout l'obligation de sortir la clé ou le badge électronique de sa poche.

La sortie du sas vers les parties privatives est équipée d'un portier interphone et le préposé devra demander le passage à son " client " pour monter une lettre, un paquet. La présence d'un lecteur (pas obligatoirement VIGIK) supprimera les clés et canons mécaniques dont la durée de vie est limitée. La permission d'accès pour dépannage et entretien de l'ascenseur, de la chaufferie est à examiner en fonction des lieux.

Beaucoup de combinaisons sont offertes par l'association interphone, clavier codé, badge électronique.

XI. Comment se vote en A.G. l'installation d'un contrôle d'accès ?

L'installation de tout dispositif d'ouverture se vote à la majorité prévue par l'article 26-1 de loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la double majorité. L'article 26-2 permet de décider d'une fermeture totale de l'immeuble en journée associé à un dispositif de fermeture qui permet une ouverture à distance.

XII. Aide à attendre de Copropriété Services

A) Des audits de contrôle d'accès
Copropriété Services réalise des audits de contrôle d'accès qui permettent de diagnostiquer les différents problèmes d'intrusion, proposer les solutions et sélectionner les meilleurs choix avec la possibilité d'établir un cahier des charges type et de lancer des appels d'offre.

Cet audit est réalisé par un technicien conseil, spécialisé dans ce domaine d'activité. Le coût de ces prestations varie en fonction de la taille des immeubles. Par ailleurs, il est possible de faire l'étude des devis d'installation.

B) Formations sur le contrôle d'accès
Des réunions d'information sont organisées sur ce thème, (avec des démonstrations de matériel et la participation de professionnels). Il suffit de s'inscrire à ces séances, si vous êtes adhérent de l'ARC.

C) Consultation possible sur le contrôle d'accès
Auprès des techniciens conseils de Copropriété Services.

D) Adresses d'installateurs qualifiés et agréés par notre association
Permettant aux copropriétaires de consulter des entreprises compétentes aux tarifs négociés.

Petit lexique pour la compréhension des termes techniques

Batterie/alimentation secourue : permet le fonctionnement de l'installation, en cas de panne EDF (durée du fonctionnement moyen : 6 heures).
Canon PTT : serrures électriques permettant aux préposés (EDF, GDF, Compagnie des Eaux, etc.) de pénétrer dans l'immeuble sans connaître le code du clavier (obligatoire, si la porte est fermée en journée).
Gâche : élément situé sur la porte permettant son blocage en position fermée.
Horloge : système permettant la gestion horaire des codes sur les claviers, ainsi que divers sous-ensembles (clefs, clefs magnétiques, boutons, etc.).
Makrolon et polycarbonate : matières ininflammables en cas de vandalisme.
Micro haut-parleur (HP) : élément de la platine permettant la conversation entre les résidents et les visiteurs.
Moniteur : poste vidéo situé dans l'appartement et le hall.
Platine : plaque incorporant les boutons, située en bas de l'immeuble et permettant l'appel des résidents.
Temporisateur : élément permettant le réglage du temps d'ouverture de la porte.

POUR EN FINIR AVEC LE PASSE "T"…

Pour permettre l'accès aux prestataires de services, la solution adoptée par une grande partie des immeubles a été l'installation du passe "T" de la Poste. Utilisable avec une clé passe-partout qui ouvre également les boîtes et les batteries de boîtes aux lettres normalisées, ce système permet aux postiers l'accès aux immeubles malgré les digicodes ou interphones. Ce passe T a malheureusement été, au fil du temps, dupliqué par des personnes n'ayant aucun rapport avec le service public…

La véritable alternative au passe T a été, et reste toujours, le système VIGIK à clés électroniques rechargeables et sans contact, dont la Poste a permis, là aussi le démarrage. Une Fiche technique existe à ce sujet et vous pouvez l'obtenir auprès de Copropriété Services, la coopérative de l'ARC, au 31 rue Joseph Python à Paris 20ème (contre 2 timbres en cas de demande par correspondance).

Un certain nombre de copropriétés, du fait de l'investissement global nécessaire, n'avaient pourtant pas encore franchi le pas vers VIGIK, dont l'efficacité n'est plus à démontrer. Dorénavant, et à la suite d'une recherche effectuée par notre groupement d'achat, les retardataires n'auront plus d'excuses compte tenu de l'offre d'un prestataire pour un montant TTC compris entre 450 et 550 Euros : la dépense, une fois répartie entre les copropriétaires semble effectivement ridicule par rapport à la sécurité apportée.

Si vous désirez plus d'informations, nous vous conseillons de contacter le spécialiste, à Copropriété Services, des audits de contrôle d'accès : il saura vous "tuyauter" vers la solution la mieux adaptée pour chacun de vos cas particuliers…

I. Quelques définitions de base

Le " maître d'ouvrage " est celui qui commande les travaux pour son compte : c'est le cas du Syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son Syndic. Il est en droit de passer commande directement avec les entreprises et de traiter avec elles, mais il peut aussi utiliser les services d'un " maître d'œuvre ".

Qui sont les maîtres d'œuvre ? Il existe plusieurs types de professionnels pouvant assurer la maîtrise d'œuvre de travaux d'entretien ou d'amélioration :
- les architectes ;
- les agréés en architecture ;
- les maîtres d'œuvre indépendants (bureaux d'études, ingénieurs conseils, métreurs, économistes de la construction…) ;
- les bureaux de contrôle (vous connaissez sûrement le nom de deux ou trois d'entre eux… inutile de vous dire qu'ils n'ont guère besoin de se faire référencer à l'ARC pour être reconnu).

II. Quand est-ce qu'un maître d'œuvre est obligatoire ?

Cette question, essentielle, en appelle une autre, toute aussi essentielle : quand doit-on prendre un maître d'œuvre ?

Le maître d'œuvre n'est JAMAIS obligatoire, sauf en cas de construction neuve nécessitant un permis de construire (et seulement au-delà d'une certaine surface).
Ceci dit, lorsque le marché de travaux est conséquent, ou très technique, tout responsable de copropriété a FORTEMENT intérêt à s'appuyer sur ces professionnels. Les maîtres d'œuvre utilisent souvent eux-mêmes des prestataires indépendants (ingénieurs structures, bureaux d'études spécialisés, etc.). En fait, les principaux atouts d'un maître d'œuvre résident à la fois dans ses connaissances de généraliste, voire de spécialiste, et dans sa double assurance professionnelle (très onéreuse) qui lui permet d'être réellement responsable du bon déroulement des travaux (cette assurance couvre les vices des plans ou des descriptifs, les défauts de surveillance, etc.).

La liste des missions de maîtrise d'œuvre est impressionnante. Nous ne la donnerons pas ici. Disons simplement, de manière synthétique, que plus le chantier de travaux est important ou coûteux, plus la présence du maître d'œuvre s'impose. Même chose dans le cas, par exemple, de difficultés techniques particulières ou de travaux touchant à la structure de l'immeuble. Même chose lorsque le chantier fait appel à plusieurs corps d'état : cela s'appelle la " coordination " . Enfin, l'architecte peut s'avérer indispensable dans le cas des immeubles compris dans le périmètre de sauvegarde ou de protection d'un monument historique, ne serait-ce que pour pouvoir dialoguer avec les Architectes des Bâtiments de France (A.B.F.).

III. Qu'est-ce que les " Règles de l'Art " ?

Le terme, remontant au XVe siècle, n'a aucune définition juridique ou réglementaire. Les " règles de l'art " étaient censées regrouper l'ensemble des prescriptions techniques reconnues par une corporation, concourant à la réalisation - durable et sans défaut - d'ouvrages à une époque où la réglementation technique n'était pas développée. Se transmettant oralement entre compagnons et apprentis, elles laissaient de vastes zones d'ombre dans de nombreux domaines de la construction. Son acception était cependant bien ancrée puisque, dans les années 1930, la première norme visant les installations de gaz se donnait pour but de "formuler les règles de l'art, c'est-à-dire les conditions techniques minimales auxquelles doivent répondre les installations de gaz des immeubles d'habitation". Aujourd'hui, ce terme est réservé au langage courant pour les non-professionnels et n'a plus place dans les documents contractuels ou normatifs qui lui ont substitué le terme de DTU (Document Technique Unifié), lui-même aujourd'hui intégré dans le catalogue des normes par souci d'harmonisation européenne.

L'expression "règles de l'art" désigne donc aujourd'hui les savoir-faire habituels qu'un maître d'ouvrage est en droit d'attendre d'un professionnel dans son domaine particulier d'activité. Il n'existe pas de texte reprenant ces règles de façon exhaustive : il s'agit en réalité d'un ensemble informel de règles issues de l'acquis de la pratique et des recherches scientifiques.
Toutefois, les règles de l'art sont en partie codifiées dans les documents édités par le C.S.T.B. (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) : il s'agit des DTU, des avis techniques ou ATEC (procédés ou produits non traditionnels), du R.E.E.F. (Recueil des Eléments Utiles à l'Établissement et à l'Exécution des projets et marchés de bâtiments en France), auxquels il faut ajouter les cahiers des charges des bureaux de contrôle technique et les ouvrages édités par des organismes professionnels (CATED-CEBTP, Agence Qualité Construction, etc.).
Les DTU définissent par secteur les règles de l'art s'imposant aux entreprises qui utilisent des procédés techniques traditionnels et sont chargées de leur mise en œuvre. Mais attention, la référence aux DTU n'est pas automatique : ces documents ne s'appliquent à un marché que si les parties en ont contractuellement décidé ainsi. Si les contractants n'ont prévu aucune stipulation relative aux DTU, l'entrepreneur n'en demeure pas moins tenu de se conformer aux "règles de l'art", mais le contenu de celles-ci est alors plus flou et moins détaillé.

Tout entrepreneur est tenu, lorsqu'il réalise un ouvrage, de respecter les règles de l'art de son domaine d'activité. Il s'agit là d'une obligation de résultat. En cas de manquement, le constructeur peut voir sa responsabilité engagée. Notons que d'autres intervenants à l'acte de construire doivent également suivre scrupuleusement les règles de l'art : c'est le cas notamment des architectes. La jurisprudence fournit de nombreuses illustrations : par exemple, a été sanctionné, sur le fondement de la violation des règles de l'art, l'emploi de matériaux non compatibles ou l'utilisation d'un produit malodorant rendant le bâtiment inhabitable.

La volonté du maître d'ouvrage elle-même ne peut permettre au constructeur de s'exonérer de sa responsabilité. En effet, si le maître d'ouvrage exige l'emploi de matériaux ou procédés non conformes aux règles de l'art, il appartient à l'entrepreneur ou à l'architecte, en vertu de son devoir de conseil, d'émettre formellement les réserves qui s'imposent. Si cela est nécessaire, le constructeur doit aller jusqu'à refuser d'exécuter les travaux.
Ceci dit, la responsabilité de ce dernier peut être atténuée voire écartée lorsque le maître d'ouvrage qui a imposé ses choix est notoirement compétent dans le domaine en cause. Prudence…

IV. Que peuvent faire pour vous l'ARC et Copropriété Services ?

Si vous avez lu, et compris, toutes les rubriques du présent Guide, dites-vous bien que vous en savez déjà plus que la majorité des artisans et P.M.E.. Ce n'est évidemment pas suffisant !

Pour les gros chantiers, nous sommes donc en mesure de vous proposer une douzaine de professionnels de la maîtrise d'œuvre : nous les sélectionnons dans les mêmes conditions que les prestataires référencés dans tous les corps de métier . Mais en plus de cette sélection nous avons un suivi de leurs prestations avec nos adhérents : en 2002, par exemple, trois litiges apparus entre des maîtres d'œuvre référencés et des adhérents ont nécessité notre médiation et pour l'instant deux de ces litiges ont été résolus dans l'intérêt des adhérents.

Certains architectes proposent des consultations gratuites toutes les semaines : renseignez-vous à l'ARC.

Copropriété Services a fait le choix délibéré de ne JAMAIS effectuer des missions de maîtrise d'œuvre. Nous sommes ainsi dans une position confortable pour faire accepter notre point de vue à nos partenaires dirigeant ou exécutant les chantiers. Par contre, depuis le début de 2002, nous avons étoffé notre équipe interne dans le but précis de vous proposer d'utiliser nos compétences pour faire TOUT LE RESTE, et en particulier ce qui vient AVANT. Il s'agit essentiellement des études de contrats et devis, des audits techniques , des diagnostics préalables aux travaux, et aussi de quelques prestations annexes (plans, formalités obligatoires comme le Dossier Technique Amiante ou le fameux Carnet d'entretien ).