« Copropriétaires comment baisser vos charges
en 10 leçons ».

L’ARC est, comme chacun sait, une association toute entière consacrée à la maîtrise des charges et, souvent, ce que nous reprochons le plus aux syndics professionnels, c’est qu’ils ne savent pas gérer les copropriétés de façon économe.

 

Nous avons, depuis de nombreuses années, multiplié les documents consacrés à ces problèmes :

 

-          Aide à la baisse des charges.

-          Le dictionnaire des économies de charges.

-          Votre copropriété est-elle bien gérée.

 

Aujourd’hui nous allons un peu plus loin en diffusant gratuitement un guide de 88 pages qui - de façon synthétique mais précise - recense tous les moyens possibles de faire des économies dans une copropriété.

 

Deux conditions, à notre avis, cependant pour arriver à mettre en œuvre ces précieuses recettes :

 

a)     être membre du Conseil syndical ;

b)     y consacrer un peu de temps.

 

Et bien sûr - mais ceci va de soi - être adhérent à l’ARC.

 

Voici les 10 leçons et 88 points de ce guide gratuit :

 

Leçon N° 1 : Le budget prévisionnel : Comment l’élaborer, le négocier, le suivre, le contrôler tout au long de l’année ?

1 - L’importance du budget prévisionnel pour maîtriser les charges

2 - Rappel : la loi, le conseil syndical et le budget

3- Comment se passe, en général, l’élaboration du budget prévisionnel ?

4- Refuser absolument les postes «petits travaux divers» ou «imprévus»

5 - Ne pas accepter de rémunérer le syndic sur les travaux courants

6 - Refuser d’anticiper la hausse des prix du combustible

7 - exiger du syndic qu’il respecte l’article 21, alinéa 2 de la loi de 1965

8- Suivre la réalisation du budget et demander le «grand livre fournisseurs» une fois par trimestre

9 - Exiger au besoin le contrôle des factures avant paiement

10 - Contrôler scrupuleusement les dates de paiement

11 - Prévenir votre syndic qu’en cas de dépassement non justifié, vous appellerez l’assemblée générale à en tirer les conséquences.

 

Conclusion

 

 

Leçon n°2 : Comment et sur quoi le conseil syndical peut agir pour faire

baisser les charges ?

 

1 - Le conseil syndical, le budget et le suivi du budget

2 - Le contrôle des factures

3 - Les mandats donnés par l’assemblée générale.

4 - L’avis donné au syndic sur les dépenses supérieures à un certain seuil

5 - Le suivi des consommations

6 - Contrôle des comptes ou contrôle de la gestion ?

7 - L’appel à des «techniciens».

 

Conclusion

 

Leçon n°3 : Comment faire baisser les charges d’eau froide et chaude ?

 

1 - Le contrôle des postes «eau froide» et «chaude» : un impératif

2 - Rappel des obligations

3 - La gestion de l’eau en copropriété : les différents cas de figure

4 - La première question à se poser : comment évoluent les consommations d’année en année ?

5 - La deuxième question à se poser : la consommation générale d’eau est-elle normale ?

6 - La troisième question à se poser : d’où vient la différence éventuelle entre les consommations relevées au compteur général et le total des compteurs divisionnaires ?

7 - À noter : même en cas de radio ou télé-relevé il peut y avoir des problèmes

8 - Le contrôle des contrats de robinetterie :

 

a. Les prix des contrats de robinetterie

b. Le taux de pénétration dans les logements.

9 - Faut-il poser des compteurs divisionnaires pour tout le monde ou non ? Le cas des commerces

10 - Les contrats de location et relevés des compteurs d’eau :

 

a. Installation et contrat

b. Améliorer les relevés

c. Relevé du compteur général en même temps que les divisionnaires

d. Durée du contrat

e. Robinets d’arrêt

f. Négocier un contrat efficace.

 

11 - Les problèmes particuliers du comptage de l’eau chaude :

 

a. Le compteur collectif

b. Le problème du comptage individuel.

 

Conclusion

 

 

Leçon n°4 : Comment faire baisser les charges de chauffage sans travaux ?

 

1 - Analyser les consommations sur cinq ans

2 - Analyser les consommations annuelles par mètre carré

3 - Négocier un contrat d’objectif ou de résultat

4 - Négocier le prix du fioul

5 - Repérer et traiter les déséquilibres entre appartements Simple et pas trop cher : compliqué et plus cher :

6 - Repérer et traiter la surchauffe

7 - Penser «ralenti de nuit»

8 - Maîtriser les consommations d’eau chaude

9 - Contrôler le rendement de vos chaudières

10 - Que penser des répartiteurs de frais de chaleur ?

 

Conclusion

 

 

Leçon n°5 : Comment diviser par deux les factures de petits travaux ?

 

1 - Obtenir des devis et des factures détaillés

2 - Contrôler les heures facturées et les prix unitaires de la main-d’oeuvre

3- Faire du gardien un partenaire

4 - Contrôler les prix unitaires des fournitures

5 - Rechercher soi-même des entreprises

6 - Obliger son syndic à régler rapidement les entreprises

7 - Disposer d’un vrai carnet d’entretien :

 

a- un carnet pour analyser le passé

b- un carnet pour repérer les carences en matière d’entretien

c- un carnet pour orienter les investigations

d- un carnet pour favoriser la programmation des travaux

e- un carnet pour suivre la gestion pas à pas.

 

Conclusion

 

Leçon n°6 : Comment maîtriser, faire baisser et optimiser les charges liées au

personnel ?

 

1 - Les contrats sont-ils appliqués ?

2 - Les contrats sont-ils adaptés ?

3 - N’y a-t-il aucune erreur dans les contrats ou dans l’application de la convention collective ?

4 - Confier au personnel des tâches nouvelles entraînant des économies

5 - Faire du gardien un allié de la maîtrise des charges

6 - Gérer les congés de façon plus économique

7 - Faire appliquer correctement la convention en cas de maladie

8 - Faire attention aux primes accordées par le «syndic»

9 - Vérifier que le syndic calcule bien les taxes sur salaire.

 

Conclusion

 

Leçon n°7 : Comment faire baisser les charges liées au syndic ainsi que les charges d’administration ?

 

1 - Refuser un maximum de tâches de gestion dites «particulières» :

 

I- transferts concernant la gestion administrative

II- transferts concernant la gestion du personnel

III- transferts concernant la tenue et la préparation des assemblées générales annuelles

IV- transferts concernant la gestion des impayés

V- transferts concernant la gestion des comptes et la gestion financière

VI- transferts concernant la gestion technique de base

VII- transferts concernant les obligations en matière de santé et de sécurité.

 

2 - Un exemple de négociation : 6 000 e d’économie

3 - Négocier l’indexation des tâches «particulières» sur le même indice que les honoraires de gestion courante

4 - Négocier les photocopies et le coût du «tirage» des convocations et du procès-verbal

5 - Faire attention aux honoraires «privatifs» en recouvrement des charges

6 - Inciter le syndic à utiliser la «convocation» contre émargement

7- Faire attention aux honoraires de suivi pour petits, moyens et gros travaux

8 - Gestion des sinistres : refuser de payer deux fois

9 - Vérifier en fin d’exercice que les honoraires négociés sont bien appliqués

10 - Éplucher les factures d’honoraires divers.

 

Conclusion

 

Leçon n°8 : Comment faire baisser les coûts des contrats et ceux des travaux

annexes ?

 

1 - Faire le recensement de tous les contrats et en obtenir un exemplaire

2 - Faire une première analyse et un premier balayage des contrats

3 - Comment lire un contrat de façon approfondie ?

a- Le premier problème concerne les imprécisions de prestations ou les exclusions difficiles à repérer.

b- Le problème du coût des prestations HORS contrat

c- Le problème de l’absence de clauses nécessaires.

 

4 - Comment renégocier un contrat

5 - Les différents types de contrats : ne pas tomber dans les pièges :

 

a- exemple de «contrats de résultats» et pièges à éviter

b- exemple de «contrat de moyens» et pièges à éviter.

 

6 - Points à contrôler ou à faire inscrire dans un contrat :

 

a- Tâches d’entretien

b- Gros travaux prévus dans le contrat

c- Pannes et interventions correctives

d- Travaux (prévisibles ou non) hors contrat

e- Autres clauses à bien contrôler.

 

7 - Prévoir un bordereau de prix pour les travaux non compris dans le contrat

8 - Maîtriser les augmentations annuelles

9 - Mettre en place des outils simples de suivi et de contrôle

10 - Prévoir des pénalités pour non-respect du contrat.

 

Conclusion

 

Leçon n°9 : Comment éviter les abus en matière de santé et de sécurité ?

 

1 - «sécurité», que d’abus on commet en ton nom !

2 - Sécurité incendie

3 - Les termites

4 - Les peintures au plomb

5 - Le plomb dans l’eau

6 - La mise en conformité des ascenseurs

7 - Les légionelles.

 

Conclusion

Leçon n°10 : Faire des économies sur l’électricité et le gaz

1 - Électricité : pourquoi agir ?

2 - Analyser ses consommations sur plusieurs années pour repérer les problèmes

3 - Vérifier l’adaptation des contrats

4 - Économies d’électricité sur parties communes et équipements communs : quelques pistes

5 - Négocier les prix de l’électricité et du gaz, c’est possible, mais…

6 - Un exemple : la négociation des prix du gaz par l’ARC pour ses adhérents.

 

---