Pour une fois c’est un des contrôleurs de l’ARC qui sera à l’honneur.

Certes, chaque jour, nos contrôleurs aident les copropriétés à récupérer des sommes importantes, mais là, c’est 13.411 euros, sur un seul point, qu’un de nos contrôleurs a permis à une copropriété de récupérer d’une belle manière.

Comme le problème s’est bien terminé, nos adhérents nous ont demandé de ne pas donner le nom du syndic. Dommage.

Au cours d’un contrôle de comptes, notre contrôleur analyse - comme nos contrôleurs le font à chaque contrôle - les impayés de charges, débiteurs par débiteurs. À chaque compte débiteur, les mêmes questions :

• " depuis quand la dette s’est installée ?
• " qui est le copropriétaire et quelle est la raison de sa dette ?
• "  qu’a fait le syndic ?
• "  les procédures engagées ont-elles abouti ? À quoi ? Où en est-on du recouvrement ? ".

En procédant ainsi notre contrôleur en vient au cas d’une personne qui doit 13.411 euros.

Les réponses aux questions :

1. le copropriétaire doit de l’argent depuis six ans ;
2. il était solvable (patron d’un restaurant) mais ne l’est plus (faillite) ;
3. la copropriété a obtenu un jugement il y a six ans ; l’ancien syndic avait fait voter la saisie.

En décortiquant ce cas notre contrôleur s’aperçoit alors que le " nouveau " syndic (syndic depuis cinq ans tout de même) n’a pas engagé la saisie immobilière votée (sans doute pour ne pas fâcher le propriétaire) et s’est contenté, pour donner le change de relancer une procédure au Tribunal d’Instance il y a deux ans, non encore aboutie à ce jour.

Comme on le voit, un traitement " catastrophique " et surtout la certitude, désormais, même après vente judiciaire, que la copropriété ne touchera qu’une toute petite partie des dettes.

Il est rare d’avoir un cas de carence si " pur ". C’est pourquoi notre contrôleur - entre autres préconisations - conclut dans son rapport : " Il conviendra que l’assemblée générale refuse explicitement son quitus au syndic sur cette affaire et n’accepte d’approuver les comptes que sous réserve de la prise en charge par le syndic du solde du compte de M….., le syndic faisant son affaire éventuelle d’une déclaration de sinistre ".

• Le conseil syndical suivit à la lettre ce conseil et demanda à l’ARC par ailleurs :

•  d’écrire à la chambre professionnelle de ce syndic ;

• d’écrire à sa caisse de garantie
• d’informer son assurance de responsabilité civile professionnelle ".

Ce que nous fîmes.

• Résultat :

• L’assemblée générale refusa le quitus et vota les comptes sous réserves.
• Le syndic fit une déclaration de sinistre " expresse " à son assurance de responsabilité civile.
• L’assureur, suite à l’intervention de l’ARC, ne mit pas plus de trois mois à envoyer un chèque représentant exactement le solde débiteur : 13.411 euros.

Comme on le voit, il est encore possible d’obtenir que des professionnels reconnaissent leurs erreurs (il n’y a pas de honte à cela) et que des assureurs acceptent de faire tout simplement leur métier qui est … d’assurer.