ARC Le livre d'or des adhérents / 23 06 04/©

Une procédure gratuite, sans avocat et au Tribunal d’Instance pour récupérer des honoraires non dus prélevés par l’ancien syndic

Fin 2002 un petit immeuble adhérent à l’ARC décide de changer de syndic. Celui-ci arrête les comptes et retient certains frais et honoraires contestés par le conseil syndical. Il en restitue une partie après intervention de l’ARC et, pour le reste, ne veut rien savoir.

• " Que faire, nous dit le conseil syndical ? Nous n’allons pas engager une action au Tribunal de Grande Instance pour récupérer 1.067,53 Euros ; c’est rageant ; le syndic le sait et en profite ".

Réponse de l’ARC :

• " Chers Adhérents,

Aussitôt dit, aussitôt fait. Nos adhérents, cependant, ne savaient pas que ce dispositif simple et gratuit allait entraîner, du fait de la mauvaise foi du syndic et de ses manœuvres dilatoires, une procédure plus longue que prévue.

Il aura fallu, en effet, encore 17 MOIS, une expertise longue et plusieurs audiences à cette copropriété opiniâtre pour obtenir gain de cause.

Au final, nos adhérents et leur petite copropriété ont obtenu :

• 704,37 Euros sur les 1.067,00 Euros demandés ;
• 500 Euros de dommages et intérêts ;
• la prise en charge par le syndic de la totalité des frais d’expertise.

Précisons également que les jugements obtenus par cette procédure ne sont PAS susceptibles d’appel, ce qui empêche les syndics de faire appel pour gagner du temps.

Ce résultat, même modeste d’un point de vue financier, est pour nous important pour plusieurs raisons :

1. il montre que, même si les sommes en jeu ne sont pas importantes, on PEUT ne pas se laisser faire ;
2. il montre que malgré les manœuvres des professionnels, la procédure de déclaration au greffe peut fonctionner vis-à-vis d’un syndic ;
3. il montre qu’avec un peu de patience (en l’occurrence beaucoup) on peut arriver à de bon résultat sans avoir à engager aucun frais.

Ce que nous espérons est que beaucoup d’autres copropriétés qui n’ont aucune envie de se laisser faire suivent la trace de ces adhérents pour que les syndics indélicats sachent qu’ils ne peuvent pas ingénument, en fin de mandat, prélever des honoraires et frais contestables.

Voici le texte intégral du jugement qui rappelle les faits et permet de comprendre le déroulement de cette procédure.

Vu la déclaration reçue au greffe de ce tribunal en date du 27.01.2003 suivant laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble, sis 14 rue ………PARIS XVII, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet AIGLE IMMOBILIER-EUROPE, sollicite la condamnation de la SA CABINET V….., son ancien syndic révoqué, à lui payer la somme de 1067.53 euros .indûment facturée ;

*

Vu le rapport d'expertise déposé au greffe le 10.11.2003 par M. K…, expert commis suivant jugement de ce tribunal du 01.07.2003, aux fins de dire notamment s ' il y a eu surfacturation des prestations par le CABINET V…. ;

Vu l'examen de l'affaire à l'audience du 20.01.2004, à laquelle le défendeur a soulevé, in limine litis, l'irrecevabilité de l'action du SYNDICAT, lequel a réclamé la condamnation de son adversaire à supporter le coût de l'expertise et à lui payer la

somme de 704.37 euros conformément aux conclusions de l'expert, et celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, demandes auxquelles s'est opposé le CABINET V….., qui a soutenu qu'à supposer l'action recevable, sa condamnation ne pourrait alors excéder 125.29 euros, et qui a sollicité, en tout état de cause,

la somme de 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Vu la. réouverture des débats ordonnée par mention au dossier, afin d'obtenir les observations du défendeur sur les pièces produites en cours de délibéré par le SYNDICAT pour justifier de sa recevabilité à agir ;

Vu le nouvel examen de l'affaire à l'audience du 23.03.2004, à laquelle le SYNDICAT a maintenu ses précédentes prétentions, et le CABINET V…. a renoncé à son exception d'irrecevabilité, s'en tenant, pour le surplus, à ses explications antérieures ;

MOTIFS:

Attendu que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES reproche à son ancien Syndic, le CABINET V…., d'avoir facturé ses prestations au mépris des clauses tarifaires du Contrat de Syndic signé entre les parties ;

Attendu qu'en application de l'article 1134 du Code civil, les conventions, légalement formées, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

Qu'en l'espèce, le CABINET V…. ne conteste pas qu'il a surfacturé ses honoraires relatifs à l'assemblée générale du 18.06.2001, et qu'il a indûment réclamé les frais d'envoi d'une circulaire du 03.07.2002, à une date où il n'était plus en

exercice ;

Qu'il est donc constant que la somme de 125.29 euros a été trop versée par le SYNDICAT ;

Attendu, pour le surplus, qu’il résulte au rapport d'expertise que le défendeur reste encore devoir au SYNDICAT la somme de 579.08 euros indûment facturée au titre de diverses prestations ;

Qu’aux termes du dit rapport, l’expert a déjà répondu de manière motivée et circonstanciée à chacun des moyens aujourd’hui soutenu par le CABINET V…. pour s’opposer aux réclamations ainsi faites, ni les frais de 8 photocopies pour la convocation de l'assemblée générale du 18.06.2001 et pour l’envoi du procès-verbal correspondant, ni les frais d’envoi et de photocopie de l’additif à cette convocation, ni les frais d’huissier, ni la facture de l’entreprise PROSIGNAL du 27.10.2000 n’étant justifiés ;

Que ce tribunal, reprenant à son compte les arguments de l’expert, estime, dès lors, que c’est à tort qu’ont été facturées ces prestations pour la somme de 579,08 Euros ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de condamner le CABINET V….. à payer au SYNDICAT des dommages et intérêts équivalents à la somme de 125,29 + 579,08 = 704,37 Euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts supplémentaires, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a dû multiplier les démarches pour obtenir gain de cause, et que le refus du défendeur de donner suite à ses légitimes demandes l’a privé d’une partie de ses ressources justifiant l’allocation d’une somme de 500 Euros ;

Attendu que le CABINET V….., qui succombe, supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise, et, partant, sera débouté de sa demande formée en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Condamne la SA CABINET V….. à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de SEPT CENT QUATRE EUROS ET TRENTE SEPT CENTS (704,37 Euros) outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

La condamne à lui verser la somme de CINQ CENTS EUROS (500 Euros) à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SA CABINET V….. aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique des jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT