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ARC Le livre d'or des adhérents /01 06 05/© Un mandat de gestion particulièrement efficace L’article qui suit va nous permettre de mettre en avant d’une part l’intérêt du compte-rendu du mandat par le conseil syndical, d’autre part de montrer à certains l’amplitude des problèmes que doit traiter un conseil syndical lorsqu’il décide de faire son travail qui est de contrôler ET d’assister son syndic. Bonne lecture et mille bravo à nos adhérents qui nous ont adressé il y a quelques jours ce compte-rendu de mandat exemplaire. " La loi SRU stipule : " le conseil syndical doit rendre compte de son mandat aux copropriétaires. " Vous trouverez donc ci-après les différentes actions menées par le Conseil Syndical en 2004.
Pour 2004, la prime d'assurance avait augmenté de 23 % alors que dans le même temps, l'indice des assurances augmentait de 4%. Arguant du fait que nous aurions dû être avisés de cette hausse au minimum un mois avant la date d'échéance étant donné l'importance de la hausse (ce qui nous aurait permis de rechercher un autre fournisseur et en conséquence nous laissait la possibilité de résilier le contrat en cours), nous avons écrit à Foncia le 5 février 2004 afin qu'il agisse auprès de sa filiale pour ramener cette hausse à 4%. Cela a d'abord été une fin de non recevoir puis une proposition de baisse insignifiante, mais le Conseil Syndical n'a pas cédé et le 13 mai 2004, l'assureur nous adressait un Fax signifiant son accord pour ramener la hausse à 4%. Mais, FONCIA ayant réglé l'assureur, il a fallu attendre plusieurs mois pour récupérer les sommes indûment perçues. Fin septembre, après de nombreuses relances, nous avons enfin reçu un avoir de 1219€, mais l'avoir aurait dû être de 1374€. Nouvelle relance et, enfin, le 4 octobre, nous recevions un avoir de 155€. Gain réalisé sur cette affaire : 1374 €. II- Travaux : 1) Les prix des portes bâtiments C et D et la mise en place de VIGIK ont été négociés par le CS qui a obtenu une remise de 6%, soit un gain de 1200€. 2) Abattage d'un arbre derrière le bâtiment I" (branches empiétant sur les balcons) Prix proposé par le syndic : 1495 €. Recherche d'une entreprise par le Conseil Syndical. Prix obtenu : 365 euros Gain réalisé : l l30 €. 3) Boîtes aux lettres : Prix négocié par le CS et pas d'honoraires sur travaux (appel d'offres et réception réalisés par le CS) Gain : 240 €. 4) Mise en place de vigik Bâtiments A et B ; Opération effectuée en dehors de l'A, G (idem boîtes aux lettres). En conséquence, pas d'honoraires de syndic sur travaux. Gain : 90 €.
Réception de l'état courant septembre et réactions du CS (lettre au syndic du 9/9/2004 pour signaler les anomalie ? relevées et lui demander de les corriger). 1) Anomalies : imputation de 4 factures pour le relevé des compteurs d'eau, savoir : - facture de 1833,94 € adressée à Foncia Manago (ancien cabinet) pour 2004 ; - facture de 1833,94 € adressée à Foncia Gis pour 2004 ; - facture de 1107,82 € de 2003, que nous avions déjà refusée lors de la vérification des comptes 2003 car elle avait déjà été réglée à l'Etude Manago ; - une facture de 242,48 €pour entretien, des robinets. Le contrat ne comporte pas cette prestation. Nous demandons donc à Schlumberger de nous la rembourser et de nous rembourser également celle de 235,31€ payée à tort en 2003 et d'annuler les 2 factures Manago. Nous avons bataillé longtemps mais sommes arrivés à nos fins. Pour l'exercice 2004, le coût sera de 1598,63€, soit une moins-value de : 3419,55 €. 2) Frais Foncia Manago. Cette somme correspondrait à l'envoi des PV 2003. Or, cette somme a déjà été réglée à Foncia Gis en 2003. Annulation de cette facture demandée. Gain : 111,48 €. 3) Note sur le prélèvement mensuel. En fait, Foncia propose aux copropriétaires qui ne lui ont rien demandé un paiement mensuel et facture 52,50€ de frais postaux- Annulation de cette facturation. Gain ; 52,50€. 4) Télécopies : Coût d'envoi d'une télécopie par Foncia : 0,97 euro par page, alors que le coût d'une page est de 0,094 environ. Nous n'avons pas obtenu l'annulation totale mais avons ramené le coût à 0,27 euro. Gain ; 37€. 5) Vérification annuelle des comptes. Nous pensions après toutes ces interventions trouver un état des dépenses irréprochable. Eh bien non ! Toutes les modifications sur lesquelles nous nous étions mis d'accord n'étaient pas faites bien que le syndic ait donné son accord pour modifier par courrier. De plus, d'autres anomalies ont été relevées : - imputation d'un dépannage interphone privatif imputé à la copropriété ; - annulation de cette dépense. Gain : 60,14 euros ; - imputation d'une facture France Telecom 2005 sur 2004 : annulée et reportée sur 2005 ; - honoraires syndic : facturation d'honoraires de base TTC de 9700 euros alors que le contrat prévoyait 9627,80 euros. Gain ; 72 euros. Porte vigik bâtiment A : paiement d'un acompte de 431 euros non déduit ensuite du montant de la facture. Annulation de ce montant. Gain : 431 euros. Toutes les modifications ont été demandées au syndic le 14 mars et après 4 aller retours de documents, les comptes ont enfin été rectifiés comme nous le demandions mais cela a quand même pris 2 mois.
Le contrat d'entretien des vide-ordures a été renégocié par le CS permettant un gain de 100 €.
Ces 2 opérations ont permis de réaliser un gain de 900 euros. Au final, les actions du CS au niveau de la gestion des dépenses ont permis de réaliser un gain de 10000 €.
1) Surveillance des travaux, remise des clés aux prestataires et courriers et négociations avec LNT. 2) Programmation des clés " VIGIK "suite à achat d'un ordinateur, dont le coût est déjà amorti, sachant qu'un déplacement pour déprogrammation d'une clé (clé perdue), changement de nom et programmation de nouvelles clés coûte environ 100 euros (un déplacement •+• une heure de main-d'œuvre). De plus, lors de la perte d'une clé, nous la déprogrammons dès que nous en avons connaissance. Réception des entreprises et vérification du temps passé. 3) Désherbage de la terrasse. 4) Marquage des parkings extérieurs. Remplacement de convecteurs à la loge. 5) Nettoyage des barrières Lys Chantilly. 6) Remplacement des tapis dans les halls d'entrée et ascenseurs. 7) Abattage d'un arbre. 8) Entretien et essais périodiques des installations de sécurité électrique (blocs de sécurité, changement de minuteries.) 9) Travaux peinture. 10) CIS : vérification chaque semestre des relevés d'eau CTS et traitement des anomalies. Je tiens à remercier tout particulièrement MM. ………. qui ont mis leurs compétences au service de la copropriété et ont permis de réaliser un gain non négligeable. Tous ces travaux n'ont pas été chiffrés mais connaissant les taux horaires et les frais de déplacement, on peut estimer un gain minimum de 4.000 euros. Grâce à toutes ces actions, la copropriété a un solde créditeur de 5046.44 €, compte tenu des loyers loge mais il faut savoir que des travaux non votés en AG, (pour lesquels il n'y a pas eu d'appels de fonds), mais décidés ensuite par les copropriétaires concernés ont été réalisés : Portes Bis A et B : 2869,28 €, frais qui vont être imputés à ces bâtiments ; Boîtes aux lettres : 3876,07 € à répartir entre tous les copropriétaires, ce qui représente un total de travaux de 6745,35 prélevés sur le budget.
La majorité des copropriétaires devrait avoir un solde créditeur (un peu moins pour les bâtiments A et B). Ensuite, ce sera fonction de la consommation d'eau de chacun, celle-ci étant réglée aux millièmes généraux lors des appels de fonds et étant refacturer ensuite à la consommation réelle. La Présidente du Conseil Syndical.
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