ARC Le livre d'or des adhérents / 17 11 04/©

Une indemnité amiable de 127.341 Euros obtenu au titre de la responsabilité civile d’un syndic

(pour une copropriété de 130 logements)

Cinq ans ! Il aura fallu cinq ans à l’ARC et à ses adhérents (un immeuble de SARCELLES) pour obtenir que l’assurance de responsabilité civile de la FNAIM accepte d’indemniser une copropriété pour le préjudice subi depuis près de trente ans du fait de l’erreur (involontaire mais réelle) de divers syndics.

1. Une affaire pourtant toute simple

  • L’ARC découvre un jour à l’occasion d’un contrôle de compte que les consommations d’eau d’un immeuble sont très élevées (notre contrôleur s’est d’ailleurs tout simplement contenté d’additionner les factures et de diviser par le nombre de logements).

  • Que se passe t-il ? Après quelques recherches simples, le Conseil syndical s’aperçoit que l’immeuble, depuis trente ans ? fournit à un immeuble voisin de même taille et desservi par la même sous-station de chauffage urbain, l’eau froide qui lui sert à fabriquer son eau chaude sanitaire. Ainsi notre immeuble avait-il pris en charge des milliers de m3 d’eau froide fournis à l’immeuble voisin, celui-ci ne payant que les calories.

2. Une erreur professionnelle évidente

  • Les surconsommations d’eau étaient tellement fortes sur cet immeuble que les syndics auraient forcément dù être alertés et agir depuis longtemps.

  • Il y avait donc une faute professionnelle que d’ailleurs, le dernier syndic a reconnu sans difficulté.

3. Un préjudice évalué à 800.000 Francs

  • Les copropriétaires de l’immeuble concerné avaient payé (ceci uniquement sur les dix dernières années) une somme supplémentaire de l’ordre de 800.000 Francs.

  • Impossible, évidemment, d’aller redemander cette somme aux copropriétaires actuels de l’autre immeuble. D’abord parce que beaucoup avaient acheté au fil des ans ; ensuite parce que les comptes étaient approuvés et que ce rappel de charges (1.000 Euros environ par logement) aurait risqué de faire basculer la copropriété dans les pires difficultés.

  • Donc, pas de problèmes : juridiquement, moralement, pratiquement, l’assurance de responsabilité civile professionnelle devait jouer.

  • Cette assurance n’était d’ailleurs pas n’importe laquelle puisqu’il s’agissait de l’assurance de la FNAIM - le plus gros syndicat professionnel - et qu’elle avait largement les épaules assez solides pour supporter ce " sinistre ".

4. Une inadmissible dérobade

  • L’affaire débuta en 1998 ; depuis ce ne furent que :

    • dérobades ;

    • manœuvres dilatoires ;

    • réunions d’expertise remises ;

    • conclusions d’experts égarées, etc, etc.

  • Cet immeuble étant un immeuble en difficulté (et pour cause) classé en " plan de sauvegarde ", le Maire de SARCELLES mais aussi le coordinateur du plan de sauvegarde et même les services de l’Etat durent intervenir à la demande des copropriétaires et l’ARC à plusieurs reprises.

  • L’assureur comptait sans doute sur la lassitude, le temps, le découragement. Il avait tort, car ni la copropriété ni l’ARC, ni le Maire ni la Préfecture ne pouvaient abandonner ce dossier dont dépend encore aujourd’hui en partie le redressement de la copropriété en question. Ceci dit, il est vrai que nous avons frisé le découragement.

5. Une ultime intervention de l’ARC

  • Dernièrement, le dossier semblant une fois de plus enterré, le président de l’ARC Fernand CHAMPAVIER reprit courageusement son bâton de pèlerin ; il ressaisit l’ensemble des partenaires et indiqua clairement au courtier - le cabinet GRAS-SAVOYE - que l’ARC était bien décidé à médiatiser cette affaire tant que la copropriété ne serait pas indemnisée.

Cette lettre a été le dernier coup de boutoir qui a permis d’ouvrir la porte et la réponse est enfin venue : " Nous allons verser 127.341 Euros ". OUF !

Alors contents ?

Oui et non.

Non, car lorsqu’on fait le total des heures et de l’énergie dépensées par tant de personnes, il n’y a pas de quoi être très contents.

Oui, car cette histoire permet de montrer à ceux qui ne veulent pas voir les réalités en face, d’une part la formidable résistance opposée par les professionnels en général à la mise en jeu de leur responsabilité et d’autre part le fait qu’ils résistent mêmes quand ils ont torts à 100 %, ce qui signifie bien que le dispositif ne fonctionne pas. Or à quoi cela sert-il d’obliger les syndics à avoir une assurance de responsabilité professionnelle (soit disant protectrice des copropriétaires) si c’est pour ne surtout pas s’en servir.

Cette affaire va nous inciter à reprendre le problème à la base.

 

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