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L'assemblée générale Quand convoquer l'assemblée ? L'assemblée générale doit être obligatoirement convoquée une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967). Qui convoque l'assemblée ? C'est le syndic qui convoque l'assemblée mais si celui-ci ne le fait pas, l'article 8 du décret du 17 mars 1967 permet au président du conseil syndical de convoquer l'assemblée après mise en demeure par le conseil syndical ou par les copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Si le conseil syndical ne peut être utilisé, ce même article prévoit que des copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes pourront demander la convocation au président du tribunal de grande instance statuant en référé. Quels sont les délais de convocation ? Le délai prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 est de
21 jours francs (jour de la première présentation de la convocation
et jour d'assemblée non compris). Quelle forme doit avoir la convocation ? La convocation doit être faîte soit par lettre recommandée avec accusé réception soit par remise contre émargement. Si un copropriétaire le souhaite, elle peut, désormais, également être faite par télécopie ; il faut que le copropriétaire le fasse savoir au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou… télécopie ! Qui fixe l'ordre du jour ? L'ordre du jour est fixé par celui qui convoque, c'est à dire par le syndic. Le conseil syndical ainsi que les copropriétaires peuvent y être associés mais rien n'oblige le syndic à le faire. Peut-on compléter l'ordre du jour ? L'article 10 du décret le permet. Les copropriétaires peuvent à tout moment entre deux assemblées générales envoyer au syndic par lettre recommandée avec accusé réception un additif à l'ordre du jour. Depuis le 1er septembre 2004 il est néanmoins impossible de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation. Un copropriétaire peut -il se faire représenter par la personne de son choix ? Oui à l'exception du syndic, de son conjoint ou de ses préposés. A noter que le gardien ou l'employé d'immeuble est un préposé du syndic. Combien de pouvoirs peut-on détenir ? Chaque copropriétaire peut avoir trois pouvoirs. S’il détient plus de 3 pouvoirs un copropriétaire ne peut représenter plus de 5 % des millièmes de l’ensemble (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Que doit contenir le procès verbal ? Le procès verbal permet d'authentifier les décisions. Il est rédigé par le secrétaire et signé par le président et par ses scrutateurs. Le procès verbal doit reproduire les résolutions et indiquer le les noms et les millièmes des copropriétaires n'ayant pas approuvé les décisions ou s'étant abstenus. D’autre part, il doit reproduire le texte de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L'envoi du procès verbal est-il obligatoire ? Il l'est uniquement à l'égard des copropriétaires absents ou opposants. Il doit leur être adressé par courrier recommandé avec demande d’avis de réception dans les deux mois suivant l'assemblée. s Quel est le rôle du syndic ? Le syndic représente le syndicat des copropriétaires et agit en son nom. Il est le mandataire et gestionnaire de la copropriété. Le syndic est-il obligatoire ? Oui mais le recours à un syndic professionnel ne l'est pas. Qui peut être syndic ? Les syndics professionnels titulaires d'un carte de gestion délivrée par la préfecture de police, les syndics non professionnels copropriétaires et le président du conseil syndical dans le cas d'un syndicat coopératif. Quelle est la durée du mandat du syndic ? La loi prévoit qu'à défaut de précision le syndic est nommé pour trois ans. En pratique, il est préférable de le désigner pour une durée d'un an. Peut-on révoquer un syndic ? Oui en cas de carence de sa part ou de faute. La révocation doit être votée en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi. Un syndic peut-il démissionner ? Oui mais il doit respecter un préavis s’il est prévu dans son contrat ou dans le règlement de copropriété. Le conseil syndical est-il obligatoire ? Depuis la loi du 31 décembre 1985, le conseil syndical est obligatoire mais le syndicat des copropriétaires peut y renoncer par un vote en assemblée générale à la double majorité de l'article 26 de la loi. Cette faculté est ,toutefois ,fortement déconseillée. A noter : dans les « résidences-services » l’assemblée ne peut PAS renoncer au conseil syndical. De combien de membres doit-il être composé ? Il faut se reporter au règlement de copropriété, la loi étant muette sur ce point. Qui peut être membre du conseil syndical ? L'article 21 de la loi de 1965 énonce que ne peuvent être conseillers
syndicaux le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants,
ses préposés. Comment sont élus les conseillers syndicaux ? Ils sont désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi et si la majorité n'est pas acquise, à la majorité simple de l'article 24 de la loi. Quelle est la durée du mandat du conseil syndical ? C'est l'assemblée générale qui fixe la durée sauf si le règlement de copropriété en prévoit une autre. Si aucune durée n'est précisée, l'article 22 du décret de 1967 indique que le mandat ne peut excéder trois ans. Cependant, cela n'empêche pas un conseiller syndical de faire plusieurs mandats. Faut-il élire un président du conseil syndical ? Oui, c'est l'article 21 de la loi qui l'exige. En pratique, cette fonction est importante puisque le décret et la loi prévoient que le président peut convoquer l'assemblée générale et qu'il peut saisir le président du tribunal de grande instance afin de récupérer les fonds et archives auprès de l'ancien syndic. Qui élit le président du conseil syndical ? C'est le conseil syndical et non l'assemblée générale. Que peut faire le conseil syndical ? Il contrôle et assiste le syndic : pour ce faire il
a un droit de regard permanent sur la gestion et les comptes (article
21 de la loi de 1965) : il peut donc demander copie de tout document
relatif à la copropriété et il doit être associé à l'élaboration
du budget prévisionnel (article 26 du décret de 1967), donc une
association comme l’ARC (personne morale). L'unanimité : C’est à dire TOUS les copropriétaires de l’immeuble, que ceux-ci soient présents, représentés ou même absents. La double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 : Deux tiers de tous les millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre (s’il y a 10 copropriétaires, il faudra alors 667 millièmes ET six copropriétaires). La double majorité allégée : Depuis le 21 juillet 1994, les travaux d’amélioration peuvent être votés à la double majorité " allégée ", soit deux tiers des millièmes des copropriétaires présents et représentés et la majorité de TOUS les copropriétaires, si la double majorité expliquée au point précédent n’est pas obtenue. Par contre, la double majorité " allégée " obtenue en première lecture doit être ratifiée par une seconde assemblée (dite de " seconde lecture ") pour que les travaux soient votés. La majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 : 501/1000°, quel que soit le nombre des présents et représentés. La majorité de l’article 25-1. Si une décision qui requiert la majorité absolue recueille un tiers des millièmes en première lecture, une deuxième lecture peut avoir lieu à la majorité simple durant la même assemblée. La majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 : Majorité des millièmes présents et représentés (soit par exemple 351 millièmes si 700 millièmes sont présents et représentés.) Les copropriétaires et la justice Quel est le tribunal compétent ? Le tribunal d'instance peut traiter des problèmes d'impayés jusqu'à 10.000 Euros, les litiges financiers avec l'ancien syndic jusqu'à 10.000 Euros, les problèmes d'annexion de parties communes sans autorisation. A noter que l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire. Lorsque le litige ne dépasse pas 4 000 euros, le juge de proximité peut être saisi. C’est entièrement gratuit. Le tribunal de grande instance est plus difficile d'accès. Il faut un avocat sauf en matière de référé. Il est compétent pour demander l'annulation d'une assemblée générale. Le syndic peut il engager des actions judiciaires sans l'autorisation de l'assemblée générale ? C'est l'article 55 du décret de 1967 qui prévoit les cas où le
syndic n'a pas besoin de demander l'accord de l'assemblée générale
: L'action en annulation d'une assemblée générale Elle se fait devant le tribunal de grande instance et non par lettre recommandée. Cette action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires et nécessite le recours à un avocat. Un copropriétaire peut-il agir contre le syndic ? Oui, chaque copropriétaire qui subit un préjudice suite à des erreurs de gestion du syndic est reconnu comme fondé à agir contre son syndic. Comment faire un référé sans avocat au tribunal de grande instance ? Le référé est une procédure dispensée de l'assistance d'un avocat.
Elle peut être utilisée dans plusieurs cas : Demander une date d'audience au greffe du tribunal. Rédiger une assignation (voir modèle dans le guide de l’ARC : « Le Manuel du conseil syndical »). Aller voir un huissier pour lui remettre l'assignation remplie et lui demander de la délivrer à l'adversaire (ancien syndic ou syndic en place). Qu'est-ce qu'une injonction de payer ? Lien vers syndic bénévole Qu'est-ce que la procédure de déclaration au greffe ? Lien vers syndic bénévole
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