Association des Responsables de Copropriété
- CERGY
AUTRES RUBRIQUES
|
Association des Responsables de Copropriété
|
L’ARC CERGY
l’ARC CERGY est une émanation régionale de l’ ARC ( Association des Responsables de Copropriété) dont la création remonte à 1987, et qui est une association à but non lucratif, implantée actuellement sur plus de 6500 immeubles en copropriété, représentants pour certains au moins 1000 logements. Cette association, dirigée par un conseil d’administration, et disposant d’une équipe de techniciens salariés ( constitués de juristes spécialisés, comptables , techniciens spécialistes des équipements, experts en contrôle des charges etc …) figure parmi les rares acteurs associatifs reconnus par les pouvoirs publics pour sa représentativité et sa capacité de réflexion et de proposition dans les domaines touchant la copropriété ; A titre d’exemple, elle est l’un des douze membres titulaires de la Commission relative à la Copropriété siégeant auprès des Ministères de la Justice et du Logement, et participe également à la Commission Nationale Paritaire des gardiens et employés d’immeuble dans les Commissions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat. Elle est reconnue également par de très nombreux Ministères, notamment , parmi les plus importants ; celui de la Ville , de l’Economie et des finances, du travail, du logement, de l’environnement…..
Son positionnement: Elle est la plus importante antenne de l’Ile de France, mise en place par l’Association des Responsables de Copropriété . Ses moyens : L’ARC CERGY est animée par quatre personnes ( deux chargés d’opérations, un juriste, une assistante secrétaire) et son implantation dans le centre du quartier de CERGY SAINT CRISTOPHE, remonte désormais à presque huit années. Elle dispose de locaux de bureaux et de réunion, ainsi que de moyens bureautiques et informatiques performants. Son positionnement: Comme le siège , l’antenne a pour fonction :
obligatoires par la loi du 13 Décembre 2000 ( loi SRU )
Services de Base : - Consultation sur rendez-vous, y compris consultations spécialisées sur des domaines annexes à la copropriété. - Assistance permanente (téléphone, par écrit, en venant aux consultations sans rendez-vous en cas de besoin). - Bénéfice d’une assurance de responsabilité civile " professionnelle " incluse dans l’adhésion. - Accès aux services techniques de Copropriété -services et à son groupement d’achats. - Accès à la liste des experts et entreprises " testés " par Copropriété -services. - Aide à l’analyse des charges et études des contrats. - Abonnement au bulletin de l’ARC. - Bénéfice des formations internes de l’ARC. - Accès à coût réduit aux formations de l’institut " Copropriété et Formation ". Une spécialité : les copropriétés en difficulté L’ARC CERGY est la première antenne à avoir développé des compétences pointues, ainsi qu’un savoir faire reconnu, pour répondre aux attentes des copropriétés dites en " difficultés ou dégradées ". Eu égard à ces domaines d’expertise, l’ARC CERGY a été retenue par le Préfet du Val d’Oise et la commune de Cergy en qualité de prestataire, dans le cadre du premier Plan de Sauvegarde d’importance, comprenant 7 copropriétés et une grande OPAH (Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat). Son intervention a abouti au redressement financier et à la maîtrise des charges de 36 ensembles immobiliers, constitués de copropriétés et d’ASL (représentant 1079 logements), et permise, dans le même temps, l’entretien et la conservation de leurs bâtis. Contact et honoraires L’antenne de Cergy Saint Christophe, située 10 place des institutions, est ouverte du lundi au vendredi, de 9h00 à 13h00, et de 14h00 à 18h00.
Un juriste assure une permanence juridique tous les jeudis ; le matin est réservé aux adhérents collectifs (consultations sur rendez-vous), et les consultations de l’après-midi sont destinées à tous (consultation sans rendez-vous). Le prix d’une consultation est de 13€ pour les non-adhérents. Contact téléphonique au 01.30.75.10.05 , par fax au numéro 01.30.75.05.92, ou par courrier. - L’antenne de CERGY travaille actuellement sur la mise en place généralisée de commissions de suivis des impayés, destinées aux conseils syndicaux, en vue d'accélérer le redressement de leurs copropriétés. -Par ailleurs, l'ARC CERGY développe un pôle " mise en conformité des règlements de copropriétés ". permettant d’adapter et de mettre à jour, de manière très complète, son règlement ; ceci pour un coût 4 à 6 fois moins élevé que la moyenne des prix pratiqués par la concurrence, et pour un travail au moins équivalent et souvent plus approfondi (propositions d'amélioration). -Elle élabore une convention d’assistance aux assemblées générales, en vue de la soumettre aux conseils syndicaux, et propose des formations dans les domaines touchant à la copropriété. -Enfin , elle initie la mise place d’un observatoire de l’ eau, afin de défendre les intérêts des abonnés de Cergy Pontoise , et favoriser la mise en application de l’article 93 de la loi SRU.
L’ANTENNE de CERGY et ses partenaires 1) En matière de partenariat locaux Plusieurs organismes nationaux ou locaux ont sollicités l’ARC CERGY pour ses connaissances bien spécifiques, citons par exemple: - L’agence de l’eau, dans le cadre d’ un partenariat avec des aquaticiens spécialisés dans l’analyse et la maîtrise du poste charge eau. - La SFDE (Société française de Distribution d’Eau) aux fins d’aboutir à une meilleure maîtrise des dépenses d’eaux , et d’accélérer et finaliser le recouvrement des impayés dans les copropriétés dites en difficultés. - L’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), où des responsables de l’ARC Cergy siègent en qualité de représentants des copropriétaires du Val-d’Oise , pour l’octroi de subventions dans le cadre d’opérations spécifiques.
Le partenariat associatif vise des publics ciblés ; notamment -Les abonnés du chauffage urbain :Une représentation est assurée à cet observatoire, afin de mieux défendre les intérêts des abonnés de l’agglomération de Cergy Pontoise. -L'association aux soutiens des conseils syndicaux : En vue d’améliorer le fonctionnement de l’ensemble des copropriétés de Cergy l’antenne apporte une assistance juridique, pratique et technique aux conseils syndicaux( représentant environ 30 copropriétés) qui en sont membres . -Le Carrefour des ASL (associations syndicales libres) :L’ARC CERGY a conçu et mis en place un partenariat afin de répondre ( on a la vocation ou pas ) aux problèmes spécifiques liés aux ASL.
Les innovations apportées :
a)Instauration de la fonction d’agents d’insertion spécialisés dans le redressement de copropriétés en difficultés : Deux postes d’agents d’insertion spécialisés dans le redressement de copropriétés dites en difficultés ,ont été créés en partenariat avec la ville et l’état. Grâce au savoir faire et savoir être de ces agents sur le fonctionnement des copropriétés où ils sont intervenus, d’autres communes ont sollicitées l’aide de l’ARC pour la création de postes d’agents d’insertions (Garges-lès-gonesse, Clichy-sous-bois, Sarcelles, Paris, …) Huit postes d'agents d’insertion ont ainsi été créés . La reconnaissance institutionnelle est intervenue à la suite ; Les Ministères de la Justice et du Logement étudient actuellement la possibilité de créer des postes assez semblables aux agents d’insertions, aux fins de favoriser la médiation en cas de litiges, et de désemplir les tribunaux pour les contentieux relatifs à la copropriété.
b) Mise en place d’une convention d’individualisation des factures d’eaux (anticipation de l’article 93 ) L’antenne de Cergy, en collaboration avec les différents acteurs de la copropriété, a élaboré et mis en place, durant l’année 1998, dans le cadre du plan de sauvegarde de LA BASTIDE, une convention intermédiaire d’individualisation des compteurs d’eau, devant aboutir à une meilleure maîtrise des charges. L’expérience acquise par l’ARC au cours de cette mission, a eu une traduction législative et réglementaire, à savoir l’introduction d’un article spécifique sur les compteurs d’eau (article 93 de la loi SRU).
L’intervention de l’ARC-CERGY et le Plan de Sauvegarde de LA BASTIDE L’antenne de Cergy a été l’un des acteurs principaux du premier Plan de Sauvegarde recouvrant un périmètre de 7 copropriétés. Cette action, en partenariat avec la ville de Cergy, s’est étalée sur une période de 6 années (de 1998 à 2004), et a intégré une convention de maîtrise d’œuvre urbaine (MOUS) La mission a porté
a) Sur des actions de remobilisation des copropriétaires : L’antenne a pu mobiliser les copropriétaires pour qu’ils assistent aux assemblées générales ; le taux de présence à ces réunions est ainsi passé de 20% à 90% . b) Sur la restauration de la convivialité : L’instauration de réunions périodiques en présence de tous les acteurs principaux de la copropriété ( mairie, syndics, conseils syndicaux…) a crée un climat de confiance et de solidarité, et constitué le préalable indispensable à notre action , qui s’inscrit dans la durée.
c) Sur le rappel des responsabilités de chacun Les entretiens individuels ont eu pour finalité d’expliquer aux copropriétaires leurs droits et obligations ;( par exemple : comment comprendre un relevé de charges, décrypter le rôle du syndic et du conseil syndical ainsi que le fonctionnement de la copropriété…) Cette démarche, institutionnalisée, a abouti à une meilleure sensibilisation des copropriétaires sur le règlement de leurs charges, et a fait prendre conscience de la nécessité de ré instaurer ou de préserver un dialogue avec leur syndic. Aujourd’hui, plus de 95% des copropriétaires règlent leurs charges sans aucune contestation. d) Sur la maîtrise des charges En 1996, la quote part de charge trimestrielle moyenne par copropriétaire s’élevait aux alentours de 4 000 €. En 2004, la maîtrise des charges a abouti à des appels annuels par copropriétaires d’un montant de 1 500 € au plus. Suivant quelle méthode : Sans trop entrer dans les détails, celle ci a consisté, notamment, à mettre en place un exploitant du réseau secondaire du chauffage, à procéder à l’individualisation les contrats d’eau, à négocier les franchises et les coûts des assurances, à examiner périodiquement les honoraires et prestations particulières facturées par leur syndic…….
Avant la mise en place du Plan de Sauvegarde, les dettes fournisseurs étaient si importantes qu’elles se concrétisaient, régulièrement et par réaction, par des coupures de chauffage… D’autres fournisseurs étaient également concernés par ces dettes, et se trouvant en situation d’impayés, ils menaçaient les syndicats de copropriété de poursuites judiciaires. La mission de l’antenne a consisté à négocier avec tous les fournisseurs , de l’acceptation d’un abandon de certaines créances (contestables), de la mise en place de plans d’apurement afin de solder les dettes non discutées par les syndicats, et d’opérer une reprise du règlement de l’encourt. En 2002, toutes les dettes étaient soldées et l’ensemble des comptes des syndicats de copropriété était redressé. f) Sur la reprise du règlement des charges En 1997, 80 % des copropriétaires étaient en situation d’impayés, ce qui représentait, en montant global, un endettement de 940 600 €. Afin de ré intégrer le règlement des charges de ces copropriétaires, l’ARC CERGY , après plusieurs réunions mensuelles en présence du syndic et des conseils syndicaux , n’a pas hésité à initier les procédures de recouvrement amiables et judiciaires qui s’imposaient. Le bilan :
Aujourd’hui, hormis un syndicat de copropriété (au demeurant en phase de redressement) la situation financière des autres entités est rétablie. g) Sur La dissolution de L’ A.F.U et de L’ A.S.L : Depuis 1997, l’antenne œuvre à la dissolution de l’A.F.U et de l’A.S.L. La dissolution effective de l’AFU a abouti à une économie de 20% au profit du syndicat de copropriété. La démarche se concentre désormais sur l’ A.S.L, afin d’aboutir à une minoration du coût des charges de copropriété du même ordre que précédemment cité, et de simplifier les modalités de gestion . h) Sur l’individualisation des charges d’ eau : En 1998, les dépenses d’eau représentaient le poste de charges le plus coûteux . L’individualisation des contrats d’eau ( prévue par la loi SRU mais appliquée avec réticence par les sociétés distributrices) constitue l’un des objectifs prioritaires de l’ARC, et plus particulièrement de son antenne de CERGY. Sa mise en application locale a permis à tous les copropriétaires de porter une attention particulière à leur consommation , et favorisé la baisse de leurs charges.
L’ objectif fixé était le redressement financier de ces copropriétés et la solvabilisation des familles, pour leur permettre de budgéter des travaux destinés à redonner un aspect neuf au quartier. La mission a été remplie , a abouti à une réduction de l’endettement de 94 % ( qui pour rappel était de 1 000 000€ en 1998 et est passé à 61000 € en 2004) et conduit à la réhabilitation complète du quartier.
retour
L’ARC-CERGY et les opérations programmées d’Amélioration de l’Habitat L’antenne de Cergy a été missionnée sur la plus grande OPAH de France, portant sur 36 copropriétés et ASL, représentant un total de 1079 lots. Au même titre que le plan de sauvegarde, les quatre années (de dur labeur ) sur l’OPAH ont été une réussite ; La situation financière des syndicats concernés a été redressée, permettant de ce fait le vote des travaux en 2003 et 2004. Au-delà de la mission de repérage des familles en situation d’impayés et de suivi des recouvrements, les interventions de l’ARC CERGY portent également au quotidien, dans le cadre du suivi OPAH. Pour information, les principales actions menées sur cette opération sont évoquées ci après ( la liste n’est pas exhaustive) a)les contrôles des comptes Ces audits ont été entrepris à la demande du conseil syndical dans les copropriétés les plus complexes ou les plus fragiles. Ils ont permis d’apporter une aide et un soutien aux conseils syndicaux, tant sur le plan juridique, qu’en matière de gestion optimisée de la copropriété. L’approbation des comptes, lors des assemblées générales , en a ainsi été facilitée b) La renégociation des contrats de syndic Les négociations réalisées ont permis aux syndicats de copropriété de bénéficier d’économies sur les tarifs des prestations particulières, et de diminuer le niveau des honoraires, dans le cadre des travaux votés en OPAH. Cela s’est traduit par une baisse d’environ 1% à 1.5% TTC des montants votés.
Il est préparé, en liaison avec les Conseils Syndicaux et les syndics, les ordres du jour des assemblées générales. Cette démarche a évité des discussions ( stériles) ainsi que l’élaboration d’ordres du jour complémentaires ( coûteux). La présence de représentants de l’ARC CERGY lors des assemblées générales, favorise, en temps réel, l’ assistance juridique aux Conseils Syndicaux , et permets également de répondre aux questions relatives à l’avancement de l’OPAH.
Les réunions du Bureau avec les Conseillers Syndicaux ont été l’occasion de discuter de tous les problèmes et blocages survenus dans le cadre de l’ OPAH ( les travaux, la gestion du syndic, les impayés, etc…). La mission de l’antenne, lors de cette phase, a consisté à faire remonter la synthèse de ces débats aux personnes ou services concernés , en vue d’élaborer une solution, ainsi que d’informer et rassurer les conseils syndicaux sur l’avancement de l’ OPAH.
L’implantation des bureaux de l’ARC CERGY (au cœur des îlots du périmètre de l’OPAH ) a indéniablement facilité le travail de proximité envers les copropriétaires. Celle ci a permis à chaque copropriétaire situé dans le périmètre de l’OPAH, de venir nous consulter sur divers points litigieux ( appels de charges, note d’information…) Ces interventions ont , à chaque fois, été l’occasion d’expliquer les droits et obligations de chacun, et de favoriser la reprise du dialogue. f) Les travaux dans le cadre de l’OPAH Depuis le commencement de l’OPAH, L’antenne assiste les conseils syndicaux et les syndics non professionnels. Un climat de confiance s’est ainsi naturellement instauré avec ces intervenants. A ce stade de la réflexion ( préalable au vote des travaux ), ces acteurs sont toujours demandeurs d’une assistance technique, dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires. Un soutien et des conseil sont donc dispensés aux conseils syndicaux et aux syndics non professionnels, au travers de rencontres quotidiennes et grâce aux interventions de notre juriste. Ce dernier assure , notamment : -Un contrôle du cahier des charges des travaux proposés par les architectes, afin de vérifier leur adéquation avec les clauses (toujours très variables ) des règlements de copropriété. -Une étude approfondie des règlements de copropriété, dans le but de déterminer, d’une part, les modalités de vote des travaux en assemblée générale ainsi que les modalités de répartition des appels provisionnels pour travaux, et d’autre part , les charges en résultant. -Un rôle d’arbitre, de médiateur, et de force de proposition, entre les différents intervenants ( syndic, architectes, Conseillers Syndicaux).
Grâce aux savoirs faire et savoirs être acquis et développés par cette antenne dans les domaines ci dessus évoqués, ainsi que par la compétence de ses personnels , d’autres communes ont fait appel aux services de l’ARC afin de s’inspirer de la démarche entreprise, et développer ces dispositifs, auparavant peu utilisés par les collectivités territoriales.
retour
|
