Voilà des années que la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) devenue UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) nous rebat les oreilles avec son « Observatoire des charges » dont nous ne cessons de mettre en évidence les insuffisances, les anomalies, la partialité et certains résultats improbables.

Le millésime 2008 de cet Observatoire a été la goutte d’eau qui a fait déborder le vase.

Notre conclusion est claire : « Cet Observatoire fantaisiste n’apporte aucune information exploitable pour les copropriétaires (ou les syndics) » [ ceux qui ne nous croient pas peuvent essayer ].

En fait, il s’agit simplement, pour la CNAB, d’utiliser ce qu’on appelle en langage journalistique un « marronnier » pour faire parler d’elle chaque année à la même époque.

Fatigués de mettre tous les ans en évidence les aberrations de cet Observatoire, nous avons donc décidé de passer à autre chose et de mettre en place nous-mêmes un VRAI et UTILE Observatoire.

I-                  Les objectifs

Nous allons profiter de deux types d’avantages :

1)     Le premier avantage : c’est l’implantation des associations ARC dans les principales villes de France.

2)     Le deuxième avantage : c’est le fait qu’en 2009 nous allons pouvoir disposer de données comptables normalisées concernant l’année 2008 ET l’année 2007 (annexes comptables n° 2,3,4).

Notre objectif est donc de faire un Observatoire par VILLE et par catégorie de copropriété, ce qui va nous permettre de connaître :

-          le niveau des charges par mètre carré et par type de copropriété ;

-          le niveau des charges par poste (ascenseur, chauffage, assurance, etc.).

-          l’évolution de charges dans le temps

L’idée est de pouvoir repérer le niveau bas, le niveau médian et le niveau HAUT des charges.

Ainsi chacun pourra rapidement se situer et, donc, AGIR pour baisser ses charges à partir de chiffres incontestables.                                                                                                               

II-                Une MOBILISATION par VILLE

Nous allons cibler certaines villes pour la première année.

Ainsi chaque adhérent dont l’immeuble est situé dans une de ces villes pourra contacter l’association ARC correspondante et lui adresser les informations utiles. Les villes sont :

-          PARIS  (ARC Nationale) ;

-          NANTES (ARCNA);

-          BORDEAUX (AGRC-SO) ;

-          MARSEILLE (ARC-PROVENCE) ;

-          TOULON (ARC-VAM) ;

-          LYON (ARC Rhône-Alpes) ;

-          LILLE (ARC-NORD).

-          ST ETIENNE (ARC Loire)

III-             L’Observatoire sur PARIS

• Sur Paris nous travaillons de façon intensive par arrondissement.

• Pour cela, nous avons créé un groupe par arrondissement (avec un responsable) qui va recueillir les résultats d’environ 200 immeubles par arrondissement (ce qui nous fera un échantillon de 4.000 immeubles).

• Leur travail consistera d’abord à recueillir les données auprès des adhérents de l’ARC puis d’obtenir des données auprès de non-adhérents.

IV-            Deux façons de participer à l’Observatoire des charges sur PARIS

1. Faire partie d’un groupe de travail par arrondissement (envoyez votre proposition de participation au Président Fernand CHAMPAVIER).

2. Remplir un questionnaire pour votre immeuble et d’adresser les annexes financières correspondantes à l’ARC.

 Vous trouverez ci-dessous le questionnaire à remplir qui nous permettra de bâtir des échantillons FIABLES.

Pour chaque copropriété (on verra de quoi il s’agit) il faudra :

-         remplir un questionnaire ;

-         Joindre les annexes comptables n° 2,3,4.

-         Envoyer le tout à l’ARC

Le questionnaire devra être rempli soigneusement. Si vous avez des difficultés à répondre à telle ou telle question, il faudra nous interroger.

Le problème le plus compliqué à résoudre concernera la détermination de la surface habitable d’une copropriété. Nous consacrons un développement spécial à ce problème à la suite du questionnaire pour expliquer comment s’y prendre.

cliquez ici pour contacter les membres du groupe de travail de l'observatoire
( format excel )

QUESTIONNAIRE

 

NB : Si vous habitez un ensemble immobilier avec un syndicat principal et des syndicats secondaires ne répondez QUE pour votre syndicat secondaire et reportez-vous aux dernières  questions (26 et 27).

 

Adresse de votre syndicat de copropriétaires :

N° ………. Rue ……………………………………………………………………………

Ville…………………………………………………. Arrondissement …………….….

Nom et mél (ou téléphone) si vous le souhaitez : …………………………………

………………………………………………………………………………………………..

 

1)     Nombre de logements :…………………………….……………………………...

2)     Nombre de lots de bureaux, ou de commerces : ……………………………

3)     Nombre de mètres carrés habitables (voir à la fin du questionnaire comment trouver ce chiffre) : …………………………………………………….

4)     Nombre de bâtiments séparés : …………………………………………………

5)     S’il y a qu’un immeuble, nombre de niveau dont rez-de-chaussée (hors caves et parkings) : …………………………………………………………………

6)     Immeuble (s) construit (s) avant à 1948 :                                                     □

7)     Immeuble (s) construit (s) entre 1948 et 1977 :                                            □

8)     Immeuble (s) construit (s) entre 1977 et 2005 :                                            □

9)     Immeuble (s) construit (s) après 2005 :                                                        □

10) Immeuble (s) de grande hauteur :                                                                 □

11) Immeuble (s) ayant fait l’objet d’une isolation thermique par

l’extérieur :                                                                             □

12) Copropriété avec chauffage collectif :                                                         □

a.      avez-vous un contrat P2 :(Maintenance de base)                                                                        □

b.     avez-vous un contrat P2 + P3 :(Maintenance +Pièces)                                           □

13)  Fioul  □    Gaz □   Chauffage urbain □

14) Copropriété avec eau chaude collective :                                                       □

15) Copropriété avec des répartiteurs de chaleur ? :                                       □

16) Copropriété avec ascenseurs :                                                                     □

a.   avez-vous un contrat simple :                                                                □

b.    avez-vous un contrat étendu :                                                                □

17) Copropriété avec compteurs d’eau froide d’appartement :                        □

18) Copropriété avec gardien logé :                                                                    □

19) Copropriété avec employés d’immeuble :                                                    □

20) Copropriété avec espaces verts appartenant à la copropriété

      supérieurs à 100 m² :                                                                                     □

21) Copropriété avec parkings souterrains :                                                     □

22) Le conseil syndical est adhérent à l’ARC ?                                          □

23) La copropriété est gérée par un syndic professionnel ?                           □                    

24) Votre copropriété est incluse dans une A.S.L                                             □

25) Que gère l’A.S.L. ?

a.      Espaces verts : □

b.     Chauffage :        □

c.      Gardiennage :    □

d.     Voierie :              □

e.      Autres :               □

26) Votre copropriété est un syndicat secondaire :              OUI  □   NON □

27) Que gère le syndicat principal ?

 

a.      Espaces verts : □

b.     Chauffage :        □

c.      Gardiennage :    □

d.     Voierie :              □

e.      Autres :               □

 (2) Association Syndicale Libre : gestion de services communs confiée à une association dans les grandes copropriétés

ATTENTION – ATTENTION – ATTENTION – ATTENTION   N’OUBLIEZ PAS DE JOINDRE LES COMPTES DE CHARGES DE 2007 ET 2008 (ANNEXES COMPTABLES 2, 3 ET 4).   ADRESSER LE QUESTIONNAIRE ET LES COMPTES DE CHARGES A : ARC, 25-29 RUE JOSEPH PYTHON, 75020 PARIS

Comment connaître la surface habitable de votre copropriété ?

 

Ce chiffre n’est souvent disponible nulle part. On ne connaît, en général, que le nombre de mètres carrés pris en compte par la compagnie d’assurance mais qui inclus toutes les parties communes et les sous-sols. Il ne faut PAS prendre ce chiffre.

Comment déterminer la surface habitable ? Le plus simple est de procéder ainsi :

a)     partir du nombre de mètres carrés de votre appartement ;

b)     additionner tous les millièmes généraux des appartements, bureaux, commerces et chambre de service (en excluant donc les caves, les parkings, les réserves) ;

c)     puis faire une règle de trois avec les millièmes de votre appartement.

[si vous ne connaissez pas la surface de votre appartement, demandez à un voisin qui a acheté il y a moins de cinq ans ; la surface est indiquée dans son acte de vente].

 

Exemple :

-          votre appartement fait 67,70 m2 ;

-          le nombre total des millièmes généraux (hors cave et parking) est de 8728. Les millièmes généraux de votre appartement sont de 103. La surface habitable de votre immeuble sera de : X = 67,70 X 8728 = 5736,75 m²

                                                       

formulaire en ligne

NB : Si vous habitez un ensemble immobilier avec un syndicat principal et des syndicats secondaires ne répondez QUE pour votre syndicat secondaire et reportez-vous aux dernières  questions (26 et 27)