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"IMPORTANT"
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La Loi SRU après être passée à la moulinette du conseil d'Etat a été promulguée le 13 décembre 2000 sous le numéro de loi 2000.1208.
Le conseil d'Etat n'a rien modifié en ce qui concerne les dispositions relatives à la copropriété.
Cela veut dire que lorsque la loi ne prévoit pas de délai d'application ou de décret d'application, elle est IMMEDIATEMENT applicable.
EXEMPLE :
- dispositions concernant les votes à la majorité de l'article 25 ;
- applications aux débiteurs des frais de recouvrement.
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Pour en savoir plus lire ici même notre analyse détaillée des 36 modifications apportées par la Loi SRU (désormais loi du 13 décembre 2000) au régime de la copropriété. |
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LES 36 MODIFICATIONS LEGISLATIVES QUI CONCERNENT |
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Avant-propos :
La loi est à peine promulguée (13 décembre 2000) que nous sommes en mesure :
- de répertorier et classer toutes les modifications qui concernent la copropriété ;
- d'expliquer une à une ces modifications (ce qu'elles changent et POURQUOI elles ont été introduites) ;
- de commenter une à une ces modifications en apportant un éclairage particulier, celui des COPROPRIETAIRES.
Si nous pouvons sortir aussi vite un tel dossier c'est pour deux raisons :
1 - d'abord parce que nous suivons pas à pas les débats parlementaires depuis le début ;
2 - ensuite parce que nous-mêmes avons contribué largement :
- soit à introduire des modifications ;
- soit à infléchir d'autres modifications ;
3 - Ce n'est donc pas en tant que spectateurs, ou simples commentateurs que nous intervenons, mais comme ACTEURS, sachant - comme on va le montrer - que notre rôle est LOIN d'être terminé (nombreux problèmes liés aux futurs décrets).
| A NOTER : très souvent vous lirez dans le texte qui suit : "article… de la loi du 10 juillet 1965". Rappelons que cette loi est celle qui régit aujourd'hui le statut de la copropriété. |
CHAPITRE I
Dispositions destinées à favoriser une plus grande
transparence comptable et financière dans les copropriétés
- 1) Introduction de règles comptables propres à la copropriété
- 2) Obligation de gérer les copropriétés selon le système dit de "charges provisionnelles"
- 3) Introduction d'une "fausse" obligation d'ouvrir un compte
bancaire séparé
CHAPITRE II
Dispositions devant permettre de faciliter et d'améliorer la
gestion des copropriétés
- 4) Nouvelle façon de calculer la majorité de l'article 24
- 5) Modification des règles de majorité de l'article 25
- 6) Instauration du carnet d'entretien pour les copropriétés
- 8) Abaissement de la majorité requise pour voter la pose de compteurs
d'eau froide
- 9) Obligation d'individualiser les contrats d'eau en cas de demande
- 10) Précisions et obligations concernant le fonctionnement
des unions de syndicats
- 11) Instauration d'une nouvelle procédure en matière de
recouvrement de charges courantes
- 12) Imputation aux défaillants de frais de recouvrement amiable
(sauf décision contraire du juge)
- 13) Obligation - dans les cinq ans à venir - de mettre en conformité
les règlements de copropriété
- 15) Précisions concernant le système coopératif
- 17) Scission non judiciaire des copropriétés : allégement relatif
Chapitre III
Dispositions préventives concernant les copropriétés en
difficulté
- 19) Interdiction de la mise en copropriété de certains immeubles
- 22) Information des acquéreurs : accès au carnet d'entretien et au
diagnostic - copropriété
CHAPITRE IV
Dispositions devant permettre d'améliorer le traitement
curatif des copropriétés en difficulté
- 23) Allongement de la durée des plans de sauvegarde
- 27) F.S.L. Ouverture obligatoire copropriété en cas de sauvegarde
et facultative en cas d'OPAH
- 31) Copropriété en difficulté : le sort du syndic en place
- 32) Instauration d'une procédure de scission judiciaire des copropriétés
- 34) Introduction de la notion de logement décent
- 36) "Portage provisoire" par des organismes HLM
CHAPITRE I
Dispositions destinée à favoriser une plus grande transparence comptable et financière dans les copropriétés
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1 - INTRODUCTION DE REGLES PROPRES A LA COPROPRIETE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 75 I : "Après l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sont insérés les articles suivants :
- 14-1 - 14-2 (voir point 2)
- "14-3 : Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des régles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
"Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement".
"Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires."
"Les dispositions de l'article 14-3 entreront en vigueur le 1er janvier 2004".
2 - EXPLICATION
Jusqu'à présent aucun "plan comptable" ni règles comptables impératives ne s'imposent en copropriété. Conséquences (entre autres) :
- chaque syndic fait " comme il veut", ce qui est parfois propice à une opacité "bien venue" (pour le syndic) ;
- aucune comparaison n'est possible d'une copropriété à l'autre ;
- aucune "continuité" n'est possible dans la comptabilité d'une copropriété en cas de changement de syndic etc.
La loi introduit donc, pour la première fois une obligation résumée par l'expression "plan comptable applicable aux syndicats de copropriétaires".
Un "plan comptable" c'est non seulement une liste numérotée des comptes précis mais aussi des "règles".
La loi a introduit quelques premières précisions et renvoie à un décret pour le reste.
3 - COMMENTAIRE
La loi - nous avons rencontré plusieurs fois les députés à ce sujet - est pleine de bonnes intentions sur ce problème :
- d'une part elle veut imposer des règles ;
- d'autre part elle veut des règles simples pour les copropriétaires.
Le problème est le suivant : si les règles sont trop "simples", les syndics continueront à faire un peu ce qu'ils veulent.
Aujourd'hui, faute de savoir ce que prévoit le décret, nous ne savons pas très BIEN où nous allons et c'est très dommage.
Le Ministère de la Justice et celui du Logement ont cependant accepté de nous associer aux consultations en cours et c'est très bien, car cela nous permettra de faire entendre les préoccupations des copropriétaires, ce qui n'est pas toujours évident.
Soyez assurés que nous saurons tenir notre rang.
On peut cependant d'ors et déjà relever plusieurs difficultés (pourtant signalées AVANT le vote définitif). La loi prévoit, par exemple que le budget prévisionnel est présenté "avec comparatif des comptes de l'exercice précédent APPROUVE". Cela voudrait dire qu'il faudrait faire DEUX assemblées (une pour approuver les comptes; une - ensuite - pour voter le budget ! ).
Autre problème : la loi a évacué la notion d' "état des dettes et des créances" ! On nous dit : "cela sera mis dans le décret", ce qui est curieux car comment un décret pourrait-il aller plus loin que la loi ? !).
Bref, il y a encore beaucoup de soucis… !
4 - DATE DE MISE EN APPLICATION
L'obligation de respecter le "plan comptable" prendra effet au 1er janvier 2004. Cela peut paraître lointain (plus de trois ans). En fait, compte-tenu des délais nécessaire pour élaborer le décret, mettre au point de nouveaux logiciels, former les comptables et les copropriétaires, ce délai est loin d'être aberrant.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 75 : "Après l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 il est inséré les articles suivants :
" Art. 14-1- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
"La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."
" Art. 14-2- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
"Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale."
"Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 entrent en vigueur le 1er janvier 2002."
2 - EXPLICATION.
Il y a deux façons de "gérer les dépenses courantes en copropriété :
a- disposer d'un "fonds de roulement", payer les charges courantes du trimestre et se faire rembourser en fin de trimestre par les copropriétaires les frais engagés (ce qui permet de reconstituer le fonds de roulement) ;
b- faire voter un budget prévisionnel, appeler en début de chaque trimestre UNE partie du budget et faire les comptes "réels" en fin d'année.
Jusqu'à présent on pouvait choisir l'un ou l'autre système. Désormais on sera obligé de pratiquer le deuxième système.
La loi a prévu que les copropriétés pouvaient soit appeler 1/4 du budget en début de trimestre, soit décider une modulation particulière.
Exemple : si la copropriété est chauffée collectivement, il faut que - durant l'hiver - les appels soient plus forts - Sur un budget de 1.000.000 Francs on peut donc décider de faire non pas quatre appels de 250.000 Francs mais deux appels de 300.000 Francs et deux appels de 200.000 Francs.
Autre "innovation" : un décret fixera la liste des travaux "non courants" qui devraient être donc sortis du budget prévisionnel et être votés distinctement.
3 - COMMENTAIRE
Cette obligation est à première vue un peu curieuse, car personne ne demandait cette réforme… Ceci dit elle peut introduire une plus grande rigueur de gestion (obligation de voter dans toutes les copropriétés un VRAI budget provisionnel). Par ailleurs elle s'imposait dès lors qu'un plan comptable annuel lui-même devenait obligatoire (voir point 1).
Il faudra néanmoins veiller :
- d'une part, à ce que les syndics ne proposent pas au vote de l'assemblée générale des budgets trop élevés (surtout la première année) ;
- d'autre part, à ce que les syndics remboursent aux copropriétaires une partie du fonds de roulement.
Par ailleurs, la loi introduit une complexité nouvelle en obligeant à sortir du Budget les travaux non-courant fixés par décret (attention aux difficultés d'application ; on verra…).
Les petits curieux qui souhaiteraient savoir pourquoi, vont être satisfaits car nous avons la réponse. En effet, désormais l'ensemble des charges provisionnelles d'une année sera DUE dès qu'une seule provision n'aura pas été payée (voir ici même le point 11). Pour éviter que cette disposition ne soit TROP draconienne, les rédacteurs de la loi ont préféré obliger à alléger le budget prévisionnel des travaux non-courants…
Le budget comprendra donc les charges courantes à l'exclusion des travaux dont une liste sera fixée par décret.
Cela posera d'ailleurs un problème (également signalé par l'ARC au cours des débats) : qu'en sera t-il des travaux NON courants ne figurant pas sur la liste du décret ?
4 - DATE DE MISE EN APPLICATION.
La loi a prévu une entrée en application au 1er janvier 2002.
Le décret concernant la liste des travaux "non-courants" devrait pouvoir sortir rapidement.
Néanmoins n'hésitez pas à inciter votre syndic à se mettre rapidement en conformité, ce qui permettra, à votre copropriété d'utiliser la nouvelle procédure judiciaire applicable en cas d'impayés des charges (voir point 11).
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3 - INTRODUCTION D'UNE "FAUSSE" UN COMPTE BANCAIRE SEPARE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 77 : I "Le sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
"- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables."
II - Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la présente loi, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé définie au I s'applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de plein droit dudit mandat".
2 - EXPLICATION ET COMMENTAIRE
Cet article de la loi rend obligatoire le compte séparé pour toutes les copropriétés.
On devrait donc se réjouir ! Hé bien non, car - comme l'assemblée générale POURRA renoncer au compte séparé à la majorité des articles 25 et 25-1 nouveaux (majorité requise pour élire un syndic), il y a toutes les chances que les syndics exercent une douce et efficace pression pour obtenir - sans effort - ce renoncement.
Nous avons eu beau rencontrer de nombreux députés et sénateurs ainsi que des hauts fonctionnaires (Justice, Logement) pour éviter cette réforme en "trompe l'œil", rien n'y a fait !!
3 - UNE LEGERE DIFFERENCE
Jusqu'à présent le syndic pouvait procéder ainsi :
- fixer des honoraires de gestion courante incluant des comptes NON séparés ;
- proposer un supplément (souvent très dissuasif) pour l'ouverture d'un compte séparé.
Désormais le syndic sera contraint de procéder ainsi :
- proposer des honoraires de BASE incluant la tenue d'un compte séparé ;
- indiquer la baisse consentie en cas de renoncement au compte séparé.
À noter qu'il lui suffira dans son contrat d'indiquer : "honoraires de base : X Francs dont tant concernant la tenue d'un compte séparé…" pour être en règle avec la loi.
Comme on le voit, la différence est vraiment ridicule.
4 - DATE DE MISE EN APPLICATION
- La mise en application est d'effet immédiat (résolution à mettre à la prochaine assemblée générale).
- Néanmoins l'article de la loi a prévu un délai de plus de deux ans pour les syndics en place (31 décembre 2002), ce qui est une curiosité supplémentaire ; le législateur est parti du fait que l'obligation actuelle de faire voter ou non sur un compte séparé ne s'imposait que tous les trois ans ; le report - pour les mandats en cours - de l'obligation nouvelle au 31 décembre 2002 n'est est pas moins anormal. Ceci dit que ce "trompe l'œil" soit mis en place aujourd'hui ou dans deux ans…
CHAPITRE II
Dispositions devant permettre de faciliter et d'améliorer la gestion des copropriétés
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FAÇON DE CALCULER LA MAJORITE DE L'ARTICLE 24 |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-7 :
"Le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est complété par deux phrases ainsi rédigées : "Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
2 - EXPLICATION
Jusqu'à présent, pour obtenir la majorité SIMPLE il fallait obtenir un nombre de millièmes "favorables" supérieur à la moitié des millièmes des copropriétaires présents ou représentés.
Exemple : si 600 millièmes étaient présents et représentés et que nous avions :
- contre : 250 millièmes
- abstentions : 70 millièmes
La résolution n'était pas acquise, puisque uniquement 280 millièmes s'étaient prononcés pour la résolution (et non 301).
La nouvelle loi vient de préciser que la majorité se calcule sur les millièmes ayant voté POUR ou CONTRE.
Dans l'exemple précédent, la résolution sera dorénavant approuvée, car le nombre de POUR (280) est supérieur au nombre de CONTRE (250).
3 - COMMENTAIRE
En apparence de "bon sens", cette modification risque de créer des problèmes juridiques. Il faudrait en effet pour être rigoureux que, désormais le syndic fasse voter les CONTRE, les abstentions et les POUR (certains copropriétaires pouvant partir sans prévenir), de façon à BIEN connaître les suffrages EXPRIMES effectivement en pour et contre (jusqu'à maintenant un copropriétaire était réputé avoir voté POUR dès qu'il n'avait voté ni contre ni ne s'était abstenu…).
Nous reviendrons sans doute "à froid" sur ce problème.
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DE MAJORITE DE L'ARTICLE 25 |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81 - 5 :
"Le dernier alinéa l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé : "Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent (25), mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue par l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
"Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24".
2 - EXPLICATION
Voilà un des apports notable de la loi SRU en matière de copropriété.
L'article 25 de la loi prévoyait en effet jusqu'à maintenant qu'un certain nombre de décisions (Exemple : élection d'un syndic) étaient prises à la majorité absolue des millièmes (501/1000e) et que si cette majorité n'était pas atteinte en première lecture, une deuxième assemblée générale statuerait à la majorité simple des présents et représentés.
Ce processus était de nature à éviter les abus, mais posait un problème : la quasi-obligation d'avoir à reconvoquer une deuxième assemblée générale en raison du nombre parfois important d'absents non représentés en première assemblée.
Le nouvel article 25-1 essaye de résoudre le problème :
a) Au cas où - en première lecture - une majorité de copropriétaires représentant plus du 1/3 des millièmes de tous les copropriétaires s'est prononcée pour une résolution, on refait un vote immédiat à la majorité simple.
Exemple : 600 millièmes sont présents et représentés ; 400 votent la réélection du syndic (donc plus du tiers de TOUS les millièmes qui se situe à 334) ; dans ce cas on vote à nouveau et tout de suite à la majorité simple : en principe on doit donc avoir 400 pour et 200 contre et le syndic est ainsi élu dès la première assemblée générale.
b) Si - en première lecture - la résolution soumise au vote ne recueille PAS un tiers de TOUS les millièmes, alors le syndic PEUT reconvoquer une assemblée générale dans les trois mois, assemblée générale qui statuera à la majorité simple.
3 - COMMENTAIRE
Inutile de dire que nous ne sommes pas d'accord avec ce qui résulte du point b. Il nous semble anormal qu'un syndic puisse DECIDER OU NON de reconvoquer une deuxième assemblée générale.
Certes, comme est conçu le texte, cette liberté laissée au syndic se comprend : la loi le laisse, en fait, juge de savoir - en fonction des voix exprimées pour ou contre - s'il est ou non judicieux de reconvoquer.
Le problème est que cette liberté lui est laissée parce que la loi n'est pas satisfaisante. En effet, il n'est PAS normal que - si une minorité de présents et représentés a voté pour une résolution - un deuxième tour soit organisé ; cela n'aurait dù être possible que si une majorité relative s'était dégagée !
La loi aurait dû être libellée ainsi : "Si la résolution n'a pas recueilli un tiers de tous les millièmes mais a recueilli la majorité des millièmes des présents et représentés, le syndic doit convoquer dans les six mois une nouvelle assemblée générale qui statuera à la majorité de l'article 24".
A défaut de cette règle, c'est le syndic qui décidera : il pourra donc tout aussi bien et légalement :
- ne pas reconvoquer d'assemblée générale même si une majorité relative s'est dégagée en première lecture !
- reconvoquer une nouvelle assemblée même si une seule personne a voté pour la résolution concernée au cours de la première assemblée.
On dira que ce n'est pas forcément son intérêt. Mais chacun pourrait citer des exemples où le syndic y trouvera au contraire le plus grand intérêt. Ce sera d'ailleurs peut-être le premier cas qui sera le plus fréquent (non reconvocation malgré une majorité relative).
Nous avons néanmoins déjà trouvé une parade que nous exposerons en détail dans un de nos prochains bulletins.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 78 :
"Après le troisième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
"d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret".
2 - EXPLICATION
Cet article introduit l'obligation - dans chaque copropriété - d'établir un "carnet d'entretien", document qui devra permettre de mieux programmer les travaux et - surtout - de mieux contrôler les interventions des prestataires.
En effet, en disposant d'un historique des interventions par poste (toiture ; plomberie etc.) avec les prix des interventions, on pourra plus facilement vérifier qu'il n'y a pas eu d'interventions intempestives, inutiles ou trop chères, mieux vérifier l'opportunité des interventions proposées et enfin mieux programmer les travaux.
3 - COMMENTAIRE
Cette obligation - instituée à la suite d'un amendement proposé par l'ARC - est liée à la réalisation d'un ou plusieurs modèles de carnet qui seront proposés par décret. Nous allons évidemment faire en sorte que ce décret soit pris dans les meilleurs délais.
Il faudra éviter que les syndics ne délèguent à un architecte le "soin" de remplir ce carnet.
Nous pensons que le conseil syndical aurait tout intérêt à remplir lui-même une partie de ce carnet, ce qui lui permettra de s'approprier l'histoire de son immeuble et d'être acteur de sa gestion.
| A noter : L'arc a déjà réalisé un tel carnet d'entretien qui est mis gratuitement à la disposition des adhérents collectifs. |
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7 - MISE EN CONCURRENCE OBLIGATOIRE POUR LES TRAVAUX OU CONTRATS DEPASSANT UN MONTANT VOTE PAR L'ASSEMBLEE GENERALE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-4 :
"La 1ère phrase de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est complétée :
" A la même majorité (celle de l'article 25) , elle (l'assemblée générale) arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire" ;
2 - EXPLICATION
Aujourd'hui il n'existe AUCUNE obligation pour le syndic de présenter à l'assemblée générale deux devis (ou plus) en cas de travaux ou de contrats.
Il y a longtemps que nous avons dénoncé cet état de fait et suggéré à nos adhérents de modifier en conséquence leur règlement de copropriété.
La loi prévoit maintenant que l'assemblée générale doit obligatoirement voter (à la majorité de l'article 25) une somme au-delà de laquelle AUCUNE commande de travaux ne pourra être passée ni AUCUN contrat ne pourra être signé s'il n'y a pas eu MISE en CONCURRENCE.
3 - COMMENTAIRE
Toute mise en concurrence n'est pas forcément une VRAIE mise en concurrence… on a souvent observé à l'ARC que certains syndics se contentaient d'adresser à une entreprise "amie" le devis d'une autre entreprise, soit pour le reprendre à la HAUSSE (et laisser ainsi passer la première entreprise), soit pour le reprendre à la BAISSE.
Il faudra donc, désormais, traquer la fausse concurrence (avec ou sans la complicité de syndic, d'ailleurs).
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8 - ABAISSEMENT DE LA MAJORITE POUR VOTER LA POSE DE COMPTEURS D'EAU FROIDE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-6 :
"Avant le dernier alinéa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
- L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires."
2 - EXPLICATION
Il ne nous aura fallu QUE six ans pour obtenir que la pose des compteurs d'eau se vote à la majorité de l'article 25. Cet abaissement de majorité va rendre plus facile la pose de compteurs divisionnaires d'eau froide et va donc permettre des répartitions plus justes et des ECONOMIES.
Jusqu'à présent il fallait en effet obtenir la double majorité allégée de l'article 26 dernier alinéa ; désormais il suffira de 501/1 000ème en 1er vote, puis de la majorité simple.
Rappelons, néanmoins, qu'il ne suffit pas de mettre des compteurs pour que TOUT aille bien. Parfois, même, la pose de compteur crée des difficultés nouvelles. Celles-ci, à condition que le syndic prenne des précautions, sont faciles à surmonter, mais doivent être prises en compte TOUT de suite (vieillissement des compteurs ; absentéisme ; difficulté d'accès ; relevé mal fait). Vous pouvez lire notre guide gratuit - également sur Internet - intitulé : "La Gestion de l'eau en habitat collectif".
3 - COMMENTAIRE
L'abaissement de la majorité requise rendant plus facile le vote de la pose de compteurs va permettre un élargissement du marché et DONC une baisse des coûts sur les technologies les plus intéressantes (ex : relevé à distance). C'est donc tout le paysage du comptage qui risque d'être amélioré.
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D'INDIVIDUALISER LES CONTRATS D'EAU EN CAS DE DEMANDE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 93 :
"Tout service de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.
Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau.
Les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en œuvre de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dans le respect de l'équilibre économique du service conformément à l'article L. 2224-1 du code général des collectivités territoriales. Lorsque la gestion des compteurs des immeubles concernés par l'individualisation n'est pas assurée par la collectivité responsable du service public ou son délégataire, cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article.
2 - EXPLICATION
Ce texte de loi se veut un premier essai pour répondre à une VIEILLE revendication des usagers : obtenir - dans un immeuble - que la compagnie locale des eaux facture à chaque propriétaire (ou locataire) sa consommation (comme en matière de gaz ou d'électricité).
L'article de la loi renvoie cependant à un décret les MODALITES d'application de cette disposition et il y a fort à parier que ce décret sera long à venir ; ceci d'autant plus que le Ministère de l'Environnement prévoit de soumettre au Parlement (au printemps 2001) une LOI SUR L'EAU qui reviendra sur ce problème.
3 - COMMENTAIRE
L'ARC pense que - avant de rédiger un décret - il faut faire des EXPERIENCES contrôlées montrant les problèmes juridiques, techniques, financiers à prendre en compte.
L'ARC a d'ailleurs déjà commencé à engager des expériences (à CERGY - PONTOISE, par exemple) et a déjà proposé aux responsables d'autres terrains d'expérience (des contacts nombreux ont ainsi été pris avec l'énorme syndicat des Eaux d'ILE-de-France ainsi qu'avec la Ville de PARIS).
N'hésitez pas à nous contacter si vous êtes adhérent collectif à l'ARC ET volontaire pour une expérimentation.
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10 - PRECISIONS ET OBLIGATIONS CONCERNANT LE FONCTIONNEMENT DES UNIONS DE SYNDICATS
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1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-16 :
"L'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé :
"Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union, groupement doté de la personne civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion l'entretien d'éléments d'équipements communs ainsi que la gestion de services d'intérêts commun.
"Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles 212-1 et suivants du code de la construction et l'habitation et tous autres propriétaires dont immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ces membres.
"Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un des membres de se retirer de l'union.
"L'adhésion à une union constituée est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue par l'article 25.
Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
"L'assemblée générale de l'union est constituée par syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'il représentent.
"L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
"Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union."
2 - EXPLICATION
L'"union de syndicats" peut constituer un cadre simple pour gérer un équipement ou un service COMMUN à plusieurs copropriétés ou immeubles (au même titre que l'A.S.L.). Association Syndicale Libre.
Jusqu'à présent la loi - qui prévoyait déjà ce système - n'imposait AUCUNE règle, les unions étant régies par leurs statuts (entièrement libres).
Cette liberté pouvait, néanmoins, confiner à l'arbitraire, d'où le peu de succès des "unions de syndicats".
La nouvelle loi encadre (modérément) les unions en fixant quelques règles ; exemple:
- Les statuts ne peuvent PAS empêcher le retrait d'un membre.
- L'instance de gestion est CONTROLEE par un conseil de surveillance.
Cet "encadrement" pourra être renforcé par le décret du 17 mars 1967 qui peut être sera amélioré sur ce point. A suivre.
Néanmoins on se méfiera du "déséquilibre" dont nous allons parler maintenant.
3 - COMMENTAIRE
Il y a en effet dans ce nouvel article une disposition inadmissible. L'entrée dans l'union se vote à l'article 25 ; le retrait à l'article 26.
Ce déséquilibre fut d'ailleurs introduit de façon volontaire, le législateur voulant rendre quasi impossible la SORTIE. L'union des syndicats devient donc un PIEGE.
Dans la réalité cela se passera peut être ainsi :
- Des promoteurs ou gros propriétaires créeront et adhéreront à une union avant la mise en vente totale des lots (cela sera facile grâce à la majorité requise) ; exemple : pour instituer et gérer un "gardiennage "COMMUN" à plusieurs immeubles.
- Les copropriétaires seront ensuite "piégés" dans l'union dont ils auront un mal fou à sortir, la conséquence étant qu'ils devront continuer à payer un service qui ne satisfera pas une majorité d'entre eux ! On peut d'ailleurs se demander si cette disposition (majorité plus forte pour sortir que pour entrer) n'est pas anticonstitutionnelle. Nous allons creuser cette piste et agir en conséquence.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-2 :
"Après l'article 19-1 de la loi su 10 juillet 1965, il est inséré un article 19-2 ainsi rédigé :
Art 19-2- A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
"Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14 - 1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
"Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance".
2 - EXPLICATION
Cet article de loi introduit une innovation très significative ; il est néanmoins assez compliqué et mérite quelques explications.
Actuellement les copropriétés sont confrontées à deux situations en matière d'impayés :
a- d'abord les tribunaux estiment en général (même s'ils ont tort) que les charges ne sont effectivement dues qu'après approbation des comptes par les copropriétaires ; cela fait donc perdre un temps très précieux ;
b- ensuite se pose le problème suivant : de nombreux copropriétaires ne payent pas leurs charges, et se laissent éventuellement condamner ; cependant étant donné la lenteur des procédures, la condamnation concerne des dettes remontant parfois à deux ans ! Les dettes nouvelles n'étant pas concernées, on peut devoir être obligé de recommencer une nouvelle procédure. Cela coûte cher à la copropriété et rend difficile le traitement des impayés.
La nouvelle "loi" permet de contourner ce double obstacle :
1 - Elle indique BIEN - et c'est essentiel - que désormais les PROVISIONS sont dues et peuvent donner matière à un jugement si elles ne sont pas acquittées.
2 - Elle précise aussi que - à défaut du paiement d'une seule provision - sera due la totalité des provisions votées et que la copropriété pourra obtenir un jugement exécutoire en ce sens.
3 - Enfin elle prévoit que la procédure se fera par voie de référé (en urgence, donc).
- Prenons un exemple :
- La copropriété a voté un budget annuel de 1.000.000 Francs ; la quote part de Monsieur X est de 16.000,00 Francs appelable par 1/4, soit 4 000 Francs par trimestre.
- Monsieur X ne paye pas le premier trimestre ; un mois après la lettre recommandée avec accusé de réception lui enjoignant de payer son trimestre, la conséquence du refus persistant est celle-ci : Monsieur X est NON seulement redevable du premier trimestre mais des trois autres trimestres.
Le lecteur se dira sans doute : "mais c'est complètement fou ; comment obliger quelqu'un à payer quatre trimestres alors qu'il n'en paye déjà pas un seul ?
C'est vrai et ce n'est pas vrai : du fait que les quatre trimestres sont dus cela permettra au syndicat des copropriétaires de saisir le juge pour obtenir un jugement NON pas sur un trimestre, mais sur QUATRE !!
Ainsi on obtiendra un jugement qui anticipera sur les charges futures, ce qui permettra de contrer les manœuvres des copropriétaires indélicats évoqués plus haut (à noter : ce sera particulièrement efficace pour les bailleurs de mauvaise foi, car le jugement permettra ainsi d'engager une SAISIE des loyers pour les trois trimestres à venir).
3 - COMMENTAIRES
Le mécanisme est assez complexe, mais peut s'avérer efficace. Il faudra veiller à ce que les syndics l'appliquent correctement (ce qui supposera une très grande vigilance de leur part liée au paiement de la première provision et à l'envoi très rapide de la lettre recommandée avec accusé de réception).
Nous y veillerons.
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12 - IMPUTATION AUX DEFAILLANTS DE FRAIS |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-1 :
La loi du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
Après l'article 10, il est inséré un article 10-1 ainsi rédigé :
"Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire (…)
"Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."
2 - EXPLICATION
Depuis 1993 (loi du 9 juillet 1991 applicable au 1er janvier 1993) la copropriété dans son ensemble souffrait d'une situation perverse : les frais de recouvrement engagés AVANT jugement n'étaient - sauf en ce qui concerne quelques actes - pas imputables aux débiteurs.
Destinée à éviter les abus, cette mesure s'est révélée, en copropriété, catastrophique.
Nous agissions depuis longtemps pour obtenir - en copropriété - un régime spécial. Grâce à notre ténacité et aux nombreuses rencontres (ministères, députés, sénateurs) que nous avons eues avec tous les responsables, c'est désormais chose faite.
On notera que le juge pourra toujours intervenir au stade du jugement pour partager différemment les frais entre débiteurs et syndicats, ce qui permettra d'éviter les abus.
3 - COMMENTAIRE
Cette disposition que nous appelions de nos vœux pour éviter le développement des impayés de "mauvaise foi", ne doit pas se traduire par le développement d'abus de la part des syndics.
On ne doit, en effet, JAMAIS oublier que les frais de recouvrement - même débités sur le compte des copropriétaires concernés - sont prélevés immédiatement sur la trésorerie de la copropriété !!
Par ailleurs il ne sera pas bon de laisser le syndic appliquer des frais non contrôlés.
Nous invitons donc les copropriétaires à négocier très fermement les frais de recouvrement amiable prévus dans le contrat de syndic pour éviter les mauvaises surprises.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-17 :
"Après l'article 48 de la loi du 10 juillet 1965 il est inséré un article 49 ainsi rédigé :
"Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi N° 00-000 0000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe".
2 - EXPLICATION ET COMMENTAIRE
La loi ne dit pas : "Les règlements POURRONT être mis à jour…" ; elle dit : " Dans les cinq ans (…) l'assemblée générale DECIDE…"
Ce qui signifie qu'il s'agit d'une obligation.
Il y a longtemps, à l'ARC, que nous réclamons cette mesure. Pourquoi ? De très nombreux règlements sont "truffés" de dispositions soit illégales, soit abusives, soit illicites. Or il est très difficile pour des non-spécialistes (ça l'est aussi pour les spécialistes…) de savoir si telle clause est légale ou non, licite ou non, abusive ou non. Cette situation est plutôt gênante puisque le règlement est sensé être le document de référence des copropriétaires !!
Un seul moyen pour sortir de cette situation : obliger à ce que les règlements soient "mis en conformité", ce qui signifiera que les règlements seront conformes à la loi en vigueur et à la jurisprudence.
Par ailleurs, cette "mise en conformité" sera l'occasion, pour les copropriétaires, de lire ou relire leur règlement et donc de mieux connaître les règles de fonctionnement de leur copropriété.
3 - ATTENTION !
Il faudra néanmoins éviter que cette obligation ne donne à certains professionnels de mauvaises idées. En particulier il faudra éviter que les prix qui seront pratiqués pour faire ce travail ne soient excessifs et que les syndics n'en profitent pour prélever des honoraires supplémentaires.
Nous avons d'ailleurs déjà mis en place une parade. En effet, depuis de nombreuses années nous réalisons "des mises en conformité" pour le compte d'adhérents collectifs en procédant ainsi :
- les adhérents nous adressent une copie de leur règlement ;
- nous leurs retournons un DEVIS (prix ferme et définitif).
Ainsi même si les adhérents veulent faire exécuter le travail par quelqu'un d'autre, ils disposent d'un prix de référence. Certains adhérents ont été étonnés de constater que les prix demandés par certains professionnels pouvaient être DIX fois supérieurs au devis fournis par l'ARC…
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 76 :
"L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé:
"Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges"
2 - EXPLICATION
Hé oui ! Aussi inacceptable que cela puisse être, aujourd'hui, en France, NUL ne peut savoir COMMENT ont été calculés ses millièmes de charges !!
Il existe des critères (vagues) inscrits dans la loi, mais la façon dont les "spécialistes" (géomètres - expert, le plus souvent) s'y prennent reste un mystère.
Ceci est d'autant plus gênant que la loi prévoit une tolérance d'erreur de … 25% !! (erreurs difficiles à déceler en l'absence d'explication des calculs, d'ailleurs).
Cette situation explique que - depuis au moins cinq ans - nous ne manquons, à l'ARC, aucune occasion pour essayer de faire évoluer ce regrettable état de fait. Nous avons donc rédigé un amendement dans ce sens lors du vote de la loi SRU et avons ainsi eu la satisfaction de constater que notre obstination avait fini par être payée de retour.
3 - COMMENTAIRE
Nous pensons que l'obligation faite aux professionnels d'expliquer COMMENT ils calculent les millièmes de charges non seulement va introduire beaucoup de transparence, non seulement va empêcher certains "arrangements", mais en plus va obliger à se poser des questions sur les méthodes de calcul en vigueur et les critères retenus qui - actuellement - sont en grande partie ABERRANTS (comme nous l'expliquons dans notre nouveau guide : "le Règlement de Copropriété en 200 questions" quatrième trimestre 2000).
Cet article de loi va ainsi permettre d'effectuer une grande lessive salutaire.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 75 IV :
"Il est introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un article ainsi rédigé :
"Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
"Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieurs qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
"L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1".
2 - EXPLICATIONS
La loi essaie de résoudre trois petits problèmes :
a) Le système de gestion coopérative (un des deux systèmes de gestion directe par les copropriétaires eux-mêmes) présente un inconvénient : le syndic étant l'émanation du conseil syndical, celui-ci risque de ne pas exercer son droit de contrôle sur le syndic.
b) Autre problème : la loi de 1985 ayant prévu que les règlements de copropriété postérieurs devaient introduire une disposition permettant de passer en système coopératif à la majorité de l'article 25, se pose la question de savoir quelle majorité s'applique pour passer en système coopératif quand le règlement ne prévoit rien.
c) Enfin la loi jusqu'à présent ne prévoyait pas la possibilité de nommer un vice-président ayant rang de syndic-adjoint, ce qui pouvait poser problème.
Pour résoudre ces trois difficultés la loi vient donc :
- d'obliger à nommer un "commissaire aux comptes" ( extérieur ou non à la copropriété), qui va donc contrôler les comptes (à noter ce "commissaire" ne sera pas forcément un expert-comptable ; AUCUNE obligation n'est prévue) ;
- de prévoir que la majorité requise pour entrer dans le système coopératif ou en sortir était BIEN la majorité de l'article 25 quelles que soient les dispositions prévues dans le règlement ;
- de prévoir la possibilité d'élire un vice-président qui serait "syndic adjoint"!
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-3 :
"Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété".
3 - COMMENTAIRE
Les notaires se sont beaucoup battus contre cette réforme. Normal, grâce à ce délai fixé, désormais leur responsabilité pourra être engagée en cas de problème.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-10 :
"L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé :
"Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) "les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée générale.
Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
"Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
"Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial."
2 - EXPLICATION
La scission d'une copropriété peut être un bon moyen pour faciliter la gestion d'un ensemble immobilier.
Jusqu'à présent la scission des copropriétés prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 impliquait les deux étapes suivantes :
- Vote du principe à la majorité absolue des copropriétaires du ou des bâtiments demandeurs en première lecture et à la majorité simple en deuxième lecture.
- Ratification à la majorité absolue de l'assemblée générale en première lecture et à la majorité simple en deuxième lecture.
La nouvelle loi modifie le dispositif :
- D'abord, la scission est possible même si elle est demandée par un seul copropriétaire (si celui-ci possède un bâtiment) ; l'ancien texte ne le prévoyait pas ;
- Ensuite la scission est votée par le ou les bâtiments demandeurs "à la majorité des voix composant l'assemblée des copropriétaires demandeurs"
Ce qui signifie à la majorité ABSOLUE (501/1 000 éme) SANS possibilité de 2ème lecture.
- Autre point : la ratification de l'assemblée générale n'est votée qu'à la majorité absolue de tous les copropriétaires, sans possibilité là encore de deuxième lecture !!
- Ensuite les "modalités" de scission (nouveaux règlements de copropriété, puis, création éventuelle d'une union du syndicat) sont décidées à la majorité simple.
3 - COMMENTAIRE
La loi désormais permet donc qu'un copropriétaire, propriétaire unique d'UN ou plusieurs bâtiments (Ex : une SEM, un organisme HLM, etc.) puisse DEMANDER la scission (et l'obtenir facilement s'il est "majoritaire" dans la copropriété).
Par ailleurs, une fois la scission ratifiée, la mise en œuvre pratique consécutive à la scission est facilitée.
Pour le reste - validation de la demande par l'assemblée spéciale et ratification de la demande par l'assemblée générale - le vote est rendu plus difficile qu'avant - comme si les ministères avaient voulu faciliter la scission en cas de propriétaire unique d'un bâtiment et la rendre plus difficile dans les autres cas… curieux !
1 - CE QUE DIT LA LOI
Il s'agit du deuxième alinéa du nouvel article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965 déjà examiné au point 12 (voir plus haut) et ainsi rédigé :
"Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires".
2 - EXPLICATION
Ce point résout un problème très agaçant : celui relatif à la participation aux dépenses "judiciaires" d'un copropriétaire qui gagne un procès - en attaque comme en défense - contre le syndicat des copropriétaires.
Désormais, il sera dispensé de payer sa quote-part de charges communes concernant ces frais.
3 - COMMENTAIRE
Cette disposition permet de mieux faire passer au niveau "juridique" le fait que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées seront à la charge du débiteur (voir point 11). Il instaure un parallélisme qui devra permettre aux juges de mieux admettre l'imputation des frais de recouvrement amiable.
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CHAPITRE III |
Dispositions préventives concernant les copropriétés en difficulté
1 - CE QUE DIT LA LOI
L'article 74 introduit dans le Code de la Construction et de l'Habitation une liste de cas où sont interdites les mises en copropriétés (voir le détail ci-dessous).
2 - EXPLICATION
Pour éviter que certains immeubles existants ne soient mis en copropriété - sachant que ces copropriétés deviendront certainement des copropriétés en difficulté - la loi interdit de mettre en copropriété (c'est-à-dire de diviser et de vendre par lot) des immeubles qui :
- soit offriraient des logements trop petits ;
- soit auraient fait l'objet d'arrêté d'insalubrité ou de péril ;
- soit n'auraient pas fait l'objet d'un diagnostic "amiante" ou plomb ;
- soit auraient fait l'objet de signalements de la commission de sécurité et de prescriptions de travaux non suivis d'effet (ceci pour éviter la mise en copropriété d'immeubles de grande hauteur qui ne sont pas aux normes…).
3 - COMMENTAIRE
Cette disposition est la bienvenue ; le législateur aurait pu aller un peu plus loin en instituant un "permis de mise en copropriété", ce qui aurait évité encore plus de problèmes futurs.
1- CE QUE DIT LA LOI
Article 74-I, 7ème § :
"Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité."
2 - EXPLICATION
Actuellement aucune obligation de diagnostic technique ne pèse sur ceux qui mettent en copropriété des immeubles existants.
Conséquences : de nombreuses "surprises" peuvent attendre les acquéreurs (qui peuvent être modestes), ce qui peut entraîner très vite la copropriété dans des difficultés insurmontables (gros travaux nécessaires MAIS non finançables).
D'où l'idée d'obliger à faire ce diagnostic lorsque les immeubles concernés ont plus de quinze ans - diagnostic accessible aux acquéreurs, qui permettra de savoir quel est l'état réel du bâtiment et quels sont les travaux à prévoir.
3 - COMMENTAIRE
Comme toujours nous pensons que cette information supplémentaire - à laquelle nous souscrivons pleinement - profitera surtout aux personnes les plus informées…
Nous ne croyons pas beaucoup que les personnes modestes renonceront à acheter après avoir lu le diagnostic, si celui-ci s'avère plutôt négatif.
Espérons néanmoins que ce diagnostic incitera ceux qui mettent en copropriété les immeubles existants à faire les travaux indispensables AVANT la mise en copropriété ou à baisser les prix…
A noter : en passant, sans vouloir être méchant, que la loi a limité ce diagnostic à "un constat de l'état apparent". A ce stade, ce n'est plus vraiment un diagnostic, mais une photographie qui peut être trompeuse…
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21 - INSTAURATION D'UN DROIT |
1- CE QUE DIT LA LOI
Article 72 :
"Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
"cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
"Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
"Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse."
2 - EXPLICATION
Le droit de rétractation (droit de renoncer à l'achat d'un bien après réflexion) était jusqu'à présent réservé aux seuls acquéreurs d'un logement neuf (ou réhabilité dans le cadre d'une vente sur "plan").
Le législateur a voulu introduire une possibilité de réversibilité aussi dans le secteur ancien pour éviter des achats précipités ou pour permettre à des personnes qui s'aperçoivent que leur acquisition présente des défauts de faire machine arrière.
Cela permettra aussi de limiter les problèmes liés à des acquéreurs n'ayant pas suffisamment pesé leur décision (personnes financièrement trop justes ; personnes ne pouvant faire face à des gros travaux futurs, etc.)
A noter : ce droit ne concerne QUE des acquéreurs NON-professionnels.
La loi a introduit DEUX systèmes NON cumulatifs :
- Si l'achat ou la promesse d'achat se fait DEVANT notaire, l'acquéreur dispose d'un délai de REFLEXION (l'acte n'est signé qu'après un délai de sept jours ; entre temps l'"acquéreur" peut renoncer à signer).
- Si l'acte (promesse de vente ou promesse d'achat) n'est pas passé devant notaire, l'acquéreur a sept jours pour se rétracter.
A noter : si les parlementaires ont introduit un délai non pas de rétractation mais de réflexion dans le cas d'un acte passé devant notaire c'est pour préserver la dignité des notaires et de leur fonction, ni plus ni moins.
3 - COMMENTAIRE
Ce nouveau droit pourra peut-être empêcher de nombreuses ventes précipitées, comme on l'a dit, voire des ventes de biens douteux, dans la mesure où les acheteurs pourront - même après engagement - se retirer après réflexion ou complément d'information.
Dans ce sens on ne peut que se féliciter de son instauration.
Espérons, néanmoins, qu'il ne va pas rendre plus compliquées les ventes et ne va pas multiplier les actes (ex : multiplication des compromis de vente pour un même bien…).
1 - CE QUE DIT LA LOI
Rappelons que la nouvelle loi :
- Institue l'obligation de tenir un carnet d'entretien par copropriété. (voir point 6).
- Institue l'obligation - pour les immeubles de plus de quinze ans qui sont mis en copropriété - de faire procéder à un diagnostic technique AVANT la mise en copropriété (voir point 20).
-
Partant de là, la loi a introduit également une obligation d'information des acquéreurs relativement à l'existence et au contenu de ces DEUX documents, comme nous allons le voir.
Article 79 :
"Après l'article 45 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 45-1 ainsi rédigé : Tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. III- 6-2 code de la construction et de l'habitation. L'entrée en vigueur de ces dispositions est fixé au 1er juin 2001".
Article 80 :
"Il est institué un article 46 - 1 dans la loi du 10 juillet 1965 ainsi rédigé :
"Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L; 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic".
2 - EXPLICATION
Le carnet d'entretien et le diagnostic seront mis à la disposition des acquéreurs potentiels, ce qui veut dire que ceux-ci seront mieux informés :
- des travaux réalisés et de leur date de réalisation ;
- donc, par déduction, des travaux A FAIRE.
Ainsi l'acquéreur va pouvoir mieux négocier le prix de vente en fonction de ce qui reste à faire.
3 - COMMENTAIRE
Sur le papier ces droits sont parfaits ; dans la réalité nous souhaitons bonne chance à l'acquéreur qui demandera au syndic à avoir accès au carnet d'entretien dans un délai assez court pour lui permettre de négocier ou renégocier le prix d'achat…
En ce qui concerne l'accès au diagnostic, on peut penser qu'il aura un effet incitatif sur le vendeur et que celui-ci aura à cœur de faire procéder avant la vente aux travaux indispensables.
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CHAPITRE IV
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Dispositions devant permettre d'améliorer le traitement curatif des copropriétés en difficulté
| Rappel : outre les points que nous allons examiner, rentre aussi dans ce chapitre la disposition très importante analysée au point 11 et qui concerne l'instauration d'une nouvelle procédure judiciaire en matière de recouvrement des charges courantes. |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 82 - IV :
"Dans la première phrase du premier alinéa de l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : "dans un délai de deux ans" sont remplacés par les mots : "dans un délai de cinq ans".
2 - COMMENTAIRE
La procédure appelée "plan de sauvegarde" - qui concerne uniquement des copropriétés en difficulté - a été instituée par la loi du 14 novembre 1996 dite "Pacte de Relance pour la Ville". Ces plans devaient s'étaler - dans la loi de 1996 - sur DEUX ans, durée bien trop courte souvent pour assurer le redressement des copropriétés.
La nouvelle loi allonge simplement cette durée de deux à cinq ans, ce qui permettra aux aides publiques d'être mobilisées un peu plus longtemps.
Nous sommes donc très satisfaits de l'instauration de ce délai "réaliste".
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24 - PLAN DE SAUVEGARDE : |
1 - CE QUE DIT LA LOI
La loi (article 82-III) modifie l'article L 615-1 du Code de la Construction et de l'Habitation institué par la loi du 14 novembre 1996.
2 - EXPLICATION
La loi du 14 novembre 1996 ne prévoyait la mise en place de "plans de sauvegarde" que dans le périmètre des Zones Urbaines Sensibles et Zones Franches.
Cette restriction tombe désormais, un plan de sauvegarde pouvant donc concerner n'importe quelle copropriété où qu'elle se trouve.
3 - COMMENTAIRE
Voilà encore une disposition de bon sens qu'on ne peut qu'applaudir (N.B : cela fait quatre ans que nous protestons en vain contre l'ancienne restriction ; comme on le voit, il suffit d'attendre…)
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 82-III :
"Le premier alinéa de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
"Le préfet, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune concernée, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou de copropriétaires, d'associations de riverains, peut confier à une commission qu'il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde visant à restaurer le cadre de vie des occupants et usagers d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété, ou d'un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot".
2 - EXPLICATION et COMMENTAIRE
Jusqu'à présent seul le maire pouvait demander la mise en place d'un plan de sauvegarde au préfet.
Or, très souvent cette obligation a retardé la mise en place du processus (exemple sur une commune du Val-de-Marne il a fallu deux ans à la copropriété et à l'ARC pour décider la Mairie à faire la démarche).
C'est pourquoi nous sommes très heureux de constater non seulement que la liste s'est étoffée mais qu'elle s'est même ouverte à des Associations de copropriétaires, donc à l'ARC.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 83- III - dernière phase :
"Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés."
2 - EXPLICATION.
La liste des membres de la commission qui élabore les plans de sauvegarde est établie par le Préfet ; la loi prévoyait jusqu'à présent des membres de droit (le Maire; le représentant du conseil général, etc.), mais la copropriété elle-même avait été oubliée.
La nouvelle loi répare cet oubli en obligeant le Préfet à nommer un représentant du conseil syndical.
Elle oblige aussi à nommer un représentant des locataires.
3 - COMMENTAIRES
Cette dernière disposition - qui part d'un bon sentiment (faire en sorte que les locataires soient bien associés à la démarche de redressement) est, à notre avis, d'une part un peu démagogique, d'autre part la plupart du temps un peu irréaliste voire délicate à mettre en œuvre : d'abord dans de nombreuses petites copropriétés bénéficiant d'un plan de sauvegarde, aucun locataire n'a VRAIMENT ENVIE de représenter les autres ; ensuite comment fera le Préfet pour CHOISIR le locataire en l'absence d'amicale des locataires, c'est-à-dire dans à peu près tous les cas ?
Ceci dit, cette disposition n'est pas à rejeter ; et peut-être même permettra-t-elle de susciter des vocations chez les locataires… A suivre.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 84 :
"Le fonds de solidarité est également destiné à accorder des aides à des personnes propriétaires occupantes, qui se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges collectives, si le logement dont ils ont la propriété ou la jouissance est situé dans un groupe d'immeubles bâtis ou un ensemble immobilier faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation.
Article 140 -IV
"Le fonds de solidarité peut également accorder des aides à des personnes propriétaires occupants, qui se trouvent dans l'impossibilité d'assurer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges collectives, ou aux remboursements d'emprunts contractés pour l'acquisition du logement dont ils ont la propriété ou la jouissance si celui-ci est situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat définie à l'article L. 303-1 du code de la construction et de l'habitation, limitée à un groupe d'immeubles bâtis en sociétés d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot ou soumis au régime de la copropriété."
2 - EXPLICATION
Jusqu'à présent le Fonds de Solidarité Logement (F.S.L.) "pouvait" aider au paiement de dettes de charges des copropriétaires occupants d'un immeuble bénéficiant d'un "plan de sauvegarde" (après enquête naturellement). A noter que cette possibilité permet d'apurer les dettes des copropriétaires occupants de bonne foi qui ont eu des difficultés et DONC de sortir plus rapidement la copropriété de ses difficultés.
Conséquence : seuls quatre départements s'étaient ouverts effectivement à cette possibilité. Désormais il ne s'agit plus d'une possibilité, mais d'une OBLIGATION.
Par ailleurs le Fonds de Solidarité "pourra" aussi aider au paiement des dettes de charges de copropriétaires occupant d'un immeuble bénéficiant d'une O.P.A.H. copropriété (O.P.A.H : opération programmée d'Amélioration de l'Habitat).
3 - COMMENTAIRE
On se demande vraiment pourquoi l'obligation d'ouverture de FSL aux dettes de charges ne s'est pas AUSSI étendue aux OPAH - copropriété !
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28 - COPROPRIETES EN PLAN DE SAUVEGARDE : SUBSTITUTION DE LA REGLE DE LA DOUBLE MAJORITE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-9 :
"Après l'article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 il est inséré un article 26-3 ainsi rédigé :
"Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville."
2 - EXPLICATION
Il s'agit d'une mesure visant à éviter des votes à l'unanimité (donc impossibles) dans des situations très particulières, par exemple : suppression de certaines parties communes pour favoriser des réaménagement dans des copropriétés difficiles classées en "plan de sauvegarde".
3 - COMMENTAIRE
Naturellement nous sommes plutôt favorables à cet assouplissement, mais veillerons quand même à ce qu'il n'y ait pas d'abus.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-14 :
"Après l'article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, il est inséré un article ainsi rédigé :
"L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République.
"Le procureur de la République informe de la nomination le Préfet et le maire de la commune du lieu de la situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire".
2 - EXPLICATION
Pour permettre au Préfet et au Maire d'être mieux informés de la situation des copropriétés déclarées judiciairement en difficulté, et donc de mieux suivre ces copropriétés pour favoriser la mise en place éventuelle d'un plan de sauvegarde ou d'une O.P.A.H "copropriété en difficulté", la loi prévoit maintenant que le Procureur informe le Maire et le Préfet de l'existence d'une mise sous administration judiciaire pour une raison liée aux difficultés financières de la copropriété et que ceux-ci pourront être destinataires à leur demande, des rapports de l'administrateur judiciaire.
3 - COMMENTAIRE
On ne peut qu'approuver cette mesure, naturellement.
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30 - COPROPRIETE EN DIFFICULTE : MODIFICATION DE LA MISSION DE |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-12 :
"La dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (c'est-à-dire ; "Le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin") est complété par les mots :"
"à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office" ;
2 - EXPLICATION
Jusqu'à présent le président qui nommait un administrateur provisoire se contentait - à la demande de l'administrateur judiciaire - de prolonger sa mission.
La loi prévoit désormais que les copropriétaires eux-mêmes (voire UN SEUL des copropriétaires) pourront désormais saisir le juge, y compris pour MODIFIER la mission du juge.
Cette réforme nous permettra - à l'ARC - d'aider les copropriétaires à REORIENTER les missions confiées à l'administrateur, qui sont trop souvent FLOUES et non ciblées.
3 - COMMENTAIRE
Là encore, la réforme n'aura pas de conséquence véritablement "révolutionnaire" mais pourra - ici ou là - permettre d'améliorer le dispositif d'intervention dans les copropriétés en difficulté en laissant aux copropriétaires et à leurs associations la possibilité d'essayer de peser sur les choix.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-11 :
"Le deuxième alinéa de l'article 29 - 1 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé :
"Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, contituent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire."
2 - EXPLICATION
Jusqu'à présent la loi prévoyait explicitement que le syndic en place pouvait rester au côté de l'administrateur (comme syndic "gérant" en quelque sorte).
Or de nombreux abus ont été constatés, des syndics faisant mettre des copropriétés sous administration judiciaire pour éviter d'être révoqués ! D'où le nouveau texte qui prévoit que le mandat du syndic CESSE avec la nomination de l'administrateur provisoire.
3 - COMMENTAIRE
Ceci dit écarter automatiquement le syndic en place peut s'avérer aussi n'être pas souhaitable. Certains syndics qui font face à de VRAIES copropriétés en difficulté ont besoin d'être aidés par un administrateur judiciaire. Sachant que celui-ci ne dispose ni de moyens vraiment particuliers ni de compétences spécifiques et ne dispose souvent d'aucune logistique propre, une collaboration fructueuse pouvait s'établir entre le syndic en place et l'administrateur (à condition, selon-nous, que les copropriétaires soient associés et non écartés).
L'administrateur désigné POURRA évidemment (puisqu'il a tous les pouvoirs de l'assemblée, en général) désigner le syndic sortant comme nouveau syndic.
Comme, auparavant, il avait aussi le pouvoir de mettre fin au mandat du syndic en place, disons que le changement apporté par la nouvelle loi est plutôt symbolique… (il pourra même avoir des conséquences pernicieuses, certains administrateurs ayant désormais plus de facilité à placer LEUR syndic…)
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32 - INSTAURATION D'UNE PROCEDURE DE SCISSION JUDICIAIRE DES COPROPRIETES |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-13 :
"L'article 29 - 4 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé :
"Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer, aux conditions qu'il fixe, la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
"Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic."
2 - EXPLICATION
Certains hauts-fonctionnaires pensent que souvent les copropriétés sont en difficulté parce qu'elles sont trop GROSSES, donc trop difficiles à gérer, etc.
Constatant que la scission d'une copropriété est très difficile voire impossible à obtenir en assemblée générale, ils ont donc institué une procédure de scission proposée par un administrateur judiciaire au juge (qui décidera seul).
Ainsi de "grands ensembles" pourront-ils être découpés en plusieurs copropriétés appelées à vivre de façon autonome, ce qui devrait permettre de résoudre certains problèmes.
3 - COMMENTAIRE
Bien que nous ne pensions pas que cette mesure soit aussi importante que certaines le croient, nous pensons que ce sera un OUTIL à adopter dans certaines circonstances et nous félicitons donc de son instauration.
Un seul problème : de telles scissions coûteront très cher en frais d'experts (administrateurs ; géomètres ; notaires). Espérons que les pouvoirs publics instaureront rapidement des crédits et subventions pour faire VIVRE ces mesures législatives…
1 - CE QUE DIT LA LOI
Impossible de donner ici l'ensemble des articles de loi qui modifient de façon très profonde les dispositifs de lutte actuelle contre l'insalubrité.
Nous renvoyons ceux que cela intéresse à la lecture intégrale des articles 168 et suivants de la loi SRU.
Nous allons simplement expliquer ci-dessous EN QUOI ces nouvelles dispositions concernent directement ou indirectement les copropriétaires.
2 - EXPLICATION
a) En copropriété, les nouvelles dispositions vont permettre :
- de mieux agir contre l'insalubrité des parties communes ;
- de lutter efficacement contre les copropriétaires "bailleurs" qui entassent des familles dans des logements insalubres, ce qui induit de nombreuses difficultés dans les copropriétés ( à noter que ces "bailleurs" sont aussi SOUVENT des débiteurs chroniques…).
b) L'insalubrité une fois déclarée (après enquête), les nouvelles dispositions prévoient:
- d'une part que les travaux - s'ils ne sont pas faits dans les délais impartis pourront être réalisés d'office par le Maire ou le Préfet, l'argent étant récupéré comme en matière d'impôt sur les copropriétaires (à noter que ces mesures ne sont pas tout à fait nouvelles, mais AMELIOREES de façon très sensible) ;
- d'autre part que - si les travaux nécessitent le relogement même temporaire des locataires - les bailleurs devront assurer leur relogement (là aussi le percepteur s'occupe de récupérer sur ces propriétaires les frais engagés par l'Etat ou la commune à la place du propriétaire).
Ces mesures très dures (donc dissuasives aussi) sont accompagnées d'autres mesures: suppression des loyers ; maintien - pour les occupants - des aides au logement ; amendes pénales très lourdes pour ceux qui tenteraient "d'intimider" les locataires, etc.
c) Ces différentes mesures devraient avoir trois effets :
- lutter plus efficacement contre l'insalubrité des parties communes.
- agir efficacement contre l'insalubrité des logements, qui va de paire avec l'exploitation de populations en grande difficulté, donc la sur-occupation et la présence de "marchands de sommeil" (qui mettent la pagaille dans la copropriété) ;
- enfin avoir un effet dissuasif.
3 - COMMENTAIRE
Ces dispositions sont très intéressantes mais vont peut être se heurter à plusieurs problèmes :
- y aura-t-il assez de postes d'inspecteurs d'insalubrité créés pour faire face aux besoins et traquer l'insalubrité ?
- y aura-t-il assez de moyens financiers mis en œuvre pour :
- pré-financer les travaux ?
- effectuer les relogements aux frais des bailleurs ?
- récupérer les sommes engagées ?
Espérons - le, bien que nous en doutions sérieusement.
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34 - INTRODUCTION DE LA |
1 - CE QUE DIT LA LOI
Là encore, la loi est trop complexe pour que nous puissions en reproduire le texte. Disons que la loi introduit (article 187) :
- La notion de logement DECENT (ce n'est pas la même chose qu'insalubre…)
- L'obligation pour les bailleurs de ne mettre en location (pour l'habitation principale) QUE des logements décents.
- La possibilité pour les locataires d'obtenir des travaux et/ou de faire baisser le loyer si le logement ne répond pas aux normes de "décence" qui soient précisées par décret.
2 - EXPLICATION
Un logement peut être NON "décent" sans être insalubre (surface des pièces ; nombre de points d'eau ; absence d'équipement électrique ou de chauffage, etc).
Le législateur a voulu obliger les bailleurs à fournir des logements décents, là encore pour lutter contre les "marchands de sommeil" qui créent de graves difficultés dans les copropriétés (les marchands de sommeil n'hésitent pas à louer des logements avec très peu de "confort" à des familles sur-exploitées, ces marchands de sommeil étant souvent par ailleurs de gros débiteurs de charges).
La nouvelle loi prévoit que les locataires pourront A TOUT MOMENT agir en justice pour obtenir des travaux ou la réduction du loyer et pourront être représentés en justice par une association de locataires ou d'insertion.
Elle peut donc avoir un effet curatif et même préventif très important.
3 - COMMENTAIRE
Les familles qui vivent dans ces logements "indécents" sont souvent des familles qui ont du mal à aller en justice ou n'en ont pas vraiment "intérêt" ( Exemple : familles qui ne sont pas toujours en règle…). Iront-elles en justice ? On peut se le demander.
Disons que le dispositif existe, ce qui n'est déjà pas si mal.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 83 :
" I- L'article L. 384 A du code général de impôts est complété par un II ainsi rédigé :
" II- Pour les logements en accession à la propriété situés dans un groupe d'immeubles ou un ensemble immobilier faisant l'objet des mesures de sauvegarde prévues aux articles L. 615-1 à L. 615-5 du code de la construction et de l'habitation, la durée d'exonération mentionnée au I est prolongée de cinq ans."
2 - EXPLICATION
Cette mesure va toucher surtout des logements récents des copropriétés des villes nouvelles situées dans des quartiers difficiles et classées en "plan de sauvegarde".
Elle résulte d'une action menée avec ténacité par les copropriétaires de la BASTIDE à CERGY aidés par la Mairie et par l'ARC.
Elle ne devrait pas coûter grand chose à l'Etat, et sera très efficace pour favoriser le redressement des copropriétés récentes.
3 - COMMENTAIRE
Quand on veut, on peut.
1 - CE QUE DIT LA LOI
Article 81-9 :
"Le douzième alinéa de l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par une phrase ainsi rédigée :
"Dans ces mêmes copropriétés, lorsqu'elles font l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1, ils (les organismes HLM) peuvent, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat qui peuvent déroger aux règles applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et les louer provisoirement".
2 - EXPLICATION
Le "portage provisoire" est un mot un peu curieux qui signifie : rachat d'un logement par une personne (morale en général) qui a pour objectif :
- d'empêcher dans un premier temps que le logement ne soit vendu à n'importe qui ;
- de revendre le logement au bout de quelque temps (une fois les travaux faits ou la situation des occupants réglée par exemple) à une personne "choisie".
Le "portage provisoire" est un système qui - dans les copropriétés en difficulté - peut permettre un meilleur contrôle (il ne faut pas avoir peur des mots) de la situation (en empêchant la vente de logements dégradés à des marchands de sommeil ou à des familles très démunies).
Les organismes HLM n'ont - en principe - pas la possibilité de faire du "portage provisoire" (car les prêts qu'ils mobilisent sont destinés à l'acquisition de logements locatifs pour une longue durée). Ils ne le faisaient jusqu'à présent qu'en utilisant des fonds propres ou des prêts non spéciaux.
C'est pourquoi il fallait une modification de la loi pour leur permettre de mobiliser des prêts spéciaux, ce qui vient d'être fait.
La nouvelle loi ouvre ainsi la possibilité - pour les HLM - de faire du portage provisoire sur une plus large échelle !
3 - COMMENTAIRE
Faire entrer les HLM dans les copropriétés peut avoir des effets très négatifs que ne mesurent pas toujours les responsables administratifs et politiques. Ceux-ci se satisfont du fait que les HLM permettent un meilleur contrôle. La conséquence pourra être, souvent, que les HLM sauvent l'immeuble mais tuent la "copropriété" ; car leur logique institutionnelle est souvent la plus forte (ils ont tendance à acheter plusieurs logements, voire le plus grand nombre ; ils peuvent avoir tendance à placer dans les copropriétés des familles très difficiles ; enfin ils peuvent avoir tendance à faire DURER le provisoire).
C'est pourquoi nous nous battons depuis plusieurs années pour que des solutions NON HLM de portage provisoire (sous le contrôle de la copropriété) soient mis en place.
La nouvelle loi penche radicalement du côté des HLM…
A nous et aux copropriétaires concernés de nous mobiliser pour imposer un portage provisoire NON HLM, ce que nous faisons déjà ici et là. A suivre.
