Le numéro de septembre 2007 du Dossier Familial a consacré un article au syndic bénévole et prouve qu’avec un peu d’aide (celle de l’ARC) l’exercice est non seulement facile, mais, comme on dit « payant » dans tous les sens du terme.

Voici l’article :

« Difficile de trouver un syndic professionnel qui prenne en charge une petite copropriété. Faire appel à un volontaire choisi parmi les copropriétaires peut être une solution. Avec des économies à la clé.

Ravalé de frais, ce petit immeuble, situé dans le XX" arrondissement de Paris, paraît bien entretenu. « C'est un des chantiers les plus importants que j'aie eu à suivre, confie Yves, syndic non profes­sionnel. Heureusement, ce genre de tâche est exceptionnelle. ».

Le « mandat » d'Yves prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice 2007. En effet, une des règles de cette petite copropriété, un appartement par étage sur cinq niveaux - « et un petit jar­din », précise-t-il - est de faire assumer par chacun à tour de rôle la responsabilité de syndic. « Cette règle ne connaît que quel­ques exceptions », continue-t-il. « C'est le cas lorsque la fonction devrait échoir à un copropriétaire nouvellement arrivé. On lui laisse alors le temps de s'installer ».

Pour Yves, cette rotation est une des clés du succès : après avoir assumé la responsabilité de syn­dic, chaque copropriétaire se sent davantage concerné par la mar­che de la maison et, de plus, il est indulgent avec l'actuel titu­laire de la fonction.

« Même si cette pratique se déve­loppe, ce n'est pas la règle géné­rale », précise Patrick Pollantru, juriste à l'Association des Respon­sables de Copropriété (ARC) « dont un adhérent sur cinq est syndic non professionnel. Il faut en effet que les copropriétaires aient envie d'assumer ces responsabilités et qu'ils en aient les capacités. Il faut également qu'ils puissent s'appuyer sur une structure telle que la nôtre qui les aide en cas de besoin. Pour la gestion du personnel, par exemple, nous proposons d'établir les feuilles de paie et d'effectuer les déclarations sociales dans le cadre de notre coopérative Copro­priété-Services ».

« Restent à gérer tous les problèmes quotidiens. Et les éventuels recrutements ou licenciements du personnel pour le nettoyage, qui font choisir à certains - même si le coût est plus élevé - un prestataire de services ».

Une demi-journée par semaine.

C'est en effet l'une des responsa­bilités du syndic bénévole : il doit payer les différents fournisseurs et tenir la comptabilité, une charge qui demande environ une demi-journée par mois mais qu'il faut accomplir régulière­ment. D'autant plus que la législation impose aux copropriétés de nouvelles règles comptables (décret du 14 mars 2005) appli­cables depuis le 1^er janvier 2007 : une comptabilité en partie dou­ble - avec cependant une déroga­tion pour les copropriétés de moins de dix lots avec moins de 15 000 € de budget.

Le travail le plus important se situe en fin de mandat, lorsqu'il faut préparer les documents pour l'assemblée générale. Temps fort de l'année, celle-ci s'inscrit dans un formalisme strict. « La totalité des millièmes est représentée à chaque fois », se réjouit Yves. « Cela demande juste un peu de coordination pour déni­cher la date qui convient à tout le monde ».

Ensuite, la convoca­tion doit être remise contre émargement ou envoyée par let­tre recommandée avec avis de réception dans les délais (vingt et un jours avant au minimum), accompagnée des documents requis : situation financière et trésorerie en fin d'exercice, état des dettes et créances, détail des charges et produits pour opérations courantes (sur budget), par poste (électricité, eau...) et par nature de charges (généra­les, bâtiment, escalier...) ainsi que des charges et produits pour travaux et autres opérations exceptionnelles (hors budget), état d'avancement des travaux (votés, appelés, réglés, soldes), propositions de résolutions et budget prévisionnel.

 

Dans le courant de l'année, la liste des tâches est rythmée par les appels trimestriels de char­ges. Sans oublier la résolution des mille et un problèmes de la vie quotidienne. Côté recettes, il doit faire parvenir aux coproprié­taires les appels trimestriels de charges et s'assurer de leur règle­ment. Côté dépenses, il doit payer les factures : contrats d'entretien (chauffage collectif, électricité, eau, ascenseur, extincteurs, désinsectisation, porte automatique de parking, etc.), assurances, fac­tures pour le ménage, la sortie des conteneurs à ordures, etc. Il doit faire intervenir les entrepri­ses, et suivre les travaux votés lors de l'assemblée générale. « Finalement, nous gérons notre immeuble comme un parti­culier gère une maison indivi­duelle, le formalisme en plus », conclut Yves ».