ARC. LES SYNDICS © 07 04 04

Les grands groupes chez les syndics :

Une enquête menée par le " PARTICULIER IMMOBILIER " du mois d’Avril 2004

Voilà deux ou trois ans que nous signalons l’accélération inquiétante de la concentration chez les syndics de copropriété.

Autrement dit : la montée en régime des grands groupes.

A diverses reprises nous avons rencontré des journalistes d’une part pour leur communiquer nos expériences en la matière, voire nos inquiétudes, d’autre part les inciter à enquêter sur le sujet, de façon à montrer au grand public :

  • à quel point le monde de la gestion professionnelle de la copropriété avait évolué en quelques années ;

  • le poids formidable que représentaient déjà les grands groupes, qui d’ici quelques années auront quasiment le monopole de la gestion immobilière dans notre pays.

Quelques tentatives timides d’approche du phénomène ont eu lieu ici et là (exemple : LE POINT ; QUE CHOISIR) mais nous devons bien admettre que la première enquête approfondie sur le sujet vient tout juste d’être réalisée par le PARTICULIER IMMOBILIER du mois d’Avril 2004.

Cette enquête présente des qualités certaines :

  1. elle fournit une liste des " grands groupes ", de leur actionnariat, de leur poids (chiffre d’affaire) de leur implantation ;

  2. elle commence aussi à évoquer leur stratégie et à montrer comment leur propre logique de développement induit des pratiques et un maillage qui risquent de devenir très dangereux pour les copropriétaires.

De façon peu polémique et très diplomatique cet article met intelligemment le doigt sur un certain nombre de problèmes, qui - nous le pensons - vont aller en s’amplifiant dans les années qui viennent.

Cet article - que nous vous conseillons de vous procurer car il donne des informations sur les quinze plus grands groupes - pose les bonnes questions et commence, à notre avis, à donner les bonnes réponses. Voici quelques maigres morceaux choisis :

      1. Un constat et une première crainte :

      " Le phénomène de concentration semble inéluctable ".

      (…)

      " Au point que quelques grosses pointures apparaissent aujourd’hui en situation de se partager le marché. Certains copropriétaires s’inquiètent de cette tendance, craignant que les objectifs de rentabilité de ces cabinets ne prennent le pas sur le bon accomplissement de leur mission d’administration des immeubles et ne viennent renchérir les coûts de gestion ".

      (…)

      " Quelle est l’ampleur de la concentration ? Impossible de le dire avec certitude ? Certains avancent que 30 % à 40 % des sociétés - voire la moitié du marché - seraient détenues par des groupes ou assimilés ".

    2. L’intérêt des " financiers " pour les cabinets de syndic

" Aujourd’hui, ce sont essentiellement des établissements financiers qui tiennent les cabinets dans leur ligne de mire ".

(…)

" Les entreprises familiales elles-mêmes n’échappent pas à cette stratégie capitalistique, dans la mesure où les fonds de " capitals riskers " commencent à entrer dans des groupes comme SERGIC ou ORALIA ".

(…)

" De leur côté, les copropriétaires relèvent un paradoxe : les syndics, unanimes, se plaignent de la faiblesse de leur rétribution, alors que tous les grands établissements financiers semblent se ruer sur leurs " fonds de commerce ".

    3. La concentration signifie-t-elle amélioration ou baisse de la qualité ?

      Le PARTICULIER IMMOBILIER n’évite pas cette question essentielle. Les grands groupes laissent en effet entendre que la synergie des métiers n'apporte que de bonnes choses pour les copropriétaires.

      Or, sur le terrain l’expérience dont rend compte le mensuel " le PARTICULIER IMMOBILIER " (et qui corrobore notre expérience) est loin de cette présentation rose bonbon :

      " Si les majors se félicitent des rapprochements opérés dans la profession, les copropriétaires ne partagent pas toujours leur enthousiasme. Certains se plaignent en effet de trouver trop souvent leur nouveau syndic aux abonnés absents. Voire de ne plus disposer de la liberté de choix ".

      (…)

      " Les cabinets (…) déclinent à l’envie les prestations particulières et imposent aux copropriétaires des prestataires sélectionnés par eux seuls sous le prétexte de " référencement " ou de " chartes fournisseurs ". Les constats de Bruno DHONT, directeur de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) vont dans le même sens quand il dénonce : " l’observance de " bibles " imposées par la direction des groupes, et une tarification autoritaire, avec comme conséquence pour les copropriétaires des contrats de trois ans plutôt que d’une année, une inflation des prestations particulières et une détérioration générale du service rendu ". 

    4. Quels sont les objectifs des grands groupes ?

L’article laisse bien entrevoir ce que nous disons déjà depuis de nombreux mois : les grands groupes utilisent les copropriétés comme des " portails " pour rentrer dans les immeubles et faire beaucoup d’argent avec :

    • la transaction, la location ;

    • mais aussi la vente de prestations aux immeubles (assurance, finances, travaux, diagnostics) ;

    • et surtout, à terme, la vente de services aux particuliers.

Citons l’article :

" Mais pourquoi un tel engouement pour la gestion de copropriété qui est beaucoup moins lucrative que la gestion locative ou la transaction ? D’abord, pour qui exerce les trois activités simultanément, elle peut constituer un remarquable tremplin : les logements d’une copropriété sont tous susceptibles d’être, à un moment ou à un autre, proposés à la vente ou mis en location. Une aubaine pour remplir les portefeuilles. Ensuite, parce que la gestion immobilière pour le compte de tiers constitue une activité peu risquée qui vient contrebalancer les aléas inhérents à d’autres secteurs plus lucratifs mais plus incertains. Par ailleurs, en gestion de copropriété, viennent s’ajouter aux honoraires des revenus financiers générés par la trésorerie constituée par le cumul des provisions et fonds de roulement ".

 (…)

" Enfin, la gestion de copropriété peut s’agrémenter d’autres prestations : nombreux sont les grands syndics qui s’instaurent courtiers en assurances ou contrôlent une structure exerçant une activité de courtage. Mais d’autres services viennent compléter leur palette d’intervention : par exemple, un bureau d’études à même d’assurer la maîtrise d’œuvre des gros travaux effectués dans les immeubles comme celui de SERGIC ou de LOISELET & DAIGREMONT. FONCIA propose même un triplé avec ces filiales. ASSURIMMO, SOLUFIMMO et la Compagnie Nationale d’Expertise (dans les assurances, le financement et les diagnostics obligatoires).

Présenté par les syndics, le système fonctionne toujours au bénéfice des copropriétaires : primes d’assurance mieux négociées, intercalaires plus favorables chantiers mieux maîtrisés, financements plus intéressants. Oui…, mais jusqu’à quel point ? Dans le meilleur des cas, l’équilibre sera assuré : syndicats et syndics auront conclu un contrat gagnant/gagnant. Dans le pire, le syndic pourra utiliser ces procédés pour réaliser une marge substantielle tout en tenant le syndicat captif. C’est d’ailleurs le risque que pointent ceux qui réprouvent le mélange des genres. Pourtant, la multiplication des services semble elle aussi être une tendance irréversible ".

(…)

" Jacky LORENZETTI, président du groupe FONCIA, affiche ses objectifs : " Nous proposons à la base installée de nos 700 000 clients, outre les services classiques en gestion et en transaction, des produits et services complémentaires à forte marge et particulièrement des supports de crédits et de placements, des diagnostics techniques et des assurances ".

Comme on le voit cet article ne passe pas particulièrement à côté des vrais problèmes…

Bonne lecture à ceux qui pourront se le procurer.

 

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