ࡱ>  "Y bjbjWW /==fo]8, LD (  *  $RFx 2 2 2 `  ` ` ` 2 .   ^,^2  ` `    _E`  SERVICESRfrence : S-304-1-96Gestion de copropritIndice : aPage 1 de NBPAGES 24 REFERENTIEL QUALITE-SYNDIC ACTUALISATIONRdactionVrificationValidationIndDateObjetPage NomVisaNomVisaNomVisa016/07/96Rfrentiel initialGTXDMCa3/07/97Mentions obligatoires sur les documents commerciaux 7GTJMLBM SOMMAIRE TM \o1. PRAMBULE 4 2. TEXTES DE RFRENCE 5 3. GLOSSAIRE 5 4. DFINITION DES SERVICES 6 5. CARACTRISTIQUES SPCIFIQUES DES SERVICES 6 6. SPECIFICITES DU SERVICE 7 6.1. INFORMATION DES COPROPRIETAIRES 7 6.1.1. Prsentation du cabinet 7 6.1.2. Information en cas de changement 7 6.2. ACCUEIL DES COPROPRIETAIRES 8 6.2.1. Livret des copropritaires 8 6.2.2. Relations avec les copropritaires 8 6.3. CONTRAT DE SYNDIC 9 6.3.1. Conditions gnrales 9 6.3.2. Clauses particulires 10 6.4. ASSEMBLEE GENERALE 10 6.4.1. Convocation 10 6.4.2. Ordre du jour 10 6.4.3. Procs Verbal 11 6.5. LE CONSEIL SYNDICAL 11 6.6. GESTION TECHNIQUE 12 6.6.1. Informations concernant les problmes d'ordre mineur 12 6.6.2. Gestion des contrats avec les fournisseurs et gestion des marchs 12 6.6.3. Suivi des travaux sans matre d'oeuvre 12 6.6.4. Gestion des consommations de fluides 12 6.6.5. Gestion des sinistres 13 6.7. GESTION FINANCIERE 13 6.7.1. Compte bancaire ou postal 13 6.7.2. Produits et cots financiers 13 6.7.3. Contrles 14 6.7.3.1. Compte unique - Compte individualis 14 6.7.3.2. Compte spar 14 6.7.3.3. Disposition d'ordre gnral 14 6.7.4. Dlais de rglement 15 6.7.5. Recouvrement des charges 15 6.7.6. Travaux 15 6.7.7. Suivi des contrats 15 7. CONDITIONS D'INFORMATION DES COPROPRIETAIRES 16 8. CONDITIONS D'ADMISSION DES BNFICIAIRES ET PARTENAIRES 17 9. PLAN DE CONTRLE 18 10. SANCTIONS 18 11. TRAITEMENT DES RCLAMATIONS DES CONSOMMATEURS ET(OU) UTILISATEURS 18 12. Annexe I : Recommandations de la Commission des Clauses Abusives 19 13. Annexe II : Recommandations de la Commission relative la Coproprit en matire de convocation d'Assemble Gnrale (extraits) 20 14. Annexe III : Les apports de la certification 23  NUMLGLAUTO PRAMBULE Conscientes du fait que les copropritaires ont besoin non seulement de syndics comptents, mais aussi d'une garantie de qualit et de transparence passant par un contrle indpendant et efficace, cinq organisations (ARC, UNARC, UFCS, ANC, CNAFC) rassemblant des copropritaires ont dcid de travailler en vue d'une certification des services dans ce secteur. Ensemble, elles ont labor un pr-rfrentiel dans le cadre de la loi du 3 juin 1994, c'est--dire un dispositif ngoci d'engagements prcis de qualit et de transparence prvoyant un contrle par un Organisme Certificateur. Des organisations nationales, rgionales ou interdpartementales (UNIT, FNAIM Ile-de-France, FNAIM Rgion Ile-de-France), des syndics professionnels affilis ou non des organismes professionnels (de diffrente importance, reprsentatifs de la profession), partageant un mme souci de clart, de transparence et d'amlioration de la profession, se sont runis pour ngocier les termes du prsent document. Les ngociations ont permis : - d'laborer un cahier des charges d'engagements prcis et contrlables, - d'laborer des rgles de contrles concernant non seulement les engagements pris mais aussi l'application du respect des obligations rglementaires du mtier de syndic. Ce sont ces engagements et rgles de contrle qui font l'ossature du prsent document. Ainsi, pour la premire fois, les copropritaires disposent d'un document leur permettant : - de reprer facilement les professionnels qui s'engagent sur la qualit et la transparence de leurs prestations, - d'obtenir des garanties au moyen de contrles systmatiques et rguliers. De leur ct, les professionnels ont leur disposition un outil leur permettant de valoriser auprs de la clientle leur dmarche qualit. Ce rfrentiel est susceptible d'volutions en fonction de la pratique, des rglementations, des besoins des professionnels et des consommateurs. Le prsent rfrentiel, qui s'inscrit, en tout tat de cause, dans le cadre de la certification de services prvues par le Code de la Consommation modifi, notamment par la Loi N 94-442 du 3 Juin 1994, et par le dcret N 95-354 du 30 Mars 1995, concerne des prestations de services en matire de gestion de coproprit. Il convient de rappeler qu'en dehors des spcifications expressment prvues par ce rfrentiel, les services faisant l'objet de la certification doivent correspondre aux rglementations franaises et communautaires en vigueur. Celles-ci apparaissent dans le prsent document en lettres italiques. Enfin, le prsent rfrentiel devra voluer en prenant en compte, immdiatement, toute modification de la rglementation entrant dans son champ d'application. La certification de ce rfrentiel est, par ailleurs, rgie par les principes gnraux de certification dicts par le Manuel Qualit de QUALIT-FRANCE dans le domaine des services (ref. S-001). Seuls pourront bnficier de la certification sur la base du prsent rfrentiel les services fournis par des entreprises assurant la gestion de coproprit, admises par QUALIT-FRANCE, ayant donc satisfait aux procdures habituelles d'admission et respectant intgralement les dispositions qui suivent. NUMLGLAUTO TEXTES DE RFRENCE - Loi N 65-557 du 10 juillet 1965 (J.O. du 11 juillet 1965), modifie par la loi du 21 juillet 1994 (J.O. du 24 juillet 1994). - Loi N 70-9 du 2 janvier 1970 (J.O. du 4 janvier 1970) complte par la Loi N 71-580 du 16 juillet 1971 (J.O. du 17 juillet 1971) - Dcret N 67-223 du 17 mars 1967 (J.O. du 22 mars et rectificatif du 27 juin 1967) - Dcret N 72-678 du 20 juillet 1972 (J.O. du 22 juillet 1972 et rectificatif J.O. du 6 septembre 1972) - Loi N 94-442 du 3 Juin 1994 (J.O. du 4 juin 1994) - Dcret N 95-354 du 30 Mars 1995 (J.O. du 5 avril 1995) NUMLGLAUTO GLOSSAIRE Bnficiaire : Entit juridique ayant obtenu la certification pour elle-mme, et/ou pour des points de production dont elle engage la responsabilit. Le bnficiaire peut tre un syndic indpendant, ou un groupe possdant filiales et/ou succursales. Conseil syndical : Groupe de copropritaires lus en assemble gnrale pour contrler la gestion du syndic, et l'assister dans sa mission. Son rle est consultatif et non dcisionnaire. Compte spar : Compte ouvert au nom du syndicat des copropritaires, et spcialement affect sa comptabilit. Compte unique ou compte professionnel : Compte ouvert au nom du syndic, fonctionnant en contrepartie d'une comptabilit indpendante de celle des autres coproprits. Certaines coproprits manifestant le dsir d'obtenir un relev bancaire individualisant les critures de la coproprit, il existe une modalit du compte unique qui est un sous-compte propre la coproprit, appel compte-individualis. Lot : Partie privative individualise dans une coproprit, et quote-part de partie commune. Matre d'oeuvre :Personne physique ou morale qui, pour sa comptence, est charge par le maitre de l'ouvrage de diriger l'excution du march et de proposer la rception et le rglement des travaux. Matre de l'ouvrage : Personne physique ou morale, dsigne par ce terme dans les documents du march et pour le compte de qui les travaux ou ouvrages sont excuts. Millime, tantime, quantime : Quote-part de proprit calcule en fonction de la valeur relative de chaque lot, et permettant de dterminer la part que chaque lot doit acquitter en charges. Partenaire : Point de production admis au bnfice de la certification, dpendant juridiquement d'un bnficiaire. Le partenaire peut tre une agence, filiale, ou succursale. Rglement de coproprit : Document fixant les rgles de gestion et de vie commune entre les copropritaires. Il contient entre autres des clauses dterminant la destination des parties communes et des parties privatives, et des clauses fixant les conditions de jouissance de celles-ci. Syndicat de coproprit : Dsigne la collectivit des copropritaires. Syndic : Personne physique ou morale (cabinet, agence), reprsentant le syndicat de coproprit et agissant en son nom : il est charg de la gestion de la coproprit, de l'excution des dispositions du rglement de coproprit, et de la reprsentation du syndicat dans tous les actes civils et en justice. Le syndic possde une carte professionnelle. Cette carte, selon sa couleur, concerne plusieurs catgories d'intervenants : Carte Blanche pour l'adhrent principal, laquelle peut s'ajouter une Carte Mauve si l'adhrent possde une agence. La Carte professionnelle Grise est dlivre aux collaborateurs de l'adhrent principal, dans la mesure o ils sont amens engager la responsabilit de l'agence. NUMLGLAUTO DFINITION DES SERVICES Les services certifis concernent les activits de gestion assures par les syndics de coproprit. NUMLGLAUTO CARACTRISTIQUES SPCIFIQUES DES SERVICES Les principales caractristiques suivantes des services certifies dans le cadre du prsent rfrentiel, qui apparatront dans les documents d'information destins aux consommateurs et(ou) utilisateurs des services, portent sur les points suivants : CARACTERISTIQUES MAJEURESAUTRES CARACTERISTIQUES -Information des copropritaires et rponses individualises leurs demandes (Points 6.1. et 6.2.2.)-Processus de conciliation dans le traitement des litiges (Point 6.2.2.)-Livret d'accueil sur le fonctionnement de la coproprit (point 6.2.1.)-Convocation, ordre du jour et procs verbal d'assemble gnrale dtaills (Point 6.4.)-Clart du contrat de syndic (Point 6.3.)-Collaboration avec le conseil syndical (Points 6.5. et 6.7.)-Mise en concurrence priodique des contrats des fournisseurs (Point 6.6.2.)-Transparence de la gestion technique et financire (Points 6.6. et 6.7.) NUMLGLAUTO SPECIFICITES DU SERVICE NUMLGLAUTO INFORMATION DES COPROPRIETAIRES NUMLGLAUTO Prsentation du cabinet Le syndic s'engage fournir, ds sa nomination, au prsident du conseil syndical : -l'organigramme du cabinet de syndic et des agences ventuelles, et la comptence (niveau de formation et/ou exprience) des personnes en charge de la coproprit, -le dtail de toutes les activits du cabinet de syndic, -la liste des filiales et participations dans d'autres socits de syndics, ou entreprises prestataires de services, de lui-mme ou de son actionnaire majoritaire, -la composition de son capital ou la liste des actionnaires possdant plus de 20% du capital. Pour les contrats en cours, ces lments doivent tre transmis dans un dlai de 6 mois compter de la date de mise en publicit du rfrentiel. Le contrle peut s'effectuer par sondage, sur document ou appel tlphonique auprs des membres des conseils syndicaux. Il s'appuie galement sur la liste du personnel, et les statuts des cabinets de syndic. NUMLGLAUTO Information en cas de changement Le syndic s'oblige, en cas de changement du reprsentant lgal de la personne morale, informer les conseils syndicaux des immeubles concerns sous un dlai de un mois maximum. Le contrle s'effectue partir de la liste du personnel des cabinets de syndic, des traces crites de correspondance avec les conseils syndicaux. En cas de prise de participation majoritaire d'un actionnaire, le syndic informe QUALIT-FRANCE des changements intervenus au sein de la socit sous un dlai de deux mois. Cette information conduit QUALIT-FRANCE effectuer un contrle dans les trois mois suivants. Le contrle de ce point s'effectue partir de l'information concernant la prise de participation. NUMLGLAUTO ACCUEIL DES COPROPRIETAIRES NUMLGLAUTO Livret des copropritaires Le syndic remet aux nouveaux copropritaires et tout copropritaire qui en fait la demande crite, un livret contenant notamment les informations suivantes : -Fonctionnement de la coproprit : .le Numro de la carte professionnelle et la rfrence de la prfecture qui la dlivre . le contrat de syndic, .heures ouvrables du syndic, .heures de rponse tlphonique et d'accueil de la clientle, .nom du responsable de la coproprit chez le syndic, et noms des conseillers syndicaux, .la liste, la nature (contrat simple ou complet ; corps d'tat si celui-ci n'apparait pas dans la raison sociale; objet du contrat ; dure de validit du contrat) et les noms des titulaires des contrats souscrits par le syndicat, .numros d'urgence, .rgles prsidant au relev des compteurs d'eau, le cas chant, .prcisions sur le rle du personnel de l'immeuble, .rgles de recouvrement des charges en place dans la coproprit, -Les procs-verbaux des assembles gnrales du dernier exercice, -Information sur la certification, -Rfrence QUALIT-FRANCE en cas de rclamation non rsolue, et concernant les caractristiques de certification, partir du moment o le syndic est certifi, -Budget prvisionnel en cours, ou de l'anne prcdente si celui de l'anne en cours n'a pas encore t vot, -Information sur les rgles gnrales concernant la coproprit, mentionnant l'existence du rglement de coproprit et le moyen de se le procurer, - Mention des textes de loi rgissant le secteur de la gestion de coproprit, -Information sur la manire dont sont traits les petits problmes de la coproprit (fuites, lectricit, petites dgradations, etc...). Le livret peut galement prvoir une partie gnrale sur le fonctionnement d'une coproprit (le syndic, le conseil syndical, les rgles de majorit). Le contrle de ce point s'effectue par vrification des mentions inscrites sur le livret, les stocks de livrets et les factures correspondantes, et/ou par sondage auprs de nouveaux copropritaires. NUMLGLAUTO Relations avec les copropritaires Le syndic fournit des rponses crites prcises aux questions crites des copropritaires les concernant ou concernant la coproprit dans un dlai maximum de trois semaines. Une simple lettre accusant rception du courrier du copropritaire ne saurait en aucun cas constituer une rponse valable. Le responsable de l'immeuble, ou le syndic rpond tlphoniquement ou par tlcopie dans un dlai maximum de cinq jours ouvrables (aux heures ouvrables) toute dmarche tlphonique d'un copropritaire. Conciliation : - La conciliation a pour but d'offrir au syndic et aux usagers un espace de dialogue afin de rgler l'amiable d'ventuels litiges, - Pralablement la conciliation, les parties sont avises par l'instance de conciliation que les voies de recours normales restent toujours ouvertes et que la conciliation n'interrompt pas la prescription des dlais de recours devant les tribunaux, - La conciliation est facultative pour le copropritaire, - La conciliation ne peut aller l'encontre des dispositions d'ordre public, - Le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et de chambres professionnelles dans le traitement des litiges, et inclut cette disposition dans son contrat : * Lorsque les deux parties sont adhrentes respectivement d'associations d'usagers (ARC, UNARC, UFCS, ANC, CNAFC) et des organisations professionnelles (UNIT, FNAIM Ile de France, FNAIM Rgion Ile de France), la saisine s'opre auprs d'une commission de conciliation paritaire. * Lorsqu'une des parties n'appartient pas aux organismes sus mentionns, elle dispose de la facult de dsigner une organisation reprsentative de son choix pour constituer cette commission. Le contrle de ce point s'effectue par vrification du contrat, de la correspondance du syndic, et, le cas chant, des traces crites concernant le traitement des litiges. NUMLGLAUTO CONTRAT DE SYNDIC NUMLGLAUTO Conditions gnrales Le syndic fournit chaque renouvellement de mandat le contrat du syndic, et l'adresse avec la convocation l'Assemble Gnrale. Il fournit une liste explicitement limitative des tches non comprises dans la gestion courante, et s'engage : -indiquer les prix en "hors taxe" et "toute taxe comprise", en prcisant le montant de la T.V.A. -dfinir ce que recouvrent ces tches, -fournir le cot prcis de chaque prestation ou fourniture, et en cas de rvision, fournir les valeurs des indices de calcul, -supprimer les doubles emplois existant entre les tches de gestion courante et de gestion exceptionnelle, -faire en sorte que toute prestation exceptionnelle, non prvisible et non prvue dans le contrat, ds lors qu'elle est fournie dans l'intrt de l'immeuble et qu'elle est dment justifie puisse tre facture au temps pass selon le barme horaire du syndic. Dans ce cas, et sauf raison de force majeure, le conseil syndical devra en tre avis pralablement. Les nouvelles dispositions sont inclure dans le contrat lors de son premier renouvellement dater de la certification. Le contrle de ce point se base sur les convocations l'assemble gnrale et les contrats. NUMLGLAUTO Clauses particulires Le syndic indique sur le contrat les rfrences de son assurance de responsabilit civile professionnelle ainsi que les rfrences de son garant. Il introduit dans le contrat une clause par laquelle il s'oblige faire jouer sa responsabilit civile professionnelle la demande crite de l'assemble gnrale ou du conseil syndical, en faisant une dclaration de sinistre. Il inclut galement une clause relative l'absence de rmunration occulte (commission, y compris en nature, ristournes, etc..), et signe une dclaration sur l'honneur qui est transmise QUALIT-FRANCE. Il respecte les recommandations de la Commission des Clauses Abusives (Annexe I). Le contrle de ces points se base sur le contrat, les dclarations sur l'honneur du responsable du cabinet de syndic et de ses collaborateurs gestionnaires d'immeuble concernant l'absence de rmunration occulte, la vrification par sondage des comptes. NUMLGLAUTO ASSEMBLEE GENERALE NUMLGLAUTO Convocation Le syndic rappelle dans la convocation : - Le caractre illgal de l'utilisation par le syndic de pouvoirs en blanc, - Le nom des membres du Conseil Syndical. Il respecte les recommandations de la Commission Relative la Coproprit en matire de convocation d'assemble gnrale (Annexe II). Le contrle de ce point se base sur la vrification des convocations. NUMLGLAUTO Ordre du jour Le syndic indique dans l'ordre du jour de l'assemble gnrale la rgle de majorit requise pour chaque rsolution, et la dfinition des majorits des articles (art. 24, art. 25 et art. 26 de la loi du 10/07/65) auxquels il se rfre. Si un ou plusieurs copropritaires ou le conseil syndical le cas chant demandent, dans les six jours de la premire convocation, l'inscription l'ordre du jour des questions dont ils souhaitent le dbat, le syndic adresse un ordre du jour complmentaire pour les questions formules conformment aux dispositions de l'article 10 et de l'article 11 du Dcret du 17 mars 1967. Les questions adresses par le demandeur, et l'ordre du jour complmentaire sont accompagns si besoin est des documents ncessaires. Si des travaux avec matre d'oeuvre sont soumis au vote, un descriptif quantitatif est tabli par ce matre d'oeuvre, et le syndic adresse ce descriptif rsum et le rsultat de l'appel d'offre (ou la synthse) chaque copropritaire. La cl de rpartition et la quote-part prvisionnelle de chaque lot relative un des projets est prcise titre indicatif, et il est prvu d'effectuer un vote sur les modalits et le calendrier de financement. Le syndic fait voter des modalits claires (jours et heures) de consultation des comptes (art. 18-1 - Loi du 10 juillet 1965) et en assure la publicit. Le contrle de ces points se base sur la vrification de l'ordre du jour de l'assemble gnrale, et des documents accompagnant son envoi. NUMLGLAUTO Procs Verbal Le procs verbal de l'assemble gnrale n'est diffus, dans le dlai lgal et ventuellement rectifi, que sign par le Prsident, le secrtaire et les membres du bureau si il en a t constitu un, accompagn des remarques de ses membres, le cas chant. En fin de procs verbal est rappel le fait que toute action en contestation de la validit de(s) dcision(s) prise(s) s'effectue non par lettre recommande, mais par assignation devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble. Le contrle de ce point s'effectue partir des procs verbaux. Le contrle de la diffusion du procs verbal se base sur traces informatiques ou crites, et/ou s'effectue par sondage (questionnaire de satisfaction). NUMLGLAUTO LE CONSEIL SYNDICAL Le syndic informe le Prsident du conseil syndical des conditions dans lesquelles il peut se faire allouer un budget de fonctionnement par l'assemble gnrale. Le syndic labore le budget prvisionnel (Art. 18 - Loi du 10 juillet 1965) et l'ordre du jour de l'assemble gnrale avec le conseil syndical, ou le lui soumet au moins deux jours ouvrables avant l'envoi de la convocation. Dans le cadre des dispositions de l'Article 21 (Loi du 10 juillet 1965), il demande l'avis crit du conseil syndical pour les travaux d'entretien dpassant le montant du plafond vot par l'assemble gnrale et informe le conseil syndical en cas de travaux d'urgence. Ds que des travaux sont en projet, le syndic adresse le descriptif (voir chapitre 6.4.2.) de ceux-ci et le rsultat de l'appel d'offre au Prsident du conseil syndical. Il communique tous les membres du conseil syndical qui en font la demande crite la copie des documents demands, y compris la liste jour des copropritaires. Il informe le Prsident du conseil syndical de son admission au bnfice de la certification, et le cas chant, de son exclusion. Cette disposition est inclue dans le contrat de syndic. Le Prsident du conseil syndical est galement inform que le prsent rfrentiel est consultable au cabinet de syndic. Le contrle de ces points s'effectue partir du contrat de syndic et de traces crites (information du conseil syndical concernant le rfrentiel, correspondance, devis et descriptif de travaux,....). NUMLGLAUTO GESTION TECHNIQUE NUMLGLAUTO Informations concernant les problmes d'ordre mineur Le syndic indique, dans le livret d'accueil, la faon dont il traite toute l'anne les problmes d'ordre mineur de la coproprit (fuites, lectricit, petites dgradations, etc..). Le contrle de ce point s'effectue en vrifiant le livret d'accueil. NUMLGLAUTO Gestion des contrats avec les fournisseurs et gestion des marchs Le syndic remet priodiquement en concurrence les contrats. Pour les contrats en cours lors de la mise en publicit du rfrentiel au Journal Officiel, la mise en concurrence doit avoir lieu - si le contrat le permet - au plus tard cinq ans aprs la prise d'effet initiale, Pour les nouveaux contrats - qui doivent tre signs pour une dure dtermine - la remise en concurrence est faite au moins tous les cinq ans. Les contrats de plus de cinq ans ne sont signs qu'avec l'accord exprs de l'Assemble Gnrale. Aux contrats en cours de renouvellement est ajoute une clause prcisant une date de fin de contrat prcise. Sauf si l'Assemble Gnrale en dcide autrement, les contrats et marchs sont signs aprs mise en concurrence, mme pour de faibles montants. Pour les marchs de plus de 20.000 F H.T.; ou les contrats de plus de 20.000 F.H.T. par an, trois entreprises au moins sont contactes. Le contrle de ces points s'effectue partir des contrats fournisseurs et des appels d'offre. NUMLGLAUTO Suivi des travaux sans matre d'oeuvre Si l'assemble gnrale dcide l'excution de travaux, sans matre d'oeuvre, le syndic assure les visites du chantier et la rception des travaux, et en informe pralablement le conseil syndical. Le syndic intervient alors en sa seule qualit de mandataire du syndicat-matre de l'ouvrage. Aprs chaque visite, si il y a eu problme, il en fait part au conseil syndical par crit. Le contrle de ces points s'effectue partir des procs verbaux d'assemble gnrale, des comptes-rendus de visite des chantiers, des notes d'information adresses au conseil syndical le cas chant. NUMLGLAUTO Gestion des consommations de fluides A la demande crite du conseil syndical, le syndic met en place un tableau de bord des consommations de fluides (eau, gaz, lectricit, fuel,..) en volume par anne et sur trois ans, permettant de suivre les volutions. Ce tableau de bord est mis en place compter de la certification. Il est accessible lors du contrle des comptes et joint aux comptes annuels. Le contrle de ce point s'effectue partir des tableaux de bord, et de la liste des documents accompagnant l'envoi des comptes annuels. Le contrle de l'accessibilit du tableau de bord peut s'effectuer par questionnaire. NUMLGLAUTO Gestion des sinistres En l'absence de toute disposition plus contraignante du contrat d'assurance, le syndic effectue les dclarations de sinistre concernant les parties communes (Art. 14 - Loi du 10 juillet 1965), sous un dlai de 15 jours partir du moment o le sinistre est port sa connaissance de faon crite, et fournit les rapports d'expertise ou la rponse de la Compagnie d'assurance aux copropritaires concerns. Le syndic procde en tant que de besoin aux relances ncessaires. Le contrle de ce point s'effectue partir des dclarations de sinistre, le cas chant, et de la correspondance avec les copropritaires. NUMLGLAUTO GESTION FINANCIERE NUMLGLAUTO Compte bancaire ou postal Conformment l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit proposer, par rsolution spciale, au choix des copropritaires l'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal spar. Dans ce cas, il propose : - soit le compte unique ouvert au nom du syndic respectant l'obligation d'une comptabilit indpendante de celle des autres coproprits, avec ventuellement un sous-compte par coproprit (compte individualis), prsent aux copropritaires et vot par eux comme une modalit du compte unique, - soit le compte spar, ouvert au nom du syndicat de coproprit. Le contrle de ce point s'effectue partir du procs verbal de l'assemble gnrale, et examen des comptes du syndic. NUMLGLAUTO Produits et cots financiers Les cots et produits provenant de la gestion ou du fonctionnement du compte unique et du compte individualis sont la charge ou au profit du syndic, le syndicat de coproprit conservant la facult de faire placer les fonds dtenus qui ne concerneraient pas la gestion courante (appels de fonds sur travaux futurs, indemnits, ..). Les cots et produits provenant de la gestion ou du fonctionnement du compte spar sont la charge ou au profit du syndicat de coproprit. Dans tous les cas, le principe d'affectation des cots et produits est soumis aux dispositions suivantes : - Il ne doit entraner aucun retard dans le paiement des fournisseurs et cranciers, - Il peut toujours tre modul contractuellement par dcision d'assemble gnrale. Le contrle de ce point s'effectue par vrification des dlais de paiement des cranciers, et le cas chant, partir du procs verbal de l'assemble gnrale et des clauses contractuelles concernes. NUMLGLAUTO Contrles NUMLGLAUTO Compte unique - Compte individualis Le syndic facilite la tche du conseil syndical dans l'exercice des contrles ncessaires sa mission, (Art. 21 - loi du 10 juillet 1965) et en particulier pour : - obtenir double ou copie des lettres-chques mises ainsi que, par sondage, la justification des dbits correspondants par accs aux extraits du compte bancaire, - connatre la situation de trsorerie relle. En cas de compte individualis, le conseil syndical a accs aux mouvements bancaires du compte pivot, galement intitul reflet ou miroir, qui regroupe l'ensemble des comptes individualiss. Le contrle de ce point s'effectue par sondage auprs du conseil syndical (questionnaire de satisfaction), et le cas chant par vrification de l'information donne par rapport aux comptes NUMLGLAUTO Compte spar Le syndic facilite la vrification par le conseil syndical de la bonne excution de la dcision d'assemble gnrale, notamment en ce qui concerne : - la nature et le contenu du contrat (pass avec la banque), - la domiciliation bancaire de l'tablissement retenu, - la ralit de l'appartenance du compte au syndicat de coproprit, - l'attestation de non-fusion des comptes de coproprit (attestation fournie par la banque), - l'unicit du compte spar (attestation fournie par la banque), - la facturation ventuelle des services bancaires (document bancaire), - la dclaration d'ouverture du compte spar par le syndic auprs de l'organisme de caution dont il relve, - l'affectation des produits financiers. Le contrle de ce point s'effectue par sondage auprs du conseil syndical, et par vrification documentaire. NUMLGLAUTO Disposition d'ordre gnral Dans tous les cas, le syndic s'engage lors de paiements groups fournir le relev dtaill permettant au conseil syndical de vrifier la ralit et le montant du rglement. Le contrle de ce point s'effectue par sondage auprs du Conseil Syndical et/ou vrification des relevs de compte et des factures permettant d'tablir si il y a eu paiement group. NUMLGLAUTO Dlais de rglement En dehors des litiges, et lorsque la trsorerie le permet, le syndic rgle les fournisseurs : - Pour les factures d'intervention ponctuelle : 30 jours fin de mois du jour de rception de la facture, - Pour les contrats : 30 jours fin de mois de l'chance contractuelle ou rception de la facture, si elle est postrieure l'chance. Le contrle de ce point s'effectue partir des factures des fournisseurs et des relevs de compte du syndic. NUMLGLAUTO Recouvrement des charges Il est procd au vote d'un processus de recouvrement des charges, prvoyant : -des dlais de rglement, -l'application des intrts lgaux de retard, -l'engagement de procdures propres assurer le recouvrement des impays, -la communication de la liste des dbiteurs aux autres copropritaires avec la rddition annuelle des comptes. Le contrle de ce point s'effectue partir du procs verbal d'assemble gnrale, des procdures de recouvrement des impays, de la liste des documents accompagnant l'envoi des comptes annuels. NUMLGLAUTO Travaux En cas de travaux soumis au vote de l'assemble gnrale, le syndic s'oblige proposer les modalits ventuelles de placement des fonds recueillis. Le contrle de ce point s'effectue partir des procs verbaux d'assemble gnrale. NUMLGLAUTO Suivi des contrats Le syndic contrle l'volution des prix des contrats et l'application des clauses d'indexation. Le contrle de ce point s'effectue partir des contrats. NUMLGLAUTO CONDITIONS D'INFORMATION DES COPROPRIETAIRES L'information des copropritaires viss par le prsent rfrentiel est assure par les documents d'informations dfinis ci-aprs. Ces documents comportent les lments suivants : * Information du conseil syndical, information contenue dans le livret des copropritaires, certificats mis par QUALIT-FRANCE, ainsi que des documents d'information sur la certification (affiche,...) : - identification du rfrentiel sous la forme : Rfrentiel "Qualit-Syndic" - Ref. S-304 - mentions relatives aux caractristiques certifies : . Livret d'accueil sur le fonctionnement de la coproprit, . Information des copropritaires, et rponses individualises leurs demandes, . Clart du contrat de syndic, . Mise en concurrence priodique des contrats des fournisseurs . Collaboration avec le Conseil Syndical, . Transparence de la gestion technique et financire. - rfrence au contrle ou la certification par QUALIT-FRANCE, - adresse de QUALIT-FRANCE, - logo QUALIT-FRANCE, - nom et adresse du bnficiaire. * Documents commerciaux : - identification du rfrentiel sous la forme : Rfrentiel "Qualit-Syndic" - Ref. S-304 - rfrence au contrle ou la certification par QUALIT-FRANCE, - adresse de QUALIT-FRANCE, (a) - logo QUALITE-SYNDIC QUALIT-FRANCE, - nom et adresse du bnficiaire. La mention de la certification sur ces documents ne doit comporter aucune ambigut quant au bnficiaire de la certification (cas de documents utiliss par plusieurs cabinets de syndic n'tant pas tous certifis) ou l'activit concerne par la certification (cas de socits ayant plusieurs activits ne faisant pas toutes l'objet d'une certification). En tout tat de cause, lorsqu'un Bnficiaire possde des points de production gographiquement spars, il ne peut faire mention de la certification dans ses actions de communication que si tous les points de production dpendant de ce bnficiaire sont admis au bnfice de la certification. Tout document d'information relatif au prsent rfrentiel doit faire l'objet d'un accord pralable de QUALIT-FRANCE. Il en est de mme en cas de modification des documents d'information initialement accepts. Le cabinet de syndic, ou le groupe auquel il appartient le cas chant fournit QUALIT-FRANCE un exemplaire du livret des copropritaires. NUMLGLAUTO CONDITIONS D'ADMISSION DES BNFICIAIRES ET PARTENAIRES Ne peuvent tre admis au bnfice de la certification, sous rserve de la conformit par rapport aux critres dvelopps dans le prsent rfrentiel, que les syndics professionnels. Pour permettre l'adhsion des professions connexes (gomtres, architectes, huissiers, notaires, assureurs, offices HLM, administrateurs judiciaires), il leur est demand d'avoir une activit juridiquement et comptablement spare de l'activit de syndic, ceci afin de faciliter les contrles. Les procdures d'admission tiennent compte de la diversit des structures organisationnelles des demandeurs. Plusieurs cas sont envisageables : - Lorsque le demandeur est un cabinet indpendant regroupant dans un mme lieu centre de gestion et de production : l'obtention de la certification au vu des rsultats de l'audit d'admission effectu selon les critres du prsent Rfrentiel lui donne qualit de Bnficiaire, selon la dfinition du chapitre 3. - Lorsque le demandeur est un groupe ayant des points de production gographiquement indpendants, et qu'il prsente la candidature de ces points de production la certification, l'admission s'effectue en deux temps : *Admission du bnficiaire dans le cadre de son activit de gestion : Le demandeur est admis en tant que bnficiaire partir du moment o un audit d'admission (au sige du groupe) aura constat sa capacit mener bien les missions qui lui auront t confies contractuellement vis vis de ses points de production . *Admission du partenaire dans le cadre de son activit de production : Le point de production admis au bnfice de la certification, aprs un audit d'admission men sur la base du prsent Rfrentiel, est appel Partenaire. Cet audit est mis en oeuvre partir du moment o le groupe dont il dpend est admis en tant que Bnficiaire, selon le paragraphe ci-dessus. Chaque partenaire informe les copropritaires de son admission au bnfice de la certification dans les conditions prvues au chapitre 7. Le planning d'audit d'admission tient compte de l'ordre d'arrive des dossiers complets des demandeurs aux bureaux de QUALIT-FRANCE. Les dossiers comportent les lments suivants : - Copie des cartes blanche et mauve, - Organigramme du cabinet, - Pour les professions connexes mentionnes ci-dessus : attestation de l'expert comptable constatant la sparation comptable de l'activit de syndic. NUMLGLAUTO PLAN DE CONTRLE Le plan de contrle s'tablit de la faon suivante : - Bnficiaire : . Lorsque le Bnficiaire est un cabinet indpendant regroupant dans un mme lieu centre de gestion et de production : un contrle annuel portant sur tous les points du rfrentiel, et dans 20% des cas, un contrle complmentaire. . Lorsque le Bnficiaire est un groupe possdant des points de production gographiquement spars et qu'il prsente la candidature de ces points de production la certification : un audit annuel du centre de gestion du groupe portant sur les moyens que le bnficiaire met en oeuvre pour s'acquitter des missions qui lui sont confies par QUALIT-FRANCE de manire contractuelle. Les contrles portant sur l'activit de gestion de coproprit proprement dite est traite dans le cadre du paragraphe ci-dessous ("Partenaire"). - Partenaire : . Un contrle annuel, portant sur tous les points du Rfrentiel, et dans 20% des cas, un contrle complmentaire. L'ensemble de ces visites est ralis par QUALIT-FRANCE ou par un sous-traitant rfrenc dont le personnel est qualifi. Les contrles permettant de vrifier les critres tablis par le prsent rfrentiel consistent en des audits documentaires effectus dans le cadre de visites inopines. Autre lment permettant de vrifier la conformit du cabinet de syndic : un questionnaire adress par sondage des Prsidents de Conseils Syndicaux, et/ou leurs membres. NUMLGLAUTO SANCTIONS Les sanctions mettre en oeuvre en cas de non-conformit constate par les contrleurs sont celles prvues dans le Manuel Qualit de QUALIT-FRANCE, et sont gradues de l'avertissement avec contrle de vrification, l'exclusion dfinitive du bnfice de la certification et cela en fonction de la gravit des anomalies constates et de leur rptition. Un barme de sanctions est tabli par le Comit de Certification Services dans le cadre du Manuel Qualit. Conformment au Manuel Qualit de QUALIT-FRANCE, les procdures d'exclusion et de retrait de certificat s'accompagnent du retrait des documents d'information mentionns au chapitre 7 et, de faon gnrale, de toute mention relative la certification dans le cabinet. NUMLGLAUTO TRAITEMENT DES RCLAMATIONS DES CONSOMMATEURS ET(OU) UTILISATEURS La rfrence aux nom et adresse du bnficiaire de la certification, ainsi qu'aux coordonnes de QUALIT-FRANCE sur les documents d'information dfinis ci-avant, permet aux copropritaires et leurs reprsentants de les saisir de tout litige ou rclamation relatif aux services faisant l'objet de la certification. Ces rclamations sont traites, par le bnficiaire ou par QUALIT-FRANCE quand ils sont saisis, et enregistres conformment aux principes dfinis dans le Manuel Qualit de QUALIT-FRANCE. En cas de rclamation fonde, que ce soit vis vis des caractristiques certifies dans le cadre du prsent rfrentiel ou des caractristiques rglementaires du service, le bnficiaire de la certification concern s'engage assurer auprs du copropritaire le ddommagement, ou les mesures correctives appropries. NUMLGLAUTO Annexe I : Recommandations de la Commission des Clauses Abusives La commission des clauses abusives recommande : Que soient limines des contrats proposs par les syndics de coproprit, les clauses qui ont pour objet ou pour effet : 1) De permettre au syndic de dmissionner, sans prvoir pour le syndicat des copropritaires la possibilit de rsilier le contrat de syndic en cours d'excution ; 2) de prvoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-del de la dure lgale sans vote de l'Assemble Gnrale ; 3) de prsenter comme lgalement obligatoire l'ouverture d'un compte spar au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; 4) d'imposer sans contrepartie au syndicat des copropritaires la renonciation percevoir les fruits et produits financiers des sommes places sur un compte spar ; 5) de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulires et/ou par le recours la rubrique "divers" ; 6) de mettre la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de rsiliation du contrat du syndic, une indemnit forfaitaire ne correspondant pas une prestation effective lie la remise du dossier au successeur ; 7) de faire supporter au copropritaire dfaillant une rmunration au profit du syndic l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; 8) de prvoir une clause de rvision des honoraires dont les lments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustre par une application chiffre ; 9) de droger aux rgles lgales de comptence territoriale ou d'attribution. NUMLGLAUTO Annexe II : Recommandations de la Commission relative la Coproprit en matire de convocation d'Assemble Gnrale (extraits) (Bulletin officiel, de l'quipement du logement, des transports et de la mer n 89-18) Considrant (...) l'article 9 (....et...) l'article 11 du dcret n 67-223 du 17 mars 1967 (...) : Attire l'attention des rdacteurs des convocations sur la distinction opre par ces dispositions entre les "questions" (art. 9, alina 1er) soumises la dlibration de l'assemble et les "projets de rsolution" (art. 11-5) notifier, au plus tard, en mme temps que l'ordre du jour; Recommande, en consquence, de respecter cette distinction en rservant l'ordre du jour pour l'inscription des questions proprement dites et en faisant figurer les projets de rsolutions au nombre des "notifications complmentaires". I) Recommandations relatives aux questions inscrire l'ordre du jour pour tre soumises la dlibration de l'assemble gnrale La commission Recommande : 1) De libeller ces questions de manire aussi prcise que possible en vitant les formules vagues ou quivoques (telles que, par exemple : "problmes des parties communes, scurit de l'immeuble, travaux de couverture"...) afin de permettre l'adoption de vritables "dcisions" dont la porte soit indiscutable ; 2) De sparer les questions soumises la dlibration de l'assemble gnrale de manire assurer la clart des votes ; 3) De ne pas porter l'ordre du jour des "questions diverses" qui ne peuvent donner lieu aucune dcision de l'assemble gnrale ; mais rien ne s'oppose ce que des "questions" non inscrites l'ordre du jour fassent l'objet d'changes de vues, notamment dans la perspective de leur inscription l'ordre du jour d'une prochaine assemble gnrale ou pour obtenir de l'assemble gnrale un avis sur les questions relevant des seuls pouvoirs du syndic : 4) S'il s'agit de l'"tude" d'une question (par exemple, de travaux importants entreprendre), la commission recommande de prciser que cette "tude" ne peut donner lieu une "dcision" ; mais s'il est envisag d'engager des frais pour la ralisation de cette tude, ce point doit tre prcis dans l'ordre du jour avec fixation d'une somme limite ; dans tous les cas, il convient que les documents puissent tre joints la convocation dans les conditions ci-aprs recommandes ; 5) En ce qui concerne plus particulirement la question du "renouvellement" du syndic dont les fonctions parviennent leur terme, La commission Vu l'art. 28 du dcret du 17 mars 1967 en ses alinas 2 et 3 (...) ; vu la jurisprudence selon laquelle les fonctions du syndic cessant de plein droit l'expiration de la dure de son mandat, il n'a plus alors le pouvoir de convoquer l'assemble gnrale ; vu les dispositions d'ordre public de l'art. 25c de la loi du 10 juillet 1965 excluant, en principe, toute possibilit de mandat tacite, Recommande que la question porte l'ordre du jour utilise conjointement les termes de "renouvellement des fonctions du syndic ou dsignation d'un nouveau syndic", Recommande galement et de manire pressante aux syndics de convoquer l'assemble gnrale de telle manire que la nouvelle dsignation intervienne en temps utile. II) Recommandations relatives la notification des projets de rsolution et, plus gnralement, des "notifications complmentaires" : Considrant (...) l'article 11 du dcret du 17 mars 1967 (...) recommande : Relativement aux "conditions essentielles du contrat propos lorsque l'assemble gnrale est appele approuver (....) un devis ou un march pour la ralisation de travaux", que plusieurs contrats ou devis soient toujours demands et que leur synthse - avec proposition du meilleur contrat ou devis - soit faite par le syndic ou le conseil syndical ; il convient en outre de joindre l'avis du conseil syndical au 6 (*) dont il sera question ci-aprs. Relativement au projet de rsolution lorsque l'assemble est appele... autoriser le syndic introduire une demande en justice, la commission rappelle d'abord le caractre d'ordre public de l'article 55 du dcret du 17 mars 1967 qui a pour consquence de sanctionner le dfaut de pouvoir du syndic de la nullit pour irrgularit de fonds - nullit qui peut tre invoque par les parties assignes mme non copropritaires ; elle recommande de rdiger les projets de rsolution en tenant compte de la spcialit du mandat du syndic ce qui impose, pour les actions en justice dont l'objet est de mettre en jeu les garanties des constructeurs, que les dsordres pour la rparation desquels l'action est introduite soient exactement dcrits ; en revanche, l'habilitation peut tre donne de poursuivre les responsables des dsordres sans plus de prcision. Envisageant le cas particulier o l'autorisation est donne pour la mise en oeuvre de la saisie en vue de la vente d'un lot, la Commission rappelle que cette autorisation doit tre donne pralablement la signification du commandement et qu'elle doit dterminer le montant de la mise prix. Relativement la notification de l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire en application du deuxime alina de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifi (Dcret de 1967, art. 11-6), La commission Estime que la consultation du conseil syndical "rendue obligatoire" ne dispense pas de l'obtention d'une dcision de l'assemble gnrale autorisant la conclusion des marchs et contrats. Recommande en consquence : 1) que l'assemble gnrale soit invite dlibrer pour arrter le montant partir duquel la consultation du conseil est obligatoire ; 2) que le conseil syndical soit saisi au-del de ce montant ; 3) que son avis soit joint la convocation pour tre transmis l'assemble gnrale. _________________________ (*) 6 : Sont notifis au plus tard en mme temps que l'ordre du jour : (....) (Dcret n 86-768 du 9 juin 1986) "L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxime alina de l'art. 21 de la Loi du 10 juillet 1965". III) Recommandations relatives aux dlais de la convocation La commission Vu l'art. 9, alina 2, du dcret du 17 mars 1967 (...) Recommande de prvoir, pour l'envoi des convocations par lettre recommande avec demande d'avis de rception, un dlai excdant assez largement le dlai minimum afin de tenir compte des rgles de sa computation qui en fixent le point de dpart le lendemain du jour de la premire prsentation de la lettre ; Vu l'art. 10 du mme dcret (...) Rappelle que la possibilit ainsi ouverte de notifier un ordre du jour complmentaire constitue une utile protection des copropritaires minoritaires et est de nature prvenir les abus de majorit ; Recommande aux copropritaires de faire connaitre au syndic les questions qu'ils souhaitent voir porter l'ordre du jour, sans pour autant attendre la convocation de l'assemble gnrale ; Rappelle galement, afin que l'assemble gnrale puisse se prononcer valablement, qu'il appartient aux copropritaires de joindre l'ordre du jour qu'ils proposent les documents dont la notification est prvue par les textes ; Prcise que les termes "dans les six jours de la convocation" dont fait usage cet article du dcret signifient que le point de dpart du dlai se situe le lendemain du jour de la premire prsentation de la convocation. NUMLGLAUTO Annexe III : Les apports de la certification CARACTERISTIQUES MAJEURESDETAIL-Information des copropritaires et rponses individualises leurs demandes (Points 6.1. et 6.2.2.))Le syndic fournit au Conseil Syndical des informations (mises jour si besoin est) en termes de structure et d'organisation du cabinet, et du groupe auquel il appartient le cas chant. Il s'engage sur un dlai de rponse par rapport aux questions des copropritaires : - 3 semaines en ce qui concerne les questions crites - 5 jours ouvrables pour les questions poses par tlphone.-Livret d'accueil sur le fonctionnement de la coproprit (point 6.2.1.)Le livret d'accueil comprend entre autres des informations sur le fonctionnement et les rgles gnrales concernant la coproprit, le procs verbal de la dernire assemble gnrale, la dmarche de certification et les coordonnes de l'organisme certificateur, le budget prvisionnel en cours.-Clart du contrat de syndic (Point 6.3.)Le contrat prcise les lments de gestion sur lesquels le syndic se base (liste des tches non comprises dans la gestion courante, cot prcis de chaque prestation, facturation au temps pass des prestations exceptionnelles fournies dans l'intrt de l'immeuble, etc...), les rfrences de son assurance responsabilit civile professionnelle. Le syndic s'engage respecter les Recommandations de la Commission des Clauses Abusives (voir annexe I)-Collaboration avec le conseil syndical (Points 6.5. et 6.7.)Le syndic donne des informations au Conseil Syndical en matire de budget, de travaux ; il fournit la copie des documents que les membres du Conseil syndical lui demandent. Il facilite au Conseil Syndical l'exercice de sa mission de contrle, notamment dans le domaine financier. CARACTERISTIQUES MAJEURESDETAIL-Mise en concurrence priodique des contrats des fournisseurs (Point 6.6.2.)Les contrats concernant les fournisseurs et les marchs de travaux sont remis en concurrence au minimum tous les 5 ans.-Transparence de la gestion technique et financire (Points 6.6. et 6.7.)Le syndic informe clairement de la manire dont il traite les problmes d'ordre mineur, tels les fuites, l'lectricit, etc... Il assure le suivi des travaux sans matre d'oeuvre, et en tient inform le conseil syndical, Il met en place la demande du conseil syndical un tableau de bord des consommations de fluides, accessible lors du contrle des comptes, Lors de l'Assemble Gnrale, il informe clairement les copropritaires sur les diffrents types de comptes bancaires ou postaux, Il facilite au Conseil Syndical l'exercice de sa mission de contrle dans le domaine financier, Il respecte les dlais de rglement des fournisseurs, et contrle l'volution des prix des contrats.AUTRES CARACTERISTIQUES -Processus de conciliation dans le traitement des litiges (Point 6.2.2.)Si le copropritaire le souhaite, le syndic accepte la mise en oeuvre d'une procdure de conciliation.-Convocation, ordre du jour et procs verbal d'assembles gnrales dtaills (Point 6.4.)Le syndic respecte les recommandations de la Commission Relative la Coproprit en matire de convocation d'assemble gnrale (voir annexe II). Il fournit lors de la convocation le descriptif des travaux soumis au vote de l'assemble, indique la rgle de majorit requise pour chaque rsolution. Le procs verbal est diffus sign, accompagn des remarques des membres du bureau, le cas chant. QUALITSERVICESRfrence :S-304-1-96FRANCEQualit-SyndicIndice : aPage PAGE8 de NBPAGES 1  "#$%<FGHMNPRST\]_`bchstz$%'tuv| } OfN+,676B*OJQJ jU5CJCJ 5CJ(5CJ05CJ< j5U55CJOJQJ5CJ5CJ5CJ$L #$%<Habcli$7$$84\#%        7$$84\#%        $00$$$$x$$00$$$  #$%<Habcdefghtuvwxyz #$%'/cgjkopstuvwxyz{|}~ ccdefghtuvwxyz$$$$$d %d &d 'd B$$F4r7k%     $$  #$}$$$y$$F4 Ga8Rl"%             $%'/cgjkopst@{$$$$y$$F4 Ga8Rl"%             tuvwxyz{|}~,,$$y$$F4 Ga8Rl"%  ,y$$F4 Ga8Rl"%  $$ <Y>Wu,k 7 R v $ B e w   - ` w H | ~  }~ U,y$$F4 Ga8Rl"%  $$mmmkkkkk$  $d!%d!&d!'d!y$$F4 Ga8Rl"%            $$  <Y>Wu,k 7 R   8 hR v $ B e w   - ` w H | ~   h h h   }~F$%ghMN34()F$%ghMN34()*+LSFNOWX} ~ ¿}zw)*23^XYMN34\]|};.)*+LSFNOWX} ~ $!%!!!""N]X[~ %!C!!!""##$$&&&&&S'T'^'_'((+ +*+++D+E+O+P+q+r+|+}+0/1/;/2?2I2J2Q:R:S:T:^:_:AAAAAAAAAABBBWChDiDFFFFfJgJqJrJJJJ5656 jU`~ $!%!!!""###$$4%5%&&&R'S''(((((!)k)l))**<*=*>*}*~*****+þ}xsoj              BC      2      wLM\]("###$$4%5%&&&R'S''(((((!)k)xx$!$$F40`%    $xx$k)l))**<*=*>*}*~*****+++ݔݴ@4!$$F40`%    !$$F40`%  xx$!$$F40`%  +++++D+q+++,,n--^._..//0/^/001222>2f23+33333R4þ}xsnid_ZF8          678  9!+++D+q+++,,n--^._..//0/^/001222>2f23+333333R4:5O555 6M6q6778h889R:S::;z<<= >C>>C>>ʏˏՏ֏}~st~ L|}lۺÿĿοϿ!fmnvw5CJ5CJ 5B*CJ5>*6cHdhCgHHhCHB* jUSsz6{7{L{{6|7|W|||||/}0}}}}}~ C.XЀ&'A݁$~yvqlgb]Y$f$uBABF  V  $sz6{7{L{{6|7|W|||||/}0}}}}}~ C.XЀЀ&'A݁$FGф҄34yzVWB   $FGф҄34yzVWB>891Ǐȏʏ.'6$Δ{vqnk!lmDEu9MNO"#I(B>891Ǐȏʏ.'6$Δ}xΔ}drs˜KL|}_:N/ }~Ŀ~{xu!"#q`aSQbu .drs˜KL|}_:N/$x }~֧קQR $֧קQR ŮƮjkl@`jkyz67Sݸrݹ{vql.Mij&'56@`456  NO) ŮƮjkl@`jkyz67Sݸrݹۺܺ$$ۺܺ"VWyB¿ !D V}~klXĿ}ytojfa\    VW      DE  l      *  ~  9      ^'IJ~"ܺ"VWyB¿ !Dˬ$x$$xx$xx$!$$F40`%    $xx$$ V}~klXѸ`$xx$$xx$xx$!$$F40`%  $x$$$X7zcEwxgcdefnw}ytolllljlllh ]^_    [    JK          }    _    H              j(7zcE l$xx$!$$F40`%    !$$F40`%  xx$!$$F40`%    wxgcdefnwݰ$00$$x$$00$!$$F40`%    xx$!$$F40`%  xuspssn$$7$$84\6#%            $00$$00$$$7$$84\6#%            5mH5 j5U5CJ]- 000 PP. 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